{"id":43097,"date":"2024-01-16T17:25:21","date_gmt":"2024-01-16T16:25:21","guid":{"rendered":"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/?post_type=projet&p=43097"},"modified":"2025-12-11T14:58:09","modified_gmt":"2025-12-11T13:58:09","slug":"syndic-de-copropriete-definition-role-et-obligations","status":"publish","type":"projet","link":"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/travaux-renovation\/copropriete\/syndic\/","title":{"rendered":"Syndic de copropri\u00e9t\u00e9 : d\u00e9finition, r\u00f4le et obligations"},"content":{"rendered":"

D\u00e9finition et importance du syndic dans la gestion de la copropri\u00e9t\u00e9<\/h3>\n

Le syndic de copropri\u00e9t\u00e9 est l\u2019organe charg\u00e9 de repr\u00e9senter, g\u00e9rer et administrer la copropri\u00e9t\u00e9<\/strong>. Il s\u2018agit le plus souvent d\u2018un professionnel de l\u2019immobilier (cabinet, agence\u2026) ou d\u2019un copropri\u00e9taire qui en prend la fonction. Il est en relation constante avec le conseil syndical<\/strong>, qui l\u2019assiste et en contr\u00f4le sa gestion. Tout syndic de copropri\u00e9t\u00e9 est d\u00e9sign\u00e9 par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<\/strong> et poss\u00e8de un contrat type par lequel les copropri\u00e9taires donnent mandat au syndic pour g\u00e9rer la copropri\u00e9t\u00e9. Ce contrat contient les \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9mun\u00e9ration du syndic ainsi que la d\u00e9finition des horaires ouvrables du cabinet. La r\u00e9mun\u00e9ration du syndic est dite forfaitaire, elle peut varier selon le profil professionnel ou b\u00e9n\u00e9vole de ce dernier. Le copropri\u00e9taire b\u00e9n\u00e9vole qui exerce les fonctions de syndic non-professionnel n\u2019est pas tenu de respecter un contrat type d\u00e8s lors qu\u2019il n\u2019est pas r\u00e9mun\u00e9r\u00e9.<\/p>\n

Syndic de copropri\u00e9t\u00e9 b\u00e9n\u00e9vole, professionnel ou coop\u00e9ratif : les diff\u00e9rences<\/h3>\n

Il existe trois types de syndic<\/strong> : le syndic professionnel repr\u00e9sent\u00e9 le plus souvent par un cabinet immobilier, le syndic non-professionnel (ou b\u00e9n\u00e9vole) et le syndic coop\u00e9ratif.<\/p>\n

Le syndic b\u00e9n\u00e9vole<\/strong> est une personne choisie parmi les copropri\u00e9taires<\/strong> pour assurer cette mission. Elle doit poss\u00e9der un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropri\u00e9t\u00e9 qu\u2019elle g\u00e8re. Elle n\u2019est toutefois pas oblig\u00e9e d\u2019y habiter. Un copropri\u00e9taire bailleur ou ayant un logement \u00e0 titre de r\u00e9sidence secondaire, voire de simple pied-\u00e0-terre, peut tout \u00e0 fait \u00eatre d\u00e9sign\u00e9 comme syndic. Si le copropri\u00e9taire n\u2019est plus bailleur ou en r\u00e9sidence secondaire, le mandat devient alors caduc \u00e0 l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai de trois mois suivant l\u2019\u00e9v\u00e9nement. Durant ce d\u00e9lai, le syndic doit convoquer une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale et inscrire \u00e0 l\u2019ordre du jour la question de la d\u00e9signation d\u2019un nouveau syndic.<\/p>\n

Le syndic professionnel<\/strong> quant \u00e0 lui doit obligatoirement poss\u00e9der une assurance de responsabilit\u00e9 civile professionnelle<\/strong>, une garantie financi\u00e8re<\/strong> et une carte professionnelle mentionnant \u201csyndic de copropri\u00e9t\u00e9\u201d<\/strong>, d\u00e9livr\u00e9e par la Chambre de commerce et d\u2019industrie (CCI).<\/p>\n

Le syndic coop\u00e9ratif<\/strong> est g\u00e9r\u00e9<\/strong>, sans professionnel externe, par le conseil syndical<\/strong>. Les fonctions de syndic sont assur\u00e9es par le pr\u00e9sident du conseil syndical.<\/p>\n

