{"id":53177,"date":"2026-04-10T12:38:25","date_gmt":"2026-04-10T10:38:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/?p=53177"},"modified":"2026-04-10T12:39:35","modified_gmt":"2026-04-10T10:39:35","slug":"travaux-copropriete-paiement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/conseils\/travaux-copropriete-paiement\/","title":{"rendered":"Qui paye les travaux de copropri\u00e9t\u00e9&nbsp;?"},"content":{"rendered":"<ol>\n<li>Les travaux portant sur les parties communes sont en principe <strong>financ\u00e9s collectivement par les copropri\u00e9taires<\/strong>, selon la r\u00e9partition pr\u00e9vue dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9&nbsp;;<\/li>\n<li>Les travaux sur une partie privative sont, sauf exception, <strong>\u00e0 la charge du copropri\u00e9taire concern\u00e9<\/strong>&nbsp;;<\/li>\n<li>La r\u00e9partition des charges d\u00e9pend des <strong>tanti\u00e8mes <\/strong>et, pour les \u00e9quipements communs, de <strong>l\u2019utilit\u00e9 objective que chaque lot en retire<\/strong>&nbsp;;<\/li>\n<li>Les travaux d\u00e9cid\u00e9s par la copropri\u00e9t\u00e9 doivent \u00eatre <strong>vot\u00e9s en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<\/strong> selon les r\u00e8gles de majorit\u00e9 pr\u00e9vues par la loi&nbsp;;<\/li>\n<li>Un copropri\u00e9taire peut \u00eatre tenu de <strong>supporter seul le co\u00fbt des travaux<\/strong> lorsqu\u2019il est responsable d\u2019un dommage, ou quand ils concernent exclusivement son lot.<\/li>\n<\/ol>\n<p>En copropri\u00e9t\u00e9, les travaux ne sont pas tous soumis aux m\u00eames r\u00e8gles. Le droit distingue plusieurs cat\u00e9gories, en fonction de leur objet et de leur impact sur l\u2019immeuble.<\/p>\n<p>Plus une r\u00e9solution est importante pour la copropri\u00e9t\u00e9, et <strong>plus la majorit\u00e9 requise n\u00e9cessaire \u00e0 l\u2019adoption de la r\u00e9solution sera \u00e9lev\u00e9e<\/strong>. L\u2019objectif des pouvoirs publics est ainsi de faire approuver par le plus de copropri\u00e9taires possibles des d\u00e9cisions potentiellement impactantes.<\/p>\n<p>La majorit\u00e9 applicable est <strong>fonction de la nature des travaux et de leur montant<\/strong>. Un ravalement de plusieurs dizaines de milliers d\u2019euros est ainsi plus facile \u00e0 voter que la vente, \u00e0 un copropri\u00e9taire, d\u2019un palier, partie commune.<\/p>\n<p>Ces r\u00e8gles de majorit\u00e9 sont fix\u00e9es par la <strong>loi du 10 juillet 1965<\/strong>, notamment ses articles 24 et suivants, et son <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/LEGITEXT000006061423\/\"><strong>d\u00e9cret d\u2019application du 17 mars 1967<\/strong><\/a>. Ainsi, les modalit\u00e9s de r\u00e9partition des charges peuvent varier selon la nature des travaux et les dispositions du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<h3>Travaux d\u2019entretien et de conservation<\/h3>\n<p>Les <strong>travaux d\u2019entretien et de conservation<\/strong> ont pour objectif de maintenir l\u2019immeuble en bon \u00e9tat et d\u2019en assurer la p\u00e9rennit\u00e9.<\/p>\n<p>Ils incluent les interventions destin\u00e9es \u00e0 <strong>pr\u00e9venir la d\u00e9gradation des parties communes<\/strong> ou \u00e0 <strong>rem\u00e9dier \u00e0 un dysfonctionnement<\/strong> existant.<\/p>\n<p>Rel\u00e8vent de cette cat\u00e9gorie, par exemple, la maintenance des \u00e9quipements collectifs, la r\u00e9fection d\u2019une toiture d\u00e9grad\u00e9e ou la r\u00e9paration d\u2019une canalisation commune.