{"id":52344,"date":"2026-01-19T17:50:58","date_gmt":"2026-01-19T16:50:58","guid":{"rendered":"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/?p=52344"},"modified":"2026-01-21T11:03:56","modified_gmt":"2026-01-21T10:03:56","slug":"loi-alur","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/conseils\/loi-alur\/","title":{"rendered":"Que change la loi ALUR pour les propri\u00e9taires et les locataires&nbsp;?"},"content":{"rendered":"<p>Pour comprendre les nombreux changements induits par la loi ALUR, il faut revenir sur le contexte de son adoption, ses objectifs fondateurs et les axes majeurs de r\u00e9forme qu\u2019elle a introduits. Pour les particuliers autant que pour les professionnels, cette loi marque une <strong>inflexion forte dans la r\u00e9gulation du march\u00e9 immobilier<\/strong>.<\/p>\n<h3>Pourquoi a-t-elle \u00e9t\u00e9 mise en place&nbsp;?<\/h3>\n<p><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/JORFTEXT000028772256\">Promulgu\u00e9e le 24&nbsp;mars 2014<\/a> sous l\u2019impulsion de la ministre C\u00e9cile Duflot, la loi ALUR, pour acc\u00e8s au logement et un urbanisme r\u00e9nov\u00e9, a pour ambition de&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Favoriser l\u2019acc\u00e8s au logement pour tous<\/strong>, notamment dans les zones tendues o\u00f9 les loyers flambent et les biens immobiliers sont rares&nbsp;;<\/li>\n<li><strong>Lutter contre les abus<\/strong> et les d\u00e9s\u00e9quilibres entre bailleurs et locataires&nbsp;;<\/li>\n<li><strong>Encadrer plus strictement le march\u00e9 locatif<\/strong> pour \u00e9viter les pratiques sp\u00e9culatives et prot\u00e9ger les plus vuln\u00e9rables&nbsp;;<\/li>\n<li><strong>Moderniser la gouvernance des copropri\u00e9t\u00e9s<\/strong> et renforcer la transparence dans leur gestion.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La loi ALUR, \u00e9galement appel\u00e9e loi Duflot&nbsp;II, s\u2019inscrit dans une volont\u00e9 politique de justice sociale, de r\u00e9\u00e9quilibrage des rapports locatifs et de transition \u00e9cologique, notamment \u00e0 travers la r\u00e9novation du parc immobilier.<\/p>\n<h3>Les grands axes de la r\u00e9forme<\/h3>\n<p>La loi Duflot&nbsp;II repose sur <strong>plusieurs mesures phares<\/strong>&nbsp;:<\/p>\n<ol>\n<li>L\u2019encadrement des loyers dans les zones tendues, avec l\u2019instauration d\u2019un loyer de r\u00e9f\u00e9rence, d\u2019un plafond major\u00e9 et la cr\u00e9ation d\u2019observatoires locaux ind\u00e9pendants&nbsp;;<\/li>\n<li>La protection des locataires, \u00e0 travers l\u2019instauration d\u2019un contrat de bail type, la clarification des r\u00e8gles de d\u00e9cence du logement lou\u00e9 et un allongement du d\u00e9lai de pr\u00e9avis dans certains cas&nbsp;;<\/li>\n<li>La responsabilisation des bailleurs, avec des obligations renforc\u00e9es en mati\u00e8re de diagnostics, de documents \u00e0 fournir, de plafonnement des frais d\u2019agence et de transparence&nbsp;;<\/li>\n<li>La r\u00e9forme de la copropri\u00e9t\u00e9, avec l\u2019obligation de cr\u00e9er un fonds de travaux, de garantir la transparence des comptes et d\u2019encadrer plus strictement le r\u00f4le des <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/travaux-renovation\/copropriete\/syndic\/\">syndics de copropri\u00e9t\u00e9 professionnels<\/a>.<\/li>\n<\/ol>\n<p>La loi ALUR <strong>renforce les droits des locataires<\/strong> et am\u00e9liore leur protection au quotidien.<\/p>\n<h3>Encadrement des loyers<\/h3>\n<p>En zones \u00ab\u202ftendues\u202f\u00bb (grandes agglom\u00e9rations de plus de 50\u202f000&nbsp;habitants), la loi ALUR introduit un <strong>plafonnement des loyers<\/strong>.<\/p>\n<p>Bas\u00e9 sur un observatoire local, le montant du loyer hors charges locatives demand\u00e9 doit se situer entre le <strong>loyer de r\u00e9f\u00e9rence major\u00e9 de 20\u202f% et minor\u00e9 de 30\u202f%<\/strong>.