La certification NF Habitat<\/strong><\/a> \u2013 NF Habitat HQE pour l\u2019exploitation des copropri\u00e9t\u00e9s propose des syndics de copropri\u00e9t\u00e9 professionnels. Ceux-ci s\u2019assurent du maintien des parties communes en fonction des qualit\u00e9s techniques du b\u00e2timent et selon un cahier des charges exigeant.<\/p>\n

Syndicat de copropri\u00e9taires vs syndic de copropri\u00e9t\u00e9<\/h3>\n

Le syndic de copropri\u00e9t\u00e9 ne doit pas \u00eatre confondu avec le syndicat de copropri\u00e9taires. Dans une copropri\u00e9t\u00e9, tous les membres forment automatiquement un syndicat de copropri\u00e9taires<\/strong>. Ce syndicat doit se r\u00e9unir au moins une fois par an<\/strong>, lors d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale qui se tient dans les 6 mois qui suivent la cl\u00f4ture des comptes du pr\u00e9c\u00e9dent exercice. C\u2019est \u00e0 cette occasion que les d\u00e9cisions les plus importantes pour la vie de la copropri\u00e9t\u00e9 sont prises : la d\u00e9signation du syndic et des conseillers syndicaux, l\u2019approbation des comptes, le vote du budget pr\u00e9visionnel, le ravalement de fa\u00e7ade<\/a>, la r\u00e9novation <\/a>des parties communes, les travaux d\u2019\u00e9conomie d\u2019\u00e9nergie \u2026<\/p>\n

Le syndic de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong> est le repr\u00e9sentant l\u00e9gal du syndicat de copropri\u00e9taires<\/strong>. Il est li\u00e9 au syndicat de copropri\u00e9taires par un contrat \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e et agit au nom et pour le compte de ce syndicat. En r\u00e9sum\u00e9, le syndicat de copropri\u00e9taires prend les d\u00e9cisions communes, et le syndic g\u00e8re leur mise en place, que ce soit au niveau des contrats ou de la gestion budg\u00e9taire.<\/p>\n

Il existe \u00e9galement le conseil syndical<\/strong>. Compos\u00e9 de membres \u00e9lus de la copropri\u00e9t\u00e9, il sert \u00e0 coordonner les relations entre le syndic et les copropri\u00e9taires<\/strong>. Le conseil syndical joue un r\u00f4le d\u2019interm\u00e9diaire. Il est obligatoirement consult\u00e9 pour d\u00e9finir l\u2019ordre du jour de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale et d\u00e9terminer le montant du budget pr\u00e9visionnel. Il est \u00e9galement consult\u00e9 avant la r\u00e9alisation de travaux urgents. S\u2019il est en principe obligatoire pour les grandes copropri\u00e9t\u00e9s, il ne l\u2019est pas pour les plus petites.<\/p>\n

En tant que copropri\u00e9taire, vous pouvez tout \u00e0 fait proposer des travaux, notamment des travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique pour l\u2019immeuble. Afin de mieux \u00eatre inform\u00e9 et de pouvoir convaincre vos voisins, utilisez les modules de formations propos\u00e9s par les Copros Vertes<\/a>.<\/p>\n

Les obligations g\u00e9n\u00e9rales : gestion, entretien, administration<\/h3>\n

Les missions du syndic de copropri\u00e9t\u00e9 sont nombreuses. Globalement, celui-ci doit, entre autres : assurer l\u2019ex\u00e9cution des dispositions du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong> et des d\u00e9lib\u00e9rations de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, administrer l\u2019immeuble<\/strong>, assurer son bon entretien et sa s\u00e9curit\u00e9. En cas d\u2019urgence, le syndic doit s\u2019engager \u00e0 faire proc\u00e9der \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution de tous travaux n\u00e9cessaires \u00e0 la sauvegarde de l\u2019immeuble<\/strong>. Le syndic doit \u00e9galement faire assurer la copropri\u00e9t\u00e9<\/strong>, tenir la comptabilit\u00e9 de l\u2019immeuble et ouvrir des comptes bancaires s\u00e9par\u00e9s au nom du syndicat. De plus, il doit \u00e9tablir le budget pr\u00e9visionnel<\/strong> en collaboration avec le conseil syndical, conserver les archives de la copropri\u00e9t\u00e9, \u00e9tablir et mettre \u00e0 jour la liste des copropri\u00e9taires et de leur lot. Enfin, le syndic doit mettre en place et tenir \u00e0 jour le carnet d\u2019entretien de l\u2019immeuble<\/strong>, proc\u00e9der \u00e0 l\u2019immatriculation de la copropri\u00e9t\u00e9 aupr\u00e8s du registre national des copropri\u00e9t\u00e9s (tenu par l\u2019Anah) et y mettre \u00e0 jour les donn\u00e9es financi\u00e8res.<\/p>\n