<\/p>\n<p>Les <strong>r\u00e9parations<\/strong> ne constituent pas une cat\u00e9gorie autonome. Elles font partie int\u00e9grante des travaux d\u2019entretien et de conservation.<\/p>\n<p>La copropri\u00e9t\u00e9 repose sur une organisation collective d\u00e9finie par la loi. Le syndicat des copropri\u00e9taires regroupe l\u2019ensemble des propri\u00e9taires de l\u2019immeuble et prend les d\u00e9cisions relatives \u00e0 sa gestion. L\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale est l\u2019organe d\u00e9cisionnaire. Le syndic est charg\u00e9 d\u2019ex\u00e9cuter ces d\u00e9cisions, d\u2019administrer l\u2019immeuble et de g\u00e9rer les appels de fonds. Le conseil syndical, compos\u00e9 notamment de copropri\u00e9taires, assiste et contr\u00f4le le syndic dans le cadre de sa gestion. L\u2019ensemble de ces acteurs intervient dans un cadre d\u00e9fini par le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, qui pr\u00e9cise les droits et obligations de chacun.<\/p>\n<h3>Travaux d\u2019am\u00e9lioration<\/h3>\n<p>Les <strong>travaux d\u2019am\u00e9lioration<\/strong> visent \u00e0 apporter un confort suppl\u00e9mentaire, une meilleure performance ou un usage nouveau \u00e0 l\u2019immeuble, sans qu\u2019il y ait n\u00e9cessairement une d\u00e9gradation pr\u00e9alable.<\/p>\n<p>Ils peuvent concerner l\u2019installation d\u2019\u00e9quipements nouveaux ou la modernisation d\u2019installations existantes, comme&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>l\u2019ajout d\u2019un ascenseur&nbsp;;<\/li>\n<li>la cr\u00e9ation d\u2019un local v\u00e9los&nbsp;;<\/li>\n<li>l\u2019installation d\u2019un dispositif d\u2019arrosage automatique des espaces verts&nbsp;;<\/li>\n<li>l\u2019abandon du chauffage collectif par un chauffage individuel d\u00e8s lors qu\u2019il en ressort une am\u00e9lioration de la s\u00e9curit\u00e9 et du confort.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Dans le cadre de travaux en copropri\u00e9t\u00e9, malgr\u00e9 les atouts repr\u00e9sent\u00e9s par des travaux d\u2019am\u00e9lioration, il reste important de rester attentif aux <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/conseils\/renovation-energetique-comment-eviter-les-arnaques\/\">risques de fraudes<\/a>, en particulier lors de <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/travaux-renovation\/importance-renovation-energetique-copropriete\/\">projets de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique<\/a>.<\/p>\n<h3>Travaux affectant la structure ou les parties communes essentielles<\/h3>\n<p>Certains travaux portent sur les \u00e9l\u00e9ments fondamentaux de l\u2019immeuble, tels que les murs porteurs, les planchers, la toiture ou les fondations.<\/p>\n<p>Ces interventions sont souvent qualifi\u00e9es de \u00ab&nbsp;<strong>gros \u0153uvre<\/strong>&nbsp;\u00bb dans le langage courant, car elles affectent <strong>la structure ou la solidit\u00e9 du b\u00e2timent<\/strong>.<\/p>\n<p>Ces travaux se distinguent par leur impact important sur l\u2019immeuble et par les r\u00e8gles de d\u00e9cision renforc\u00e9es qui leur sont applicables en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n<h3>Travaux urgents<\/h3>\n<p>Les <strong>travaux urgents<\/strong> sont ceux dont la r\u00e9alisation imm\u00e9diate est n\u00e9cessaire pour garantir la <strong>s\u00e9curit\u00e9 des occupants ou pr\u00e9server l\u2019immeuble<\/strong>.