{"id":28312,"date":"2021-01-15T16:24:40","date_gmt":"2021-01-15T15:24:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/?post_type=document&#038;p=28312"},"modified":"2026-01-16T15:34:28","modified_gmt":"2026-01-16T14:34:28","slug":"le-diagnostic-loi-carrez","status":"publish","type":"document","link":"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/diagnostics-immobiliers\/loi-carrez\/","title":{"rendered":"Le diagnostic loi Carrez"},"content":{"rendered":"<p>La loi Carrez<strong> r\u00e9glemente le calcul de superficie<\/strong> des appartements ou maisons en copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>La loi Carrez fournit une m\u00e9thode unique au m\u00e9trage des lots de copropri\u00e9t\u00e9. En cas de vente immobili\u00e8re, c\u2019est un <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/diagnostics-immobiliers\/\">diagnostic immobilier<\/a> obligatoire.<\/p>\n<h3>Surface privative et surface habitable&nbsp;: quelle diff\u00e9rence&nbsp;?<\/h3>\n<p>Il existe plusieurs m\u00e9thodes de calcul pour la superficie d\u2019un logement&nbsp;: la surface privative, la <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/conseils\/surface-habitable\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">surface habitable<\/a>, la surface utile, la surface de plancher (qui a remplac\u00e9 la SHON, Surface Hors d\u2019\u0152uvre Nette et la SHOB, Surface Hors d\u2019\u0152uvre brute), etc. Chaque m\u00e9thode a des crit\u00e8res et une application sp\u00e9cifique.<\/p>\n<p>Pour \u00e9viter toute divergence d\u2019interpr\u00e9tation, il faut conna\u00eetre le champ de validit\u00e9 de chaque m\u00e9thode.<\/p>\n<p>Alors que la <strong>surface habitable est r\u00e9gie par la loi Boutin<\/strong> et concerne la mise en location d\u2019un bien immobilier, la <strong>surface privative encadr\u00e9e par la loi Carrez<\/strong> s\u2019applique \u00e0 la vente des biens immobiliers soumis \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9. Pourtant, il est courant que les deux surfaces soient confondues.<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-28322 size-full\" src=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/wp\/..\/uploads\/calcul_carrez.png\" alt width=\"600\" height=\"113\" srcset=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/wp\/..\/uploads\/calcul_carrez.png 600w, https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/wp\/..\/uploads\/calcul_carrez-300x57.png 300w\" sizes=\"auto, (max-width: 600px) 100vw, 600px\"><\/p>\n<p>Au niveau du calcul de la surface habitable et de la surface privative, les deux notions sont assez proches mais ont quelques diff\u00e9rences notables.<\/p>\n<p>En fait, la <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/id\/LEGIARTI000021048627\/2013-06-04\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loi Boutin<\/a> est plus restrictive que la loi Carrez et exclut du calcul certains espaces qui sont pris en compte pour la surface privative comme les v\u00e9randas, remises, r\u00e9serves, combles non am\u00e9nag\u00e9s privatifs et pi\u00e8ces vitr\u00e9es.<\/p>\n<h3>Depuis quand le diagnostic loi Carrez est-il obligatoire&nbsp;?<\/h3>\n<p>La <strong>loi Carrez a \u00e9t\u00e9 <\/strong><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/jorf\/id\/JORFTEXT000000196731\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>vot\u00e9e en d\u00e9cembre 1996<\/strong><\/a> et est entr\u00e9e en vigueur 6 mois plus tard, \u00e0 l\u2019\u00e9t\u00e9 1997. Elle oblige le vendeur d\u2019un lot de copropri\u00e9t\u00e9 (ou d\u2019une fraction de lot) \u00e0 indiquer sa superficie privative dans tous les documents relatifs \u00e0 la vente&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>les promesses unilat\u00e9rales de vente et d\u2019achat&nbsp;;<\/li>\n<li>les compromis de vente&nbsp;;<\/li>\n<li>les contrats de location-accession et de location-vente&nbsp;;<\/li>\n<li>les ventes en viager.