Le r\u00f4le de conciliateur et de gestionnaire de conflits<\/h3>\n

Le syndic repr\u00e9sente le syndicat en cas d\u2019action en justice<\/strong>. Une autorisation pr\u00e9alable de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale est n\u00e9cessaire, sauf dans certains cas tels que les impay\u00e9s de charges d\u2019un copropri\u00e9taire (notez que la saisie immobili\u00e8re doit quant \u00e0 elle faire l\u2019objet d\u2019un vote expr\u00e8s de l\u2019assembl\u00e9e) ou encore en cas de d\u00e9fense si la copropri\u00e9t\u00e9 est assign\u00e9e.<\/p>\n

En cas de litige entre copropri\u00e9taires, le syndic de copropri\u00e9t\u00e9 peut jouer le r\u00f4le de m\u00e9diateur. Il peut \u00eatre amen\u00e9 \u00e0 r\u00e9guler la situation et trouver la solution la plus adapt\u00e9e pour un accord \u00e0 l\u2019amiable.<\/p>\n

Responsabilit\u00e9s financi\u00e8res et comptables : budget, charges et travaux<\/h3>\n

Le syndic de copropri\u00e9t\u00e9 est charg\u00e9 de la gestion financi\u00e8re de la copropri\u00e9t\u00e9<\/strong>. Cela implique d\u2019ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat (titulaire du compte), de r\u00e9aliser un budget pr\u00e9visionnel de la copropri\u00e9t\u00e9 et de le soumettre au vote des copropri\u00e9taires. C\u2019est donc l\u2019argent g\u00e9r\u00e9 par le syndic qui sera utilis\u00e9 pour faire r\u00e9aliser des travaux dans la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Obligations l\u00e9gales et r\u00e9glementaires r\u00e9centes<\/h3>\n

La loi ELAN de novembre 2018 et l\u2019ordonnance de r\u00e9forme du 30 octobre 2019 (applicable au 1er<\/sup> juin 2020) ont mis en place plusieurs mesures afin de faciliter la gestion des copropri\u00e9t\u00e9s ou encore d\u2019\u00e9viter les d\u00e9rives en exigeant plus de transparence de la part des syndics.<\/p>\n

Par exemple, les syndics ont pour obligation de d\u00e9poser sur l\u2019Extranet de la copropri\u00e9t\u00e9 toutes les pi\u00e8ces concernant la gestion<\/strong> de celle-ci afin que tous les copropri\u00e9taires y aient acc\u00e8s. Les assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales peuvent \u00e9galement se tenir \u00e0 distance. Pour cela, un vote doit avoir lieu pour avoir l\u2019accord des copropri\u00e9taires (cependant, aucun propri\u00e9taire n\u2019a l\u2019obligation d\u2019y assister). Par ailleurs, il est aussi question de la mise en place du vote par correspondance. Un formulaire de vote doit dans ce cas \u00eatre joint \u00e0 la convocation de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n

D\u2019autre part, un r\u00e9gime sp\u00e9cifique plus souple pour les petites copropri\u00e9t\u00e9s a \u00e9t\u00e9 d\u00e9fini. Les petites copropri\u00e9t\u00e9s sont celles compos\u00e9es au plus de cinq lots \u00e0 usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget pr\u00e9visionnel moyen est inf\u00e9rieur \u00e0 15 000 \u20ac sur une p\u00e9riode de trois exercices cons\u00e9cutifs.<\/p>\n

L\u2019\u00e9tat dat\u00e9 est un document qui pr\u00e9sente la situation financi\u00e8re d\u2019un lot de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong>. R\u00e9dig\u00e9 par le syndic, il est transmis au notaire au moment de la vente, puis remis \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur. Il pr\u00e9cise les sommes que le vendeur doit au syndicat des copropri\u00e9taires<\/strong>, ainsi que celles que le syndicat pourrait \u00eatre amen\u00e9 \u00e0 verser au vendeur<\/strong>. Ce document permet \u00e9galement \u00e0 l\u2019acheteur d\u2019estimer les d\u00e9penses li\u00e9es \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9 pour son futur logement et d\u2019anticiper les appels de fonds \u00e0 venir. Le co\u00fbt de l\u2019\u00e9tat dat\u00e9 est plafonn\u00e9 \u00e0 380 \u20ac TTC<\/strong>. \u00c0 noter qu\u2019en cas de vente de plusieurs lots en une seule op\u00e9ration, un unique \u00e9tat dat\u00e9 suffit.<\/p>\n