<\/p>\n<p>Ce dispositif s\u2019applique notamment&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>\u00c0 la premi\u00e8re mise en location&nbsp;;<\/li>\n<li>Au renouvellement expr\u00e8s du bail\u2009(\u00e0 ne pas confondre avec la reconduction tacite);<\/li>\n<li>\u00c0 chaque relocation, selon un arr\u00eat\u00e9 pr\u00e9fectoral r\u00e9vis\u00e9 annuellement.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Un <strong>compl\u00e9ment de loyer <\/strong>est autoris\u00e9 si le logement pr\u00e9sente des caract\u00e9ristiques qualitatives rares, notamment de confort ou li\u00e9es \u00e0 sa localisation g\u00e9ographique. Cependant, il doit \u00eatre justifi\u00e9 dans le bail et peut \u00eatre contest\u00e9 en conciliation ou en justice dans les trois mois qui suivent la signature du bail.<\/p>\n<h3>Droit \u00e0 un logement d\u00e9cent et contrats de location types<\/h3>\n<p>La r\u00e9forme impose des <strong>contrats de location types<\/strong> avec une notice d\u2019information pour les logements vides et les logements meubl\u00e9s, assortis d\u2019un <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/comprendre-vos-documents\/etat-des-lieux\/\"><strong>\u00e9tat des lieux<\/strong><\/a><strong> r\u00e9glement\u00e9 et de <\/strong><a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/diagnostics-immobiliers\/\"><strong>diagnostics obligatoires<\/strong><\/a> (DPE, plomb, \u00e9lectricit\u00e9, gaz, risques naturels, etc.).<\/p>\n<p>Ces diagnostics et annexes visent \u00e0 garantir un <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/conseils\/logement-decent\/\">logement d\u00e9cent<\/a> pour le locataire, dont les caract\u00e9ristiques sont d\u00e9finies par le d\u00e9cret du 30 janvier 2002.<\/p>\n<h3>Protection contre les expulsions<\/h3>\n<p>La loi ALUR <strong>renforce la position du locataire<\/strong>&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>raccourcissement du d\u00e9lai de prescription de loyer impay\u00e9 et charges \u00e0 3&nbsp;ans, contre 5 auparavant. En cas de r\u00e9vision de loyer, le d\u00e9lai est r\u00e9duit \u00e0 1 an sans r\u00e9troactivit\u00e9&nbsp;;<\/li>\n<li>reconnaissance du statut de locataire prot\u00e9g\u00e9 (personnes \u00e2g\u00e9es de plus de&nbsp;65&nbsp;ans \u00e0 revenus modestes contre 70 ans auparavant) qui contribue \u00e0 limiter la possibilit\u00e9 de d\u00e9livrer un cong\u00e9 et \u00e0 encadrer les expulsions&nbsp;;<\/li>\n<li>extension des situations permettant au locataire de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un d\u00e9lai de pr\u00e9avis r\u00e9duit (un mois au lieu de trois)&nbsp;: logement situ\u00e9 en zone tendue, probl\u00e8me de sant\u00e9 ind\u00e9pendamment de l\u2019\u00e2ge du locataire (ce motif \u00e9tait auparavant limit\u00e9 aux seuls locataires \u00e2g\u00e9s de plus de 60 ans) ou encore obtention d\u2019un logement social. D\u2019autres motifs permettant une r\u00e9duction du d\u00e9lai de pr\u00e9avis du locataire existent, mais ils ont \u00e9t\u00e9 instaur\u00e9s par d\u2019autres lois (mutation professionnelle, locataire allocataire du RSA, perte d\u2019emploi\u2026).<\/li>\n<\/ul>\n<p>La dur\u00e9e de pr\u00e9avis pour les locataires est de 3 mois et d\u2019un mois en zone tendue. Cette dur\u00e9e peut \u00eatre r\u00e9duire \u00e0 1 mois dans plusieurs situations. S\u2019il souhaite raccourcir le d\u00e9lai de pr\u00e9avis, le locataire a l\u2019obligation de justifier du motif permettant de r\u00e9duire le d\u00e9lai de pr\u00e9avis, concomitamment \u00e0 l\u2019envoi de son cong\u00e9. Dans son courrier de fin de bail, le locataire doit alors mentionner le fait que le logement se situe en zone tendue.<\/p>\n<p>La loi ALUR a <strong>renforc\u00e9 la responsabilit\u00e9 des propri\u00e9taires bailleurs<\/strong> pour s\u00e9curiser le march\u00e9 locatif, garantir la d\u00e9cence des logements et encadrer la relation bailleur\u2011locataire. Ainsi, le bail doit d\u00e9sormais respecter un mod\u00e8le type fix\u00e9 par d\u00e9cret (d\u00e9cret n\u00b0 2015-587 du 29 mai 2015).