<\/p>\n<p>Leur caract\u00e8re urgent justifie une intervention rapide, parfois engag\u00e9e avant m\u00eame la tenue d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n<p>Ils peuvent \u00eatre entrepris en cas de <strong>sinistre, de danger imminent ou de d\u00e9gradation grave<\/strong> n\u00e9cessitant une action imm\u00e9diate pour limiter les dommages. Dans ce cas, le syndic doit recueillir au pr\u00e9alable <strong>l\u2019avis du conseil syndical<\/strong> et convoquer sans d\u00e9lai une <strong>assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire<\/strong> afin qu\u2019elle ratifie les travaux en question. Le d\u00e9lai de convocation de 21 jours <strong>ne s\u2019applique pas en cas d\u2019urgence<\/strong>.<\/p>\n<h3>Travaux privatifs r\u00e9alis\u00e9s par un copropri\u00e9taire<\/h3>\n<p><a href=\"https:\/\/www.service-public.gouv.fr\/particuliers\/vosdroits\/F31513\">Un copropri\u00e9taire peut engager des travaux dans son lot privatif<\/a>. Toutefois, lorsque ces travaux affectent les parties communes ou l\u2019aspect ext\u00e9rieur de l\u2019immeuble, le copropri\u00e9taire doit obligatoirement recueillir <strong>l\u2019autorisation pr\u00e9alable de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<\/strong>, faute de quoi il pourrait \u00eatre condamn\u00e9 \u00e0 remettre les lieux en leur \u00e9tat initial.<\/p>\n<p>Par ailleurs, l\u2019autorisation de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale peut tout \u00e0 fait <strong>\u00eatre conditionn\u00e9e<\/strong> (obligation pour le copropri\u00e9taire de souscrire une assurance sp\u00e9cifique, d\u2019\u00eatre accompagn\u00e9 par un architecte, d\u2019utiliser certains mat\u00e9riaux, etc.). La <strong>saisine de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<\/strong> est ainsi n\u00e9cessaire lorsqu\u2019un copropri\u00e9taire souhaite.<\/p>\n<p>Quelques exemples de travaux&nbsp;: percer ou abattre un mur porteur (pour r\u00e9unir deux pi\u00e8ces par exemple), modifier une fa\u00e7ade (installation d\u2019un bloc de climatisation) ou intervenir sur un \u00e9quipement collectif (raccordement d\u2019un lot aux canalisations de l\u2019immeuble, etc.).<\/p>\n<p>Selon la nature des travaux et l\u2019origine des dommages, diff\u00e9rentes assurances peuvent intervenir. L\u2019<strong>assurance de l\u2019immeuble <\/strong>couvre en principe les sinistres affectant les parties communes, tandis que l\u2019<strong>assurance habitation <\/strong>du copropri\u00e9taire concerne les parties privatives. Pour certains travaux importants, notamment ceux relevant du gros \u0153uvre, une assurance sp\u00e9cifique, la <strong>dommage-ouvrage<\/strong>, peut \u00eatre exig\u00e9e afin de couvrir les risques li\u00e9s \u00e0 la r\u00e9alisation des travaux. Les conditions de mobilisation de ces assurances d\u00e9pendent du contrat souscrit et des responsabilit\u00e9s engag\u00e9es.<\/p>\n<p>En copropri\u00e9t\u00e9, le financement des travaux repose sur le <strong>m\u00e9canisme des charges<\/strong>. La loi distingue principalement les <strong>charges g\u00e9n\u00e9rales<\/strong>, qui concernent la conservation et l\u2019administration de l\u2019immeuble, et les <strong>charges sp\u00e9ciales<\/strong>, li\u00e9es \u00e0 des services ou \u00e9quipements communs dont l\u2019utilit\u00e9 varie selon les lots.