Les conditions pour r\u00e9voquer un syndic<\/h3>\n

Il est possible de mettre fin au mandat d\u2019un syndic de copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 tout moment, mais sous certaines conditions. Il faut alors que des faits suffisamment graves soient reproch\u00e9s au syndic, comme le non-paiement des factures aux fournisseurs, la non-ex\u00e9cution des d\u00e9cisions prises en assembl\u00e9e ou encore l\u2019absence de convocation de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale annuelle.<\/p>\n

La proc\u00e9dure de r\u00e9vocation \u00e9tape par \u00e9tape<\/h3>\n

Pour r\u00e9voquer un syndic de copropri\u00e9t\u00e9, plusieurs \u00e9tapes sont n\u00e9cessaires :<\/p>\n

    \n
  • Le conseil syndical doit notifier au syndic une demande motiv\u00e9e d\u2019inscription de cette question \u00e0 l\u2019ordre du jour<\/strong> de la prochaine assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, en indiquant l\u2019inex\u00e9cution qui est reproch\u00e9e au syndic.<\/li>\n
  • La d\u00e9cision de cette r\u00e9vocation doit \u00eatre vot\u00e9e \u00e0 la majorit\u00e9 absolue<\/strong> des copropri\u00e9taires.<\/li>\n
  • Un second vote est organis\u00e9 \u00e0 la majorit\u00e9 simple des voix exprim\u00e9es<\/strong> si la r\u00e9solution n\u2019obtient pas le nombre de voix requis, mais recueille au moins le tiers des voix du syndicat (article 25-1).<\/li>\n
  • L\u2019arr\u00eat du contrat du syndic doit ensuite intervenir au plus t\u00f4t un jour franc apr\u00e8s le vote<\/strong>. A titre d\u2019exemple, si l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale s\u2019est tenue un lundi, le nouveau contrat ne pourra pas commencer avant le mercredi.<\/li>\n<\/ul>\n

    Le syndic ou le conseil syndical peuvent \u00e9galement d\u00e9cider de se s\u00e9parer<\/strong>, l\u2019une ou l\u2019autre des parties ne souhaitant plus se repr\u00e9senter (syndic qui refuserait d\u2019\u00eatre candidat \u00e0 sa succession en cas de m\u00e9sentente avec les copropri\u00e9taires par exemple, ou dans le cas o\u00f9 l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale refuse de valider la r\u00e9alisation de travaux urgents). Les questions de la d\u00e9signation d\u2019un nouveau syndic ainsi que de la fixation d\u2019une date anticip\u00e9e de fin de contrat sont port\u00e9es \u00e0 l\u2019ordre du jour d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale tenue dans les trois mois pr\u00e9c\u00e9dant le terme du contrat.<\/p>\n

    Lorsque l\u2019initiative d\u00e9coule du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. L\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale d\u00e9signe alors un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d\u2019effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus t\u00f4t un jour franc apr\u00e8s la tenue de cette assembl\u00e9e.<\/p>\n

    La mise en concurrence et d\u00e9signation d\u2019un nouveau syndic<\/h3>\n

    Compte tenu du d\u00e9lai cit\u00e9 ci-dessus, il est recommand\u00e9 au syndicat de copropri\u00e9taires de pr\u00e9parer le remplacement de son syndic avant le vote de l\u2019arr\u00eat du contrat<\/strong>, afin d\u2019\u00e9viter une rupture dans la gestion de la copropri\u00e9t\u00e9. La mise en concurrence consiste \u00e0 proposer plusieurs contrats de syndics diff\u00e9rents.<\/p>\n

    Le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 ou une pr\u00e9c\u00e9dente r\u00e9solution de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale peuvent imposer des modalit\u00e9s particuli\u00e8res de mise en concurrence, telles que la pr\u00e9sentation d\u2019au moins 3 devis ou contrats par exemple. La mise en concurrence revient au conseil syndical, mais elle peut \u00e9galement \u00eatre effectu\u00e9e par tout copropri\u00e9taire \u00e0 titre individuel. Ensuite, le choix du nouveau syndic de copropri\u00e9t\u00e9 se vote en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale \u00e0 la majorit\u00e9 absolue (article 25).<\/p>\n

    Cons\u00e9quences de la r\u00e9vocation : gestion des documents et transition<\/h3>\n

    Lors de la prise de fonction du nouveau syndic, l\u2019ancien syndic doit