<\/p>\n<h3>Diagnostics obligatoires et annexes aux baux<\/h3>\n<p>M\u00eame lorsqu\u2019ils louent en colocation ou dans le cadre d\u2019un logement social, les propri\u00e9taires bailleurs sont tenus de <strong>respecter des obligations strictes<\/strong>.<\/p>\n<p>Ainsi, la loi ALUR a renforc\u00e9 l\u2019information du locataire en compl\u00e9tant le dossier de diagnostic technique remis par le bailleur. Ce dossier comprend<\/p>\n<ul>\n<li>le <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/diagnostics-immobiliers\/dpe\/location\/\">diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique (DPE)<\/a>\u2009;<\/li>\n<li>le <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/diagnostics-immobiliers\/plomb\/\">constat des risques d\u2019exposition au plomb<\/a>&nbsp;;<\/li>\n<li>l\u2019<a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/diagnostics-immobiliers\/erp\/\">\u00e9tat des risques naturels, miniers et technologiques (ERP)<\/a>\u2009;<\/li>\n<li>l\u2019\u00e9tat mentionnant la pr\u00e9sence ou l\u2019absence de mat\u00e9riaux contenant de l\u2019<a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/diagnostics-immobiliers\/amiante\/\">amiante<\/a>&nbsp;;<\/li>\n<li>lorsque les installations ont plus de 15 ans, le <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/diagnostics-immobiliers\/electrique\/\">diagnostic \u00e9lectrique<\/a> et le <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/diagnostics-immobiliers\/diagnostic-gaz\/\">diagnostic gaz<\/a> (le cas \u00e9ch\u00e9ant).<\/li>\n<\/ul>\n<p>D\u2019autres informations doivent \u00e9galement \u00eatre mentionn\u00e9es dans le bail, notamment le fait que le logement soit situ\u00e9 dans une <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/diagnostics-immobiliers\/peb-bruit-aeroports\/\">zone d\u2019exposition au bruit<\/a>, ou s\u2019il a fait l\u2019objet d\u2019un sinistre r\u00e9sultant d\u2019une catastrophe naturelle ou technologique.<\/p>\n<p>Les cons\u00e9quences en cas d\u2019absence de tout ou partie du dossier de diagnostic technique varient selon le document concern\u00e9 (par exemple, annulation ou diminution du loyer en l\u2019absence de l\u2019\u00e9tat des risques naturels ou technologiques, mais aucune sanction n\u2019est sp\u00e9cifi\u00e9e en cas d\u2019absence de communication du DPE. A charge pour le locataire de justifier d\u2019un pr\u00e9judice).<\/p>\n<p>En outre, une <strong>notice d\u2019information transmise au locataire<\/strong> doit mentionner ses droits et obligations, une exigence issue de la loi ALUR en vigueur depuis le 1<sup>er<\/sup>&nbsp;ao\u00fbt 2015 (arr\u00eat\u00e9 du 29&nbsp;mai 2015).<\/p>\n<p>Enfin, dans certaines zones d\u00e9termin\u00e9es par les collectivit\u00e9s locales, les propri\u00e9taires bailleurs doivent accomplir une d\u00e9marche administrative pr\u00e9alable \u00e0 la mise en location de leur bien. Cette proc\u00e9dure peut prendre la forme d\u2019une <strong>d\u00e9claration ou d\u2019une autorisation dans le cadre du dispositif \u00ab&nbsp;permis de louer&nbsp;\u00bb<\/strong>.<\/p>\n<p>Ce document doit imp\u00e9rativement \u00eatre remis au locataire au plus tard lors de la signature du bail, sous peine de sanctions.<\/p>\n<h3>D\u00e9p\u00f4t de garantie, d\u00e9lais, justificatifs<\/h3>\n<p>Le <strong>d\u00e9p\u00f4t de garantie est plafonn\u00e9<\/strong> \u00e0&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>un mois de loyer hors charges pour les logements vides&nbsp;;<\/li>\n<li>deux mois de loyer hors charges pour les meubl\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Sa restitution doit intervenir dans un <strong>d\u00e9lai d\u2019un mois<\/strong> \u00e0 compter de la remise des cl\u00e9s si l\u2019\u00e9tat des lieux de sortie est conforme \u00e0 celui r\u00e9alis\u00e9 lors de l\u2019entr\u00e9e dans le logement, ou de deux mois en cas de r\u00e9serve, sous peine de p\u00e9nalit\u00e9s. Celles-ci peuvent atteindre 10% du montant du loyer.