<br>\nSelon la configuration des lieux, il peut exister des parties communes sp\u00e9ciales auxquelles sont rattach\u00e9es des <strong>charges g\u00e9n\u00e9rales sp\u00e9ciales<\/strong>. Il peut s\u2019agir d\u2019une cage d\u2019escalier ou d\u2019un b\u00e2timent.<\/p>\n<p>Ainsi, sous r\u00e9serve des dispositions du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, seuls les copropri\u00e9taires de la mont\u00e9e, ou du b\u00e2timent concern\u00e9, supporteront le co\u00fbt des travaux, les autres en \u00e9tant exclus.<\/p>\n<p>La r\u00e9partition des d\u00e9penses d\u00e9pend donc \u00e0 la fois de&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>la <strong>nature des travaux <\/strong>(travaux portant sur le gros \u0153uvre ou un \u00e9l\u00e9ment d\u2019\u00e9quipement par exemple);<\/li>\n<li>leur <strong>localisation<\/strong> (parties g\u00e9n\u00e9rales communes ou sp\u00e9ciales, parties privatives)&nbsp;;<\/li>\n<li>des <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/travaux-renovation\/copropriete\/travaux-autorise\/\"><strong>r\u00e8gles pr\u00e9vues par le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/a> qui constitue le document de r\u00e9f\u00e9rence en la mati\u00e8re.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Les principes ci-dessous s\u2019appliquent aux travaux r\u00e9guli\u00e8rement d\u00e9cid\u00e9s ou engag\u00e9s par le syndicat des copropri\u00e9taires.<\/p>\n<h3>Tableau r\u00e9capitulatif qui paye selon les types de travaux<\/h3>\n<table border=\"1\">\n<tbody>\n<tr>\n<td width=\"255\"><strong>Type de travaux<\/strong><\/td>\n<td width=\"146\"><strong>Qui paye&nbsp;?<\/strong><\/td>\n<td width=\"200\"><strong>Base de r\u00e9partition<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"255\">Travaux d\u2019entretien et de conservation des parties communes<\/td>\n<td rowspan=\"4\" width=\"146\">Ensemble des copropri\u00e9taires<\/td>\n<td width=\"200\">Charges g\u00e9n\u00e9rales, selon les tanti\u00e8mes<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"255\">Travaux d\u2019am\u00e9lioration portant sur des parties communes<\/td>\n<td width=\"200\">Charges g\u00e9n\u00e9rales ou charges sp\u00e9ciales selon l\u2019utilit\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"255\">Travaux affectant la structure ou les parties communes essentielles<\/td>\n<td width=\"200\">Charges g\u00e9n\u00e9rales<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"255\">Travaux urgents engag\u00e9s pour la s\u00e9curit\u00e9 ou la conservation de l\u2019immeuble<\/td>\n<td width=\"200\">Charges g\u00e9n\u00e9rales<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"255\">Travaux portant sur des parties communes sp\u00e9ciales (cage d\u2019escalier, immeuble\u2026)<\/td>\n<td width=\"146\">Copropri\u00e9taires auxquels sont affect\u00e9s l\u2019usage et l\u2019utilit\u00e9 de ces parties communes<\/td>\n<td width=\"200\">Charges g\u00e9n\u00e9rales sp\u00e9ciales<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"255\">Travaux privatifs r\u00e9alis\u00e9s dans un lot<\/td>\n<td width=\"146\">Copropri\u00e9taire concern\u00e9<\/td>\n<td width=\"200\">Financement individuel<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"255\">Travaux privatifs affectant les parties communes<\/td>\n<td width=\"146\">Copropri\u00e9taire initiateur, avec autorisation de l\u2019AG<\/td>\n<td width=\"200\">R\u00e8gles pr\u00e9cis\u00e9es par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Par principe, l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale <strong>ne peut pas voter de travaux