{"id":30737,"date":"2021-06-28T17:26:45","date_gmt":"2021-06-28T15:26:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/?p=30737"},"modified":"2026-03-19T14:23:51","modified_gmt":"2026-03-19T13:23:51","slug":"surface-habitable-definition-calcul-et-consequences","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/conseils\/surface-habitable\/","title":{"rendered":"Surface habitable&nbsp;: d\u00e9finition, calcul et cons\u00e9quences"},"content":{"rendered":"<h2>L\u2019essentiel<\/h2>\n<ul>\n<li aria-level=\"1\">La <b>surface habitable<\/b> d\u00e9signe les <b>espaces r\u00e9ellement vivables<\/b> d\u2019un logement.<\/li>\n<li aria-level=\"1\">Elle <b>exclut<\/b> les caves, garages, combles non am\u00e9nag\u00e9s et zones de moins de <b>1,80 m de hauteur<\/b>.<\/li>\n<li aria-level=\"1\">En <b>location<\/b>, une pi\u00e8ce principale doit faire <b>au moins 9 m\u00b2<\/b> pour \u00eatre conforme.<\/li>\n<li aria-level=\"1\">Une <b>erreur de calcul sup\u00e9rieure \u00e0 5%<\/b> peut justifier une <b>r\u00e9duction de loyer<\/b>.<\/li>\n<li>Le calcul repose sur la <b>loi Boutin<\/b>, \u00e0 ne pas confondre avec la <b>loi Carrez<\/b>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La surface habitable est une <strong>notion de droit immobilier<\/strong>. Elle est d\u00e9finie par l\u2019article R. 156-1 du Code de la construction et de l\u2019habitation&nbsp;:<\/p>\n<p>\u00ab&nbsp;La surface habitable d\u2019un logement est la <strong>surface de plancher construite<\/strong>, apr\u00e8s d\u00e9duction des surfaces occup\u00e9es par les murs, cloisons, marches et cages d\u2019escaliers, gaines, embrasures de portes et de fen\u00eatres. Il n\u2019est <strong>pas tenu compte de la superficie des combles non am\u00e9nag\u00e9s, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, s\u00e9choirs ext\u00e9rieurs au logement, v\u00e9randas, volumes vitr\u00e9s<\/strong> pr\u00e9vus \u00e0 l\u2019article R. 155-1, locaux communs et autres d\u00e9pendances des logements, ni des parties de locaux d\u2019une hauteur inf\u00e9rieure \u00e0 1,80 m\u00e8tre.&nbsp;\u00bb<\/p>\n<p>Autrement dit, la superficie habitable <strong>correspond \u00e0 la surface r\u00e9elle dans laquelle les occupants vont vivre au quotidien<\/strong>.<\/p>\n<h3>Quelle surface habitable minimum&nbsp;?<\/h3>\n<p>L\u2019<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000043819221\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article R. 156-1<\/a> du Code de la construction et de l\u2019habitation, toujours lui, pr\u00e9cise une surface et un volume habitables (surface totale habitable multipli\u00e9 par les hauteurs sous plafond) minimum, \u00e0 prendre en compte lors de l\u2019\u00e9tablissement du programme de construction&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li aria-level=\"1\">si le logement est destin\u00e9 \u00e0 abriter quatre habitants ou moins&nbsp;: <strong>14 m\u00b2 et 33 m<sup>3<\/sup> par habitant<\/strong>&nbsp;;<\/li>\n<li aria-level=\"1\">au-del\u00e0 de quatre habitants&nbsp;: 10 m\u00b2 et 23 m<sup>3<\/sup> par habitant suppl\u00e9mentaire. C\u2019est-\u00e0-dire que, pour les quatre premiers habitants, l\u2019on comptera 14 m\u00b2 et de 33 m<sup>3<\/sup> par habitant, et que pour chacun des suivants, on ajoutera 10 m\u00b2 et 23 m<sup>3<\/sup>.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>La r\u00e9glementation ne pr\u00e9voit pas de surface habitable minimale par pi\u00e8ce<\/strong>. Dans la pratique, on estime cependant qu\u2019une pi\u00e8ce peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme une chambre si elle pr\u00e9sente une surface habitable d\u2019au moins 9 m\u00b2.<\/p>\n<p>Un logement en location doit comporter <strong>au moins une pi\u00e8ce principale pr\u00e9sentant une surface habitable de 9 m\u00b2 et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m\u00e8tres ou bien un volume habitable de 20 m<sup>3<\/sup><\/strong>.<\/p>\n<p>Ces crit\u00e8res s\u2019appliquent uniquement \u00e0 la pi\u00e8ce principale&nbsp;: cela veut dire que le logement peut par ailleurs disposer d\u2019une pi\u00e8ce dont la surface est inf\u00e9rieure \u00e0 9 m\u00b2.