La premi\u00e8re \u00e9tape est de comprendre comment sont act\u00e9es les d\u00e9cisions dans une copropri\u00e9t\u00e9. Qui fait quoi dans la gestion d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 ? Copropri\u00e9taires (qu\u2019ils soient occupants ou bailleurs), conseil syndical, syndic\u2026 On vous explique les r\u00f4les de chacun.<\/p>\n
Elle se r\u00e9unit obligatoirement une fois par an<\/strong>, ou plus si une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire est convoqu\u00e9e. C\u2019est le moment o\u00f9 les copropri\u00e9taires se r\u00e9unissent pour :<\/p>\n Tout copropri\u00e9taire a le droit de voter. Toutefois, chacun dispose d\u2019un nombre de voix (tanti\u00e8mes) fonction de la superficie de son appartement et de sa situation dans l\u2019immeuble. Plus un lot a de tanti\u00e8mes, plus son propri\u00e9taire disposera d\u2019un nombre de voix important.<\/p>\n Chapeaut\u00e9 par un pr\u00e9sident, le conseil syndical se compose de plusieurs copropri\u00e9taires volontaires et \u00e9lus<\/strong>, qui repr\u00e9sentent au quotidien les membres de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. \u00c0 noter, certains conseils syndicaux ne d\u00e9signent pas de pr\u00e9sident. Th\u00e9oriquement bien au fait des enjeux de la copropri\u00e9t\u00e9, le conseil syndical :<\/p>\n Le r\u00f4le du syndic de copropri\u00e9t\u00e9<\/a> peut soit :<\/p>\n Parmi ses missions, le syndic doit :<\/p>\n Avant d\u2019entamer des travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique, il est indispensable de conna\u00eetre les consommations \u00e9nerg\u00e9tiques<\/strong> du b\u00e2timent, l\u2019\u00e9tat de l\u2019isolation et la performance du syst\u00e8me de chauffage<\/a>. Pour ce faire, les copropri\u00e9taires peuvent demander un diagnostic technique global<\/a> (DTG)<\/strong> qui informe sur l\u2019\u00e9tat de l\u2019immeuble et recense les travaux \u00e0 effectuer.<\/p>\n Depuis la loi ALUR<\/a> du 24 mars 2014 (Acc\u00e8s au Logement et \u00e0 un Urbanisme R\u00e9nov\u00e9), de nouvelles obligations r\u00e9glementaires s\u2019imposent aux copropri\u00e9t\u00e9s. Le diagnostic technique global, dit DTG, est obligatoire pour les immeubles :<\/p>\n Toutes les copropri\u00e9t\u00e9s ont pour obligation de mettre au vote le DTG, en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, sans pour autant le voter. L\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires peut d\u00e9cider \u00e0 la majorit\u00e9 simple de faire r\u00e9aliser un DTG, mais elle n\u2019y est pas oblig\u00e9e, en dehors des deux cas de figure pr\u00e9sent\u00e9s ci-dessus. Ce document important regroupe, notamment :<\/p>\n Gr\u00e2ce au DPE ou \u00e0 l\u2019audit \u00e9nerg\u00e9tique, les copropri\u00e9taires sont inform\u00e9s sur les performances thermiques de leur immeuble et les travaux recommand\u00e9s pour am\u00e9liorer le confort thermique<\/a> et r\u00e9duire les factures d\u2019\u00e9nergie<\/a> (isolation des combles et de la toiture<\/a>, isolation des murs par l\u2019ext\u00e9rieur<\/a>, changement du syst\u00e8me de chauffage et choix du syst\u00e8me de production d\u2019eau chaude sanitaire<\/a>, etc.).<\/p>\n Sachez que des formations \u00e0 la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique des copropri\u00e9t\u00e9s<\/a> sont disponibles. C\u2019est notamment le cas des Copros Vertes, qui propose des formations gratuites aux copropri\u00e9taires qui le souhaitent.<\/p>\n La loi Climat et R\u00e9silience du 22 ao\u00fbt 2021 a pr\u00e9cis\u00e9 l\u2019obligation de travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique en copropri\u00e9t\u00e9. Toutes les copropri\u00e9t\u00e9s de plus de 15 ans devront progressivement \u00e9laborer un plan pluriannuel de travaux (PPT)<\/strong> :<\/p>\n Le PPT repose sur une analyse du b\u00e2ti et des \u00e9quipements de l\u2019immeuble. Le DPE, ainsi que le diagnostic technique global, se composent de :<\/p>\n Ce plan devra \u00eatre actualis\u00e9 tous les 10 ans.