portant sur les parties privatives, sauf \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9<\/strong>. Une exception toutefois&nbsp;: <strong>les travaux d\u2019int\u00e9r\u00eat collectif compris dans les travaux d\u2019\u00e9conomie d\u2019\u00e9nergie<\/strong>. Ils comprennent&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>les <strong>travaux d\u2019isolation thermique des parois vitr\u00e9es donnant sur l\u2019ext\u00e9rieur<\/strong> comprenant, le cas \u00e9ch\u00e9ant, l\u2019installation de syst\u00e8mes d\u2019occultation ext\u00e9rieurs&nbsp;;<\/li>\n<li>la pose ou le remplacement d\u2019<strong>organes de r\u00e9gulation ou d\u2019\u00e9quilibrage <\/strong>sur les \u00e9metteurs de chaleur ou de froid&nbsp;;<\/li>\n<li>l\u2019<strong>\u00e9quilibrage<\/strong> des \u00e9metteurs de chaleur ou de froid&nbsp;;<\/li>\n<li>la mise en place d\u2019\u00e9quipements de <strong>comptage des quantit\u00e9s d\u2019\u00e9nergies consomm\u00e9es<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ces travaux peuvent ainsi \u00eatre <strong>vot\u00e9s en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale \u00e0 la majorit\u00e9 de l\u2019article 25<\/strong> et s\u2019imposent \u00e0 chaque copropri\u00e9taire, sauf \u00e0 d\u00e9montrer qu\u2019il a r\u00e9alis\u00e9 des travaux \u00e9quivalents dans les dix ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes.<\/p>\n<p>Pour autant, il n\u2019est pas rare de voir des travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique ou de r\u00e9habilitation portant sur d\u2019autres parties privatives, telles que les garde-corps des balcons.<\/p>\n<p>La <strong>grille de r\u00e9partition des charges<\/strong> d\u00e9finie dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 n\u2019est utilis\u00e9e que pour les travaux portant sur les parties communes. Lorsqu\u2019il s\u2019agit de parties privatives, le co\u00fbt est support\u00e9 <strong>par les seuls copropri\u00e9taires concern\u00e9s<\/strong>. Il est le plus souvent <strong>unitaire <\/strong>(nombre de fen\u00eatres dans le logement par exemple), mais peut \u00e9galement \u00eatre <strong>factur\u00e9 au lin\u00e9aire<\/strong> (remplacement des garde-corps dans l\u2019hypoth\u00e8se d\u2019un immeuble o\u00f9 les logements seraient dot\u00e9s de balcons de taille diff\u00e9rente). Il est donc indispensable que les <strong>devis des entreprises isolent cette ligne<\/strong> afin de proc\u00e9der \u00e0 une r\u00e9partition \u00e9quitable du co\u00fbt des travaux.<\/p>\n<h3>Charges g\u00e9n\u00e9rales et charges sp\u00e9ciales&nbsp;: ce qu\u2019il faut retenir<\/h3>\n<p>Les <strong>charges g\u00e9n\u00e9rales<\/strong> financent les d\u00e9penses n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019administration, \u00e0 l\u2019entretien et \u00e0 la conservation des parties communes. Elles sont r\u00e9parties entre tous les copropri\u00e9taires proportionnellement \u00e0 la valeur de leur lot ou entre certains copropri\u00e9taires uniquement (charges g\u00e9n\u00e9rales sp\u00e9ciales).<\/p>\n<p>Les <strong>charges sp\u00e9ciales<\/strong> concernent quant \u00e0 elles les services collectifs ou \u00e9quipements communs dont l\u2019utilit\u00e9 varie selon les lots, comme un ascenseur ou un <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/travaux-renovation\/copropriete-renovation-energetique\/chauffage-collectif\/\">chauffage collectif<\/a>. Leur r\u00e9partition d\u00e9pend alors de l\u2019utilit\u00e9 objective que chaque lot retire de l\u2019\u00e9quipement concern\u00e9.