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Les biens concern\u00e9s par la loi Carrez<\/h3>\n<p>Seuls les lots ou fractions de lot appartenant \u00e0 une copropri\u00e9t\u00e9 sont concern\u00e9s par la loi Carrez. Le diagnostic loi Carrez est <strong>n\u00e9cessaire en cas de vente immobili\u00e8re<\/strong> \u00e0 partir du moment o\u00f9 la <strong>surface du bien est sup\u00e9rieure ou \u00e9gale \u00e0 8 m\u00b2<\/strong>. La loi Carrez s\u2019applique donc quel que soit le type de bien \u00e0 vendre&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>appartement en copropri\u00e9t\u00e9&nbsp;;<\/li>\n<li>local commercial ou professionnel&nbsp;;<\/li>\n<li>maison en copropri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le syst\u00e8me de copropri\u00e9t\u00e9 existe aussi pour les maisons. On parle alors de <strong>copropri\u00e9t\u00e9 horizontale ou pavillonnaire<\/strong> (et non de copropri\u00e9t\u00e9 verticale comme pour des appartements dans un immeuble). Peu r\u00e9pandu, ce syst\u00e8me s\u2019applique quand une m\u00eame parcelle de terrain accueille plusieurs maisons individuelles et que le terrain commun est divis\u00e9 en zones de jouissance entre les diff\u00e9rents copropri\u00e9taires. La copropri\u00e9t\u00e9 horizontale peut \u00e9galement appara\u00eetre lors d\u2019une succession en indivision. Ces deux cas de copropri\u00e9t\u00e9 ne doivent pas \u00eatre confondus avec des maisons individuelles au sein d\u2019un lotissement.<\/p>\n<h3>Les biens non concern\u00e9s par la loi Carrez<\/h3>\n<p>A contrario, le diagnostic loi Carrez&nbsp;ne s\u2019applique pas \u00e0 plusieurs biens immobiliers&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>les maisons individuelles&nbsp;;<\/li>\n<li>les logements achet\u00e9s sur plan en <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/acheter-logement\/vefa\/\">VEFA<\/a>&nbsp;;<\/li>\n<li>les <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/faire-construire-maison\/achat-terrain\/\">terrains \u00e0 b\u00e2tir<\/a>&nbsp;;<\/li>\n<li>les biens d\u2019une superficie inf\u00e9rieure \u00e0 8 m\u00b2.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pour calculer la surface d\u2019un bien de plus de 8 m\u00b2 en loi Carrez, il faut mesurer <strong>la superficie des planchers des locaux clos et couverts dont la hauteur est sup\u00e9rieure ou \u00e9gale \u00e0 1,80 m<\/strong>. Seule la partie privative du bien est concern\u00e9e et non les zones communes partag\u00e9es avec les copropri\u00e9taires.<\/p>\n<h3>Hauteur sous plafond dans la loi Carrez<\/h3>\n<p>Une surface est consid\u00e9r\u00e9e comme habitable si sa <strong>hauteur sous plafond est sup\u00e9rieure ou \u00e9gale \u00e0 1,80 m<\/strong>. La loi Carrez et la loi Boutin s\u2019accordent sur cette m\u00eame d\u00e9finition. De ce fait, les zones dont la hauteur est inf\u00e9rieure \u00e0 ce seuil ne sont pas prises en compte. C\u2019est par exemple le cas des zones mansard\u00e9es.<\/p>\n<h3>Loi Carrez et placard<\/h3>\n<p>Tout placard ayant une hauteur sous plafond sup\u00e9rieure ou \u00e9gale \u00e0 1,80 m\u00e8tre et un sol au m\u00eame niveau que le reste de la pi\u00e8ce, doit \u00eatre pris en compte dans le calcul de la surface privative.<\/p>\n<h3>Loi Carrez et mezzanine<\/h3>\n<p>Il y a deux cas de figure pour une mezzanine&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>en structure l\u00e9g\u00e8re et d\u00e9montable<\/strong>, elle n\u2019est pas incluse dans la surface loi Carrez&nbsp;;<\/li>\n<li><strong>construite en dur<\/strong>, elle peut \u00eatre prise en compte dans la surface privative si sa hauteur sous plafond d\u00e9passe 1,80 m.