<\/p>\n Si le diagnostic technique global ne fait appara\u00eetre aucun besoin de travaux au cours des 10 ann\u00e9es qui suivent son \u00e9laboration, le syndicat est dispens\u00e9 de l\u2019obligation d\u2019\u00e9laborer un projet de plan pluriannuel de travaux.<\/p>\n La loi Climat et R\u00e9silience introduit \u00e9galement de nouvelles conditions de mise en \u0153uvre du fonds de travaux<\/strong>. Dix ans apr\u00e8s la date de r\u00e9ception des travaux de construction de l\u2019immeuble, le syndicat des copropri\u00e9taires constitue un fonds de travaux pour pouvoir payer :<\/p>\n Ce fonds de travaux est aliment\u00e9 par une cotisation annuelle obligatoire pour chaque copropri\u00e9taire.<\/p>\n Dans une copropri\u00e9t\u00e9, pour la gestion quotidienne ou les gros travaux, la question du budget est importante. Si vous \u00eates d\u00e9termin\u00e9 \u00e0 faire entreprendre une r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique, l\u2019un de vos principaux leviers pour convaincre l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale et le conseil syndical est la possibilit\u00e9 pour la copropri\u00e9t\u00e9 de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019aides financi\u00e8res. Voici les principales aides pour financer les travaux d\u2019\u00e9conomie \u00e9nerg\u00e9tique. Attention, elles font l\u2019objet d\u2019\u00e9volutions r\u00e9guli\u00e8res.<\/p>\n Cette aide financi\u00e8re fait partie du dispositif MaPrimeR\u00e9nov\u2019. Elle est r\u00e9serv\u00e9e aux travaux effectu\u00e9s sur les parties communes des copropri\u00e9t\u00e9s, ainsi que sur les parties privatives d\u00e9clar\u00e9s d\u2019int\u00e9r\u00eat collectif. <\/span><\/p>\n Pour qu\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficie de MaPrimeR\u00e9nov\u2019 Copropri\u00e9t\u00e9s, elle doit remplir ces crit\u00e8res :<\/p>\n Votre r\u00e9gion, votre d\u00e9partement ou votre ville peuvent aider au financement des travaux de votre copropri\u00e9t\u00e9. Le ou les immeubles doivent int\u00e9grer une op\u00e9ration comme par exemple celle de l\u2019Opah (op\u00e9ration programm\u00e9e d\u2019am\u00e9lioration de l\u2019habitat) ou l\u2019Opatb (op\u00e9ration programm\u00e9e d\u2019am\u00e9lioration thermique des b\u00e2timents).<\/p>\n Les copropri\u00e9t\u00e9s, \u00e0 l\u2019instar des particuliers, peuvent demander la prime \u00e9nergie. Il faut pour cela faire acter sa demande lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires <\/strong>en m\u00eame temps que le vote des travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique (installation d\u2019\u00e9nergies renouvelables, syst\u00e8me de chauffage, r\u00e9novation globale, etc.). Cette aide est valable uniquement pour les habitations principales achev\u00e9es depuis plus de 2 ans.<\/p>\n Attention, les artisans s\u00e9lectionn\u00e9s pour r\u00e9aliser cette r\u00e9novation doivent \u00eatre des professionnels RGE<\/strong> (Reconnu garant de l\u2019environnement).<\/p>\n Il est possible d\u2019obtenir un taux de TVA r\u00e9duit \u00e0 5,5%<\/strong> au lieu des 20% habituels si vous r\u00e9alisez des travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique (d\u00e9penses en faveur d\u2019une \u00e9conomie d\u2019\u00e9nergie, de l\u2019isolation thermique ou d\u2019\u00e9quipements de production d\u2019\u00e9nergie renouvelable) \u00e0 deux conditions :<\/p>\n Pour les travaux d\u2019am\u00e9lioration, de transformation, d\u2019am\u00e9nagement ainsi que pour la fourniture de certains \u00e9quipements, il est possible de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un taux r\u00e9duit \u00e0 10%.<\/p>\n Cette subvention est r\u00e9serv\u00e9e aux propri\u00e9taires occupants et locataires du parc priv\u00e9. Les syndicats de copropri\u00e9t\u00e9 peuvent b\u00e9n\u00e9ficier de cette aide \u00e0 l\u2019autonomie. Pour en b\u00e9n\u00e9ficier, il est n\u00e9cessaire de faire des travaux pour rendre accessibles les parties communes<\/strong>.