<\/p>\n<p>Le <strong>r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong> fixe la nature des charges et leurs cl\u00e9s de r\u00e9partition. Il s\u2019impose \u00e0 l\u2019ensemble des copropri\u00e9taires.<\/p>\n<p>Lorsqu\u2019un copropri\u00e9taire ne s\u2019acquitte pas de sa quote-part de travaux r\u00e9guli\u00e8rement vot\u00e9s en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, le <a href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/travaux-renovation\/copropriete\/syndic\/\">syndic<\/a> dispose de moyens de recouvrement. Il peut notamment adresser une mise en demeure, puis engager une action judiciaire si n\u00e9cessaire.<\/p>\n<p>En copropri\u00e9t\u00e9, le paiement des travaux est indissociable des <strong>modalit\u00e9s de d\u00e9cision collective<\/strong>. En dehors de certains cas particuliers, les travaux doivent \u00eatre <strong>approuv\u00e9s par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires<\/strong>, qui fixe \u00e0 la fois le principe des travaux, leur financement et leur calendrier de paiement. Ces r\u00e8gles visent \u00e0 garantir un cadre d\u00e9mocratique et juridiquement s\u00e9curis\u00e9.<\/p>\n<h3>Les majorit\u00e9s requises en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<\/h3>\n<p>La loi du 10&nbsp;juillet 1965 pr\u00e9voit plusieurs types de majorit\u00e9s, selon la nature des travaux envisag\u00e9s&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>les <strong>travaux d\u2019entretien et de conservation<\/strong> rel\u00e8vent en principe de la <strong>majorit\u00e9 simple pr\u00e9vue par la loi<\/strong> (appel\u00e9e \u00e9galement majorit\u00e9 de l\u2019article 24, en r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l\u2019article de la loi du 10 juillet 1965 qui la d\u00e9finit)). La r\u00e9solution est adopt\u00e9e lorsqu\u2019elle obtient la majorit\u00e9 des voix exprim\u00e9es des copropri\u00e9taires pr\u00e9sents, repr\u00e9sent\u00e9s ou votant par correspondance. Les voix des abstentionnistes ne sont pas comptabilis\u00e9es. En pratique, la majorit\u00e9 est atteinte lorsque le nombre de POUR est sup\u00e9rieur au nombre de CONTRE&nbsp;;<\/li>\n<li>les <strong>travaux d\u2019\u00e9conomie d\u2019\u00e9nergie, les travaux d\u2019am\u00e9lioration ou ceux affectant la structure de l\u2019immeuble<\/strong> peuvent, en revanche, n\u00e9cessiter des <strong>majorit\u00e9s renforc\u00e9es<\/strong>, compte tenu de leur impact sur l\u2019immeuble et sur les droits des copropri\u00e9taires. Il s\u2019agit, le plus souvent, de la majorit\u00e9 des voix des copropri\u00e9taires composant le syndicat (appel\u00e9e \u00e9galement majorit\u00e9 de l\u2019article 25). Pour \u00eatre adopt\u00e9e, la r\u00e9solution doit recueillir au moins 501\/1000<sup>\u00e8me<\/sup> de POUR. Les abstentions sont ici comptabilis\u00e9es de sorte que cette majorit\u00e9 n\u2019est pas toujours ais\u00e9e \u00e0 obtenir en raison de l\u2019absent\u00e9isme toujours croissant aux assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales. C\u2019est pourquoi un <strong>vote de rattrapage<\/strong> a \u00e9t\u00e9 institu\u00e9. Si la r\u00e9solution n\u2019obtient pas 501\/1000<sup>\u00e8me<\/sup> mais au moins le tiers des voix des copropri\u00e9taires composant le syndicat (soit 334\/1000<sup>\u00e8me<\/sup>), un second vote est alors organis\u00e9 imm\u00e9diatement, mais \u00e0 la majorit\u00e9 relative de l\u2019article 24 cette fois-ci.