<\/p>\n<p>Pour rappel, le montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie est immuable. En cas de ponctions du bailleur, ce dernier doit les justifier \u00e0 l\u2019aide de devis ou factures de travaux.<\/p>\n<p>Le bailleur doit \u00e9galement fournir&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>les <strong>justificatifs des charges<\/strong> si celles-ci sont r\u00e9cup\u00e9rables (conservation des pi\u00e8ces 6&nbsp;mois apr\u00e8s l\u2019envoi du d\u00e9compte). A noter que les pi\u00e8ces justificatives sont mises \u00e0 disposition du locataire de sorte que le bailleur n\u2019est pas oblig\u00e9 de les lui envoyer, m\u00eame par voie \u00e9lectronique&nbsp;;<\/li>\n<li>des <strong>quittances de loyer<\/strong> \u00e0 la demande du locataire.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le d\u00e9p\u00f4t de garantie est une somme d\u2019argent vers\u00e9e par le locataire au bailleur en d\u00e9but de bail. Il est destin\u00e9 \u00e0 couvrir d\u2019\u00e9ventuelles d\u00e9gradations ou impay\u00e9s. En revanche, la caution est une personne ou une entit\u00e9 qui s\u2019engage par \u00e9crit \u00e0 payer \u00e0 la place du locataire en cas de d\u00e9faut de paiement, sans verser d\u2019argent \u00e0 l\u2019avance.<\/p>\n<h3>R\u00e9glementation sur les locations meubl\u00e9es<\/h3>\n<p>Depuis la loi ALUR, les <strong>locations meubl\u00e9es \u00e0 titre de r\u00e9sidence principale<\/strong> sont assujetties aux m\u00eames r\u00e8gles que les locations vides (loi de 1989). Cela se traduit par&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>un bail type de 1&nbsp;an reconductible tacitement. Pour les \u00e9tudiants, il est possible de faire un bail de 9 mois sans reconduction permettant ainsi au bailleur de proposer des locations touristiques pendant la p\u00e9riode estivale&nbsp;;<\/li>\n<li>une liste minimale stricte des meubles obligatoires fix\u00e9e par le d\u00e9cret du 31&nbsp;juillet 2015 (literie, cuisine \u00e9quip\u00e9e, mobilier, etc.)\u2009;<\/li>\n<li>la r\u00e9alisation d\u2019un \u00e9tat des lieux, inventaire d\u00e9taill\u00e9 inclus&nbsp;;<\/li>\n<li>le plafonnement des frais d\u2019agence (les montants varient selon la localisation g\u00e9ographique du logement&nbsp;: zone tr\u00e8s tendue, zone tendue et le reste du territoire). Notez que le locataire ne peut pas payer plus que le bailleur.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le propri\u00e9taire doit imp\u00e9rativement respecter ces obligations pour rendre le logement conforme, s\u00e9curiser la relation locative et \u00e9viter des sanctions financi\u00e8res.<\/p>\n<p>Dans le prolongement des objectifs de la loi ALUR, la garantie Visale a \u00e9t\u00e9 mise en place pour s\u00e9curiser les propri\u00e9taires bailleurs tout en facilitant l\u2019acc\u00e8s au logement pour les locataires sans garant familial. G\u00e9r\u00e9e par Action Logement, cette garantie gratuite couvre les impay\u00e9s de loyers et de charges, dans la limite d\u2019un plafond d\u00e9fini. Elle s\u2019applique principalement aux jeunes actifs, aux \u00e9tudiants ou aux salari\u00e9s pr\u00e9caires. Elle remplace efficacement la caution physique traditionnelle.<\/p>\n<p>La loi ALUR a <strong>r\u00e9volutionn\u00e9 le fonctionnement des copropri\u00e9t\u00e9s<\/strong>, en instaurant davantage de transparence, de contr\u00f4le et de protection pour tous les copropri\u00e9taires.