<\/p>\n<h3>Quel est le mode de calcul de la surface habitable&nbsp;?<\/h3>\n<p>Pour calculer ou v\u00e9rifier la surface habitable d\u2019un logement, on <strong>additionne les superficies<\/strong> (= longueur x largeur) de chaque pi\u00e8ce (salon, cuisine, chambres, salle \u00e0 manger, salle de bain, toilettes, couloir, combles am\u00e9nag\u00e9s\u2026) <strong>dont la hauteur sous plafond est sup\u00e9rieure ou \u00e9gale \u00e0 1,80 m\u00e8tres<\/strong>. Toute pi\u00e8ce \u00e0 usage quotidien, telle qu\u2019une buanderie ou un placard, est \u00e0 prendre en compte dans le calcul.<\/p>\n<p>Il faut ensuite <strong>soustraire \u00e0 cette somme la surface occup\u00e9e par chaque \u00e9l\u00e9ment<\/strong> de construction&nbsp;: murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et de fen\u00eatres.<\/p>\n<h3>Quelle pi\u00e8ce compte dans la surface habitable&nbsp;?<\/h3>\n<p>D\u00e9couvrez la liste des pi\u00e8ces \u00e0 prendre en compte, dans le calcul&nbsp;de la surface habitable&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>pi\u00e8ces de vie (chambre, salon, salle \u00e0 manger) ;<\/li>\n<li>cuisine&nbsp;;<\/li>\n<li>salles de bain et toilettes&nbsp;;<\/li>\n<li>couloirs&nbsp;;<\/li>\n<li>buanderie et placards&nbsp;;<\/li>\n<li>combles am\u00e9nag\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Voici la liste des pi\u00e8ces exclues du calcul de la surface habitable&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>combles non am\u00e9nag\u00e9s&nbsp;;<\/li>\n<li>caves, sous-sol et remises&nbsp;;<\/li>\n<li>garages&nbsp;;<\/li>\n<li>terrasses, loggias, balcons&nbsp;;<\/li>\n<li>s\u00e9choirs ext\u00e9rieurs au logement&nbsp;;<\/li>\n<li>v\u00e9randa&nbsp;;<\/li>\n<li>locaux communs.<\/li>\n<\/ul>\n<h3 aria-level=\"3\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-28743 size-full\" src=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/wp\/..\/uploads\/carrez.png\" alt width=\"386\" height=\"318\" srcset=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/wp\/..\/uploads\/carrez.png 386w, https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/wp\/..\/uploads\/carrez-300x247.png 300w\" sizes=\"auto, (max-width: 386px) 100vw, 386px\"><\/h3>\n<h3 aria-level=\"3\">Mauvais calcul de surface habitable&nbsp;: quelles cons\u00e9quences&nbsp;?<\/h3>\n<p><span data-contrast=\"auto\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignright wp-image-30740 size-medium\" src=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/wp\/..\/uploads\/AdobeStock_289356349-300x200.jpeg\" alt width=\"300\" height=\"200\"><\/span>Vous pouvez calculer la superficie de votre appartement ou de votre maison par vous-m\u00eame. Cependant, cela engage votre responsabilit\u00e9 et une erreur de calcul de la superficie aura des cons\u00e9quences&nbsp;: lors d\u2019une location, si la mesure des surfaces, indiqu\u00e9e dans le bail, est 5 % plus \u00e9lev\u00e9e que les surfaces r\u00e9elles, le loueur peut demander un recours pour exiger une diminution du loyer, \u00e9quivalente \u00e0 l\u2019\u00e9cart de calcul constat\u00e9.<\/p>\n<p>De ce fait, nous vous conseillons de <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/pros-batiment\/choisir-diagnostiqueur\/\">faire appel \u00e0 un <\/a><strong>diagnostiqueur immobilier certifi\u00e9<\/strong>, \u00e0 un <strong>g\u00e9om\u00e8tre expert<\/strong>, ou \u00e0 une <strong>agence immobili\u00e8re<\/strong> pour effectuer le <strong>m\u00e9trage Loi Carrez <\/strong>concernant la surface de la maison ou de l\u2019appartement \u00e0 mettre en location. En fin de prestation, il vous fournira une attestation de superficie.<\/p>\n<p>NB&nbsp;: les <strong>tarifs<\/strong> pour ce type de prestations<strong> ne sont pas r\u00e9glement\u00e9s<\/strong>, pensez donc \u00e0 comparer les <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/comprendre-vos-documents\/devis-travaux\/\">devis de travaux<\/a> pour obtenir le meilleur prix.