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le choix de la majorit\u00e9 applicable d\u00e9pend donc directement de la <strong>qualification juridique des travaux<\/strong>, telle qu\u2019inscrite \u00e0 l\u2019ordre du jour de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n<h3>Modalit\u00e9s de vote<\/h3>\n<p>Pour que les d\u00e9cisions soient valables, l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale doit respecter des r\u00e8gles pr\u00e9cises de tenue et de vote. Selon les modalit\u00e9s pr\u00e9vues par la r\u00e9glementation, les copropri\u00e9taires peuvent&nbsp;:<\/p>\n<ul>\n<li>participer physiquement&nbsp;;<\/li>\n<li>\u00eatre repr\u00e9sent\u00e9s par un mandataire&nbsp;;<\/li>\n<li>voter par correspondance<\/li>\n<li>participer en visio ou \u00e0 distance, \u00e0 condition toutefois que l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale se soit prononc\u00e9e au pr\u00e9alable sur la mise en place des modalit\u00e9s techniques.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Dans ce contexte, certaines d\u00e9cisions ne peuvent \u00eatre adopt\u00e9es que si un <strong>nombre suffisant de voix est r\u00e9uni lors du vote<\/strong>. C\u2019est ce que l\u2019on appelle, dans le langage courant, le <strong>quorum<\/strong>. En r\u00e9alit\u00e9<strong>, il n\u2019existe pas de quorum en copropri\u00e9t\u00e9<\/strong>, une d\u00e9cision pouvant tout \u00e0 fait \u00eatre adopt\u00e9e par un copropri\u00e9taire qui serait seul \u00e0 l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. N\u00e9anmoins, au regard des diff\u00e9rentes majorit\u00e9s existantes, certaines d\u00e9cisions ne pourront pas \u00eatre adopt\u00e9es <strong>faute de recueillir le nombre de voix suffisant<\/strong>.<\/p>\n<p>Lorsqu\u2019une d\u00e9cision est adopt\u00e9e dans le respect de ces r\u00e8gles, elle s\u2019impose \u00e0 l\u2019ensemble des copropri\u00e9taires, y compris \u00e0 ceux qui ont vot\u00e9 contre ou qui \u00e9taient absents lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n<h3>Le r\u00f4le du fonds de travaux<\/h3>\n<p>Introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014, le <a href=\"https:\/\/www.service-public.gouv.fr\/particuliers\/vosdroits\/F34026\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">fonds de travaux<\/a> est <strong>obligatoire<\/strong> dans la majorit\u00e9 des copropri\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n<p>Aliment\u00e9 par les cotisations des copropri\u00e9taires, il permet d\u2019anticiper le <strong>financement des travaux vot\u00e9s<\/strong>, dans la limite des sommes disponibles.<\/p>\n<p>Le taux de la cotisation correspond \u00e0 <strong>5&nbsp;% du budget pr\u00e9visionnel<\/strong>, mais l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale peut <strong>voter un taux sup\u00e9rieur<\/strong>.<\/p>\n<p>Lorsqu\u2019un plan pluriannuel de travaux a \u00e9t\u00e9 vot\u00e9, le taux ne peut \u00eatre inf\u00e9rieur \u00e0 la plus \u00e9lev\u00e9e des deux sommes correspondant, soit \u00e0 5 % du budget pr\u00e9visionnel, soit \u00e0 2,5 % du co\u00fbt des travaux compris dans le plan pluriannuel de travaux.