<\/p>\n<h3>R\u00f4le des syndics<\/h3>\n<p>La loi ALUR <strong>renforce le pouvoir de contr\u00f4le du conseil syndical<\/strong> et impose plusieurs obligations au syndic professionnel&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>l\u2019obligation de mise en concurrence des syndics lors de la premi\u00e8re nomination et \u00e0 chaque renouvellement pour faciliter la comparaison des offres et favoriser la r\u00e9duction des honoraires&nbsp;;<\/li>\n<li>l\u2019instauration d\u2019un compte bancaire s\u00e9par\u00e9 pour chaque <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/travaux-renovation\/copropriete\/\">copropri\u00e9t\u00e9<\/a> afin de renforcer l\u2019ind\u00e9pendance financi\u00e8re et la transparence\u202f;<\/li>\n<li>la pr\u00e9sentation d\u2019un contrat type du syndic, avec les d\u00e9tails standardis\u00e9s des prestations (elles sont comprises dans les honoraires de base, sauf pour les prestations \u00e9num\u00e9r\u00e9es dans le d\u00e9cret 67-223 du 17 mars 1967, modifi\u00e9 en 2015), pour am\u00e9liorer la clart\u00e9 et la lisibilit\u00e9 de sa mission.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ces mesures visent \u00e0 encadrer rigoureusement la gestion des copropri\u00e9t\u00e9s pour une <strong>meilleure ma\u00eetrise des co\u00fbts<\/strong> et dans le but de rassurer les copropri\u00e9taires.<\/p>\n<h3>Documents obligatoires \u00e0 transmettre<\/h3>\n<p>La loi ALUR impose au syndic et au conseil syndical de mettre \u00e0 disposition <strong>plusieurs documents essentiels<\/strong>&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>une fiche synth\u00e9tique d\u00e9crivant la copropri\u00e9t\u00e9 (identification, budget, diagnostics)\u2009;<\/li>\n<li>une copie de l\u2019immatriculation de la copropri\u00e9t\u00e9 au registre national des copropri\u00e9t\u00e9s&nbsp;;<\/li>\n<li>l\u2019acc\u00e8s \u00e0 un extranet s\u00e9curis\u00e9 qui rassemble les comptes, les proc\u00e8s-verbaux des trois derni\u00e8res assembl\u00e9es, les r\u00e8glements, les diagnostics, les contrats, etc.. Le contenu minimal est fix\u00e9 par d\u00e9cret et se compose de 3 types de documents&nbsp;: les documents accessibles \u00e0 tous, ceux accessibles uniquement aux membres du conseil syndical et ceux qui concernent les propri\u00e9taires individuels&nbsp;;<\/li>\n<li>l\u2019\u00e9tablissement d\u2019un budget pr\u00e9visionnel annuel, vot\u00e9 en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, ainsi qu\u2019un fonds de travaux pouvant \u00eatre mobilis\u00e9 sans appel exceptionnel&nbsp;;<\/li>\n<li>la fourniture de l\u2019\u00e9tat dat\u00e9 lors de la vente d\u2019un lot pour retracer les charges et les dettes du copropri\u00e9taire-vendeur, avec un plafonnement tarifaire. Ce document \u2013 r\u00e9alis\u00e9 par vente et non par lot \u2013 est obligatoirement r\u00e9alis\u00e9 par le syndic et son prix est plafonn\u00e9 \u00e0 380\u20ac TTC, sans possibilit\u00e9 de r\u00e9actualisation&nbsp;;<\/li>\n<li>la souscription collective d\u2019une assurance multirisque copropri\u00e9t\u00e9 par le syndic.<\/li>\n<\/ul>\n<p>L\u2019ensemble de ces obligations contribue \u00e0 am\u00e9liorer la transparence, la gouvernance et la protection juridique de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>Enfin, la loi ALUR impose \u00e0 chaque copropri\u00e9taire, occupant ou non-occupant, de souscrire une <strong>assurance responsabilit\u00e9 civile<\/strong> pour couvrir les dommages caus\u00e9s \u00e0 l\u2019immeuble ou \u00e0 des tiers.<\/p>\n<p>Elle oblige \u00e9galement le syndic \u00e0 v\u00e9rifier cette assurance et \u00e0 en obtenir une attestation annuelle afin de renforcer la pr\u00e9vention des risques en copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>Les syndicats ont \u00e9galement l\u2019obligation d\u2019\u00eatre assur\u00e9s, mais s\u2019il refuse, le syndic doit alors souscrire une assurance pour compte. En cas de refus d\u2019assurance, il est possible de saisir le bureau central de tarification.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Pour comprendre les nombreux changements induits par la loi ALUR, il faut revenir sur le contexte de son adoption, ses objectifs fondateurs et les axes majeurs de r\u00e9forme qu\u2019elle a introduits. Pour les particuliers autant que pour les professionnels, cette loi marque une inflexion forte dans la r\u00e9gulation du march\u00e9 immobilier. 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