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Attention, plusieurs zones sont \u00e0 exclure du m\u00e9trage loi Carrez&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>les lots ou fraction de lots inf\u00e9rieurs \u00e0 8 m\u00b2<\/strong>&nbsp;;<\/li>\n<li><strong>le gros \u0153uvre<\/strong>&nbsp;: les murs, les cloisons, les marches et cages d\u2019escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fen\u00eatres&nbsp;;<\/li>\n<li><strong>les caves, garages, boxes<\/strong> et emplacements de stationnements&nbsp;;<\/li>\n<li><strong>les jardins, balcons et terrasses<\/strong>&nbsp;;<\/li>\n<li><strong>les surfaces dont la hauteur sous plafond est inf\u00e9rieure \u00e0 1,80 m<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Contrairement \u00e0 la majorit\u00e9 des diagnostics (<a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/diagnostics-immobiliers\/amiante\/\">amiante<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/diagnostics-immobiliers\/plomb\/\">plomb<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/diagnostics-immobiliers\/dpe\/\">DPE<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/diagnostics-immobiliers\/termites\/\">termites<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/diagnostics-immobiliers\/assainissement\/\">assainissement<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/diagnostics-immobiliers\/electrique\/\">diagnostic \u00e9lectrique<\/a>), la loi Carrez ne demande pas de qualifications particuli\u00e8res pour r\u00e9aliser le calcul de la surface. Le <strong>vendeur du bien<\/strong> peut se charger lui-m\u00eame du m\u00e9trage et il n\u2019existe pas d\u2019obligation de recourir \u00e0 un professionnel.<\/p>\n<p>Cependant, pour \u00e9viter les erreurs et les litiges qui en d\u00e9couleraient, il est pr\u00e9f\u00e9rable de confier le calcul de la superficie privative \u00e0 un <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/pros-batiment\/choisir-diagnostiqueur\/\"><strong>diagnostiqueur professionnel<\/strong><\/a> ou \u00e0 un <strong>g\u00e9om\u00e8tre<\/strong>. Le professionnel est effectivement mieux \u00e9quip\u00e9 pour calculer pr\u00e9cis\u00e9ment la surface privative gr\u00e2ce \u00e0 son mat\u00e9riel (t\u00e9l\u00e9m\u00e8tre laser plut\u00f4t que m\u00e8tre ruban) et des logiciels de calcul. De plus, en cas de contestation sur le m\u00e9trage annonc\u00e9, c\u2019est sa responsabilit\u00e9 qui est engag\u00e9e sur l\u2019attestation de superficie privative loi Carrez, et non la v\u00f4tre.<\/p>\n<p>En effet, la superficie loi Carrez appara\u00eet ensuite sur l\u2019acte de vente, ce qui constitue un <strong>engagement du vendeur vis-\u00e0-vis de l\u2019acheteur<\/strong> du bien immobilier. Assez couramment, des litiges opposent le vendeur et l\u2019acqu\u00e9reur pour une diff\u00e9rence de quelques m\u00b2 entre la surface mentionn\u00e9e et la superficie r\u00e9elle.<\/p>\n<p>Le diagnostic loi Carrez a une<strong> dur\u00e9e de validit\u00e9 illimit\u00e9e, sauf en cas de travaux pouvant modifier la superficie du bien<\/strong>. Il est donc pr\u00e9conis\u00e9 de refaire un m\u00e9trage loi Carrez si un agrandissement ou des am\u00e9nagements modifient le calcul&nbsp;: changement d\u2019un escalier, ajout ou retrait de cloisons, remplacement de menuiseries, etc.<\/p>\n<p>Si votre attestation date de plusieurs ann\u00e9es, il peut \u00eatre avis\u00e9 de v\u00e9rifier que le professionnel qui l\u2019a faite est toujours en exercice pour faire marcher sa responsabilit\u00e9 en cas de litige.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":28748,"template":"","categories":[203],"tags":[431],"article_type":[365],"class_list":["post-28312","document","type-document","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","category-confort","tags-diagnostic","document_type-les-diagnostics"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v26.2 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Le diagnostic loi Carrez - Qualitel | Particuliers<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"La loi Carrez permet de mesurer la surface privative habitable de votre logement. 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