<\/p>\n Pour les travaux d\u2019am\u00e9lioration \u00e9nerg\u00e9tique, votre copropri\u00e9t\u00e9 peut demander cette aide permettant de souscrire un pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro. \u00c0 noter, chaque copropri\u00e9taire peut \u00e9galement demander \u00e0 son tour un pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro pour l\u2019aider \u00e0 r\u00e9gler le montant li\u00e9 \u00e0 sa quote-part, mais l\u2019aide ne portera que sur les aspects des travaux qui concernent les parties privatives.<\/p>\n Avant le lancement de travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique, il peut obtenir des renseignements aupr\u00e8s de :<\/p>\n Chaque structure a des bureaux locaux.<\/p>\n Pour en savoir plus sur les questions de budget et de subventions, consultez notre guide d\u00e9di\u00e9 aux aides financi\u00e8res et au financement des travaux de r\u00e9novation<\/a>.<\/p>\n Maintenant que vous savez qui vous devez convaincre et quels dispositifs peuvent vous aider, voici des \u00e9l\u00e9ments pour r\u00e9ussir \u00e0 faire acter la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique de votre immeuble.<\/p>\n Votre immeuble, s\u2019il a \u00e9t\u00e9 construit il y a plus de dix ans, peut disposer d\u2019un diagnostic technique global (DTG), incluant le diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique (DPE). Cependant, ce DTG est soumis aux votes des copropri\u00e9taires. S\u2019il est r\u00e9alis\u00e9, vous pouvez donc vous appuyer dessus en soulignant que vos intentions de copropri\u00e9taire concordent avec les recommandations des professionnels.<\/p>\n Depuis le 1er<\/sup> janvier 2017, la plupart des copropri\u00e9t\u00e9s doivent disposer d\u2019un fonds de travaux<\/a><\/strong> g\u00e9r\u00e9 par le syndic. Si c\u2019est le cas pour votre copropri\u00e9t\u00e9, les copropri\u00e9taires ne sont peut-\u00eatre pas au courant qu\u2019ils ont d\u00e9j\u00e0 aliment\u00e9 ce fonds avec des versements qui pourraient potentiellement \u00eatre utilis\u00e9s pour une r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique.<\/p>\n Une r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique de la copropri\u00e9t\u00e9 va permettre de d\u00e9penser moins \u00e0 long terme, gr\u00e2ce aux retomb\u00e9es positives sur vos futures factures \u00e9nerg\u00e9tiques. Pour avoir des projections chiffr\u00e9es sur vos futures \u00e9conomies d\u2019\u00e9nergie, consultez l\u2019audit \u00e9nerg\u00e9tique<\/strong> de votre immeuble ou faites-en r\u00e9aliser un par un professionnel. Cela peut \u00eatre un argument pour les copropri\u00e9taires. \u00c0 noter, le temps de retour sur investissement est parfois long, de 15 \u00e0 20 ans avant de r\u00e9aliser des \u00e9conomies.<\/p>\n Notez que les logements class\u00e9s F ou G doivent, depuis le 1er avril 2023, r\u00e9aliser obligatoirement un audit \u00e9nerg\u00e9tique r\u00e9glementaire<\/a> avant d\u2019\u00eatre propos\u00e9s \u00e0 la vente.<\/p>\n Si les autres copropri\u00e9taires ne souhaitent pas mobiliser des fonds pour des travaux qui, de leur point de vue, ne sont pas justifi\u00e9s, rappelez-leur quelques constats :<\/p>\n\n
Le conseil syndical<\/h3>\n
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Le syndic de copropri\u00e9t\u00e9<\/h3>\n
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Les aides priv\u00e9es ou publiques<\/h3>\n
MaPrimeR\u00e9nov\u2019 Copropri\u00e9t\u00e9<\/h4>\n
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Les subventions des collectivit\u00e9s locales<\/h4>\n
La prime CEE, aussi nomm\u00e9e prime \u00e9nergie<\/h4>\n
La TVA \u00e0 taux r\u00e9duit<\/h4>\n
\n
MaPrimeAdapt\u2019<\/h4>\n
Les pr\u00eats \u00e0 taux r\u00e9duit<\/h3>\n
L\u2019\u00e9co-pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro (\u00e9co-PTZ)<\/h4>\n
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Les conclusions du diagnostic technique global<\/h3>\n
L\u2019utilisation du fonds de travaux obligatoire<\/h3>\n
Le d\u00e9cryptage de l\u2019audit \u00e9nerg\u00e9tique de l\u2019immeuble<\/h3>\n
Des travaux pour r\u00e9duire les factures \u00e0 l\u2019avenir et am\u00e9liorer le confort des occupants<\/h3>\n
\n