<\/p>\n<p>Au-del\u00e0 de la surface habitable, il existe d\u2019autres types de surfaces r\u00e9glementaires. Certaines sont utiles pour les acheteurs, d\u2018autres plut\u00f4t utilis\u00e9es dans le domaine de l\u2019urbanisme, et d\u2019autres enfin pour le service des imp\u00f4ts. Toutes les surfaces ne se mesurent pas de la m\u00eame fa\u00e7on. Passons en revue les principales surfaces existantes, et leurs diff\u00e9rences avec la surface habitable.<\/p>\n<h3>Quelle diff\u00e9rence entre surface Loi Carrez et surface habitable&nbsp;?<\/h3>\n<p>La surface privative r\u00e9glement\u00e9e par la <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/diagnostics-immobiliers\/loi-carrez\/\">Loi Carrez<\/a>, que l\u2019on appelle aussi surface Carrez ou surface habitable loi Carrez, est applicable en cas de ventes d\u2019un lot de copropri\u00e9t\u00e9 (appartements ou maisons individuelles r\u00e9gis par la copropri\u00e9t\u00e9). L\u2019acte de vente <strong>doit indiquer la surface correspondant au mesurage Loi Carrez<\/strong>. Le calcul de cette surface de vente n\u2019est pas obligatoire dans le cas d\u2019une transaction portant sur une maison individuelle.<\/p>\n<p>Elle est calcul\u00e9e presque de la m\u00eame mani\u00e8re que la surface habitable, \u00e0 quelques diff\u00e9rences pr\u00e8s. En effet, elle tient compte de la surface&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li aria-level=\"1\"><strong>des combles non am\u00e9nag\u00e9s<\/strong>, si ces derniers sont am\u00e9nageables et ont une hauteur sous plafond d\u2019au moins 1,80 m&nbsp;;<\/li>\n<li aria-level=\"1\"><strong>des sous-sols<\/strong> (autres que cave, garage ou parking, v\u00e9randa, remises et r\u00e9serves), \u00e0 condition que la surface de chaque \u00e9l\u00e9ment soit d\u2019au moins 8 m\u00b2 avec une hauteur sous-plafond d\u2019au moins 1,80 m.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Quelle diff\u00e9rence entre surface de plancher et surface habitable&nbsp;?<\/h3>\n<p>La <strong>surface de plancher <\/strong>permet de <strong>conna\u00eetre l\u2019autorisation d\u2019urbanisme requise pour son projet de travaux ou de construction<\/strong>. Elle correspond \u00e0 la somme des surfaces de tous les planchers construits, clos et couverts, dont la hauteur de plafond est sup\u00e9rieure \u00e0 1,80 m.<\/p>\n<p>Contrairement \u00e0 la surface habitable, le calcul de la surface de plancher inclut&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li aria-level=\"1\">la surface de l\u2019ensemble des murs et cloisons int\u00e9rieurs&nbsp;;<\/li>\n<li aria-level=\"1\">les combles am\u00e9nageables mais non am\u00e9nag\u00e9s&nbsp;;<\/li>\n<li aria-level=\"1\">l\u2019ensemble des sous-sols, qu\u2019il s\u2019agisse de sous-sols am\u00e9nag\u00e9s, de sous-sols am\u00e9nageables ou de caves, m\u00eame avec une hauteur sous plafond d\u00e9passant 1,80 m&nbsp;;<\/li>\n<li aria-level=\"1\">les v\u00e9randas couvertes et ferm\u00e9es, qu\u2019elles soient chauff\u00e9es ou non&nbsp;;<\/li>\n<li aria-level=\"1\">les pourtours de piscines couvertes dont la hauteur sous plafond est sup\u00e9rieure \u00e0 1,80 m.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Quelle diff\u00e9rence entre surface de SHON et surface habitable&nbsp;?<\/h3>\n<p>La surface de SHON (pour Surface Hors \u0152uvre Nette) \u00e9tait une surface r\u00e9glementaire de r\u00e9f\u00e9rence dans le domaine de l\u2019urbanisme jusqu\u2019en mars 2012. M\u00eame si elle a \u00e9t\u00e9 remplac\u00e9e par la surface de plancher \u00e9voqu\u00e9e plus haut, elle a encore une utilit\u00e9 dans certains cas, car le milieu de la construction ne l\u2019a pas totalement abandonn\u00e9e. Son calcul s\u2019effectue \u00e0 partir de celui de la surface de SHOB (pour Surface Hors \u0152uvre Brute).