<\/p>\n<h3>Les cas particuliers&nbsp;: urgence, s\u00e9curit\u00e9 et sinistre<\/h3>\n<p>En cas d\u2019urgence mettant en p\u00e9ril la s\u00e9curit\u00e9 des personnes ou la conservation de l\u2019immeuble, des travaux peuvent \u00eatre engag\u00e9s <strong>sans attendre une d\u00e9cision pr\u00e9alable de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<\/strong>. Le syndic est alors habilit\u00e9 \u00e0 prendre les mesures n\u00e9cessaires, sous r\u00e9serve d\u2019en informer les copropri\u00e9taires.<\/p>\n<p>Ces travaux font ensuite l\u2019objet d\u2019une r\u00e9gularisation notamment en ce qui concerne leur financement et la r\u00e9partition des charges, \u00e0 l\u2019occasion d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire, qui doit \u00eatre convoqu\u00e9e sans d\u00e9lai.<\/p>\n<p>Lorsqu\u2019un dommage est caus\u00e9 par un copropri\u00e9taire et qu\u2019il entra\u00eene la r\u00e9alisation de travaux, la question du paiement ob\u00e9it \u00e0 des r\u00e8gles sp\u00e9cifiques. Si les travaux sont rendus n\u00e9cessaires par une faute ou une n\u00e9gligence imputable \u00e0 un copropri\u00e9taire, celui-ci peut \u00eatre tenu d\u2019en assumer le co\u00fbt, ind\u00e9pendamment de la r\u00e9partition habituelle des charges. Cette responsabilit\u00e9 peut \u00eatre couverte, en tout ou partie, par son assurance responsabilit\u00e9 civile, selon les circonstances du sinistre.<\/p>\n<p>Une fois les travaux d\u00e9cid\u00e9s et leur financement valid\u00e9, le paiement s\u2019organise selon une <strong>proc\u00e9dure encadr\u00e9e<\/strong>.<\/p>\n<p>Cette phase rel\u00e8ve principalement du r\u00f4le du syndic, qui agit pour le compte du syndicat des copropri\u00e9taires.<\/p>\n<h3>Les appels de fonds \u00e9mis par le syndic<\/h3>\n<p>Le paiement des travaux s\u2019effectue par le biais d\u2019<strong>appels de fonds<\/strong>, \u00e9mis par le syndic aupr\u00e8s des copropri\u00e9taires. Ces appels correspondent aux sommes n\u00e9cessaires pour r\u00e9gler les entreprises intervenantes et couvrir les d\u00e9penses engag\u00e9es.<\/p>\n<p>Le montant appel\u00e9 \u00e0 chaque copropri\u00e9taire est calcul\u00e9 en fonction des cl\u00e9s de r\u00e9partition pr\u00e9vues par le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 et de la d\u00e9cision vot\u00e9e en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n<h3>L\u2019\u00e9ch\u00e9ancier des paiements<\/h3>\n<p>Selon l\u2019ampleur des travaux, le paiement peut \u00eatre <strong>\u00e9chelonn\u00e9 dans le temps<\/strong>. L\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale peut d\u00e9cider d\u2019un <strong>calendrier de versements<\/strong>, afin de r\u00e9partir la charge financi\u00e8re sur plusieurs appels de fonds.<\/p>\n<p>Lorsque le fonds de travaux est mobilis\u00e9, il peut venir <strong>en d\u00e9duction des sommes appel\u00e9es<\/strong>, dans la limite des montants disponibles et des r\u00e8gles applicables.<\/p>\n<h3>La contestation d\u2019une d\u00e9cision ou d\u2019un appel de fonds<\/h3>\n<p>Un copropri\u00e9taire qui estime qu\u2019une d\u00e9cision d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale est irr\u00e9guli\u00e8re peut en demander l\u2019<strong>annulation devant le tribunal judiciaire<\/strong>, dans un <strong>d\u00e9lai strictement encadr\u00e9 <\/strong>(deux mois \u00e0 compter de la notification du proc\u00e8s-verbal).<\/p>\n<p>En revanche, la contestation d\u2019un appel de fonds <strong>ne suspend pas l\u2019obligation de paiement<\/strong>, tant que la d\u00e9cision n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 annul\u00e9e par le juge. 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