<\/p>\n<p>Les principales diff\u00e9rences entre le calcul de SHON et le calcul de la surface habitable sont que la SHON prend en compte&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li aria-level=\"1\">la surface de plancher de hauteur inf\u00e9rieure ou \u00e9gale \u00e0 1,80 m&nbsp;;<\/li>\n<li aria-level=\"1\">l\u2019\u00e9paisseur des murs ext\u00e9rieurs (y compris les embrasures) ;<\/li>\n<li aria-level=\"1\">les gaines et conduits de chemin\u00e9es de hauteur inf\u00e9rieure ou \u00e9gale \u00e0 1,80 m&nbsp;;<\/li>\n<li aria-level=\"1\">la surface des cloisons&nbsp;;<\/li>\n<li aria-level=\"1\">les combles am\u00e9nageables et non am\u00e9nag\u00e9s d\u2019une hauteur sup\u00e9rieure \u00e0 1,80 m&nbsp;;<\/li>\n<li aria-level=\"1\">les sous-sols am\u00e9nageables, non am\u00e9nag\u00e9s et am\u00e9nag\u00e9s, d\u2019une hauteur sup\u00e9rieure \u00e0 1,80 m&nbsp;;<\/li>\n<li aria-level=\"1\">les v\u00e9randas chauff\u00e9es et non chauff\u00e9es.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La<strong>\u202fsurface utile brute locative<\/strong>\u202f(SUBL), ou<strong> surface locative<\/strong>, est \u00e9gale \u00e0 la\u202fsurface de SHON moins les \u00e9l\u00e9ments structuraux, comme les poteaux ou murs int\u00e9rieurs, les\u202flocaux techniques\u202fhors\u202fcombles\u202fet sous-sols, et les parties communes non exclusivement r\u00e9serv\u00e9es \u00e0 l\u2019usage d\u2019un locataire ou d\u2019un copropri\u00e9taire. C\u2019est la surface de r\u00e9f\u00e9rence pour le calcul du loyer.<\/p>\n<h3>Quelle diff\u00e9rence entre surface habitable et surface utile&nbsp;?<\/h3>\n<p>La surface utile est d\u00e9finie par l\u2019article R. 353-16 du code de la construction et de l\u2019habitation. Elle est <strong>\u00e9gale \u00e0 la surface habitable du logement<\/strong>, telle que d\u00e9finie \u00e0 l\u2019article R. 156-1, <strong>augment\u00e9e de la moiti\u00e9 de la surface des annexes privatives<\/strong>, d\u00e9finies par un arr\u00eat\u00e9 du ministre charg\u00e9 du logement.<\/p>\n<p>Les annexes pr\u00e9vues dans la r\u00e9glementation sont les surfaces r\u00e9serv\u00e9es \u00e0 l\u2019usage exclusif de l\u2019occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins \u00e9gale \u00e0 1,80 m. Elles comprennent&nbsp;: les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les s\u00e9choirs et celliers ext\u00e9rieurs au logement, les resserres, les combles et greniers am\u00e9nageables, les balcons, les loggias, les v\u00e9randas et, dans la limite de 9 m\u00b2, les parties de terrasse accessibles en \u00e9tage ou am\u00e9nag\u00e9es sur ouvrage enterr\u00e9 ou \u00e0 moiti\u00e9 enterr\u00e9.<\/p>\n<h3>Quelle diff\u00e9rence entre surface habitable et surface corrig\u00e9e&nbsp;?<\/h3>\n<p>La<strong> surface corrig\u00e9e <\/strong>est <strong>\u00e9gale \u00e0 la surface habitabl<\/strong>e, \u00e0 laquelle on applique des<strong> coefficients de correction de la surface qui tiennent compte de l\u2019\u00e9tat d\u2019entretien, des \u00e9quipements ou encore de la situation du logement<\/strong>. Les coefficients en question sont d\u00e9finis par le d\u00e9cret n\u00b048-1766 du 22 novembre 1948.<\/p>\n<p>La surface corrig\u00e9e tient \u00e9galement compte des annexes, au m\u00eame titre que la surface utile d\u2019un logement.<\/p>\n<p>En somme, la notion de surface habitable, d\u00e9finie par la <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/conseils\/loi-alur\/\">loi Alur<\/a>, est cruciale pour les acqu\u00e9reurs et bailleurs. Elle<strong> correspond \u00e0 la superficie privative clos et couvert<\/strong>, excluant murs, cages d\u2019escalier et surfaces annexes comme les celliers. Une mesure pr\u00e9cise de la surface, mentionn\u00e9e dans l\u2019acte authentique ou le contrat de bail, garantit la transparence et \u00e9vite les cas d\u2019erreur pouvant entra\u00eener une diminution du prix ou la nullit\u00e9 de la promesse de vente.<\/p>\n<p><strong>Faire appel \u00e0 un professionnel<\/strong>, comme un diagnostiqueur,<strong> permet de d\u00e9terminer la surface exacte<\/strong> du logement et de respecter les exigences l\u00e9gales, notamment pour les lots de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L\u2019essentiel La surface habitable d\u00e9signe les espaces r\u00e9ellement vivables d\u2019un logement. Elle exclut les caves, garages, combles non am\u00e9nag\u00e9s et zones de moins de 1,80 m de hauteur. En location, une pi\u00e8ce principale doit faire au moins 9 m\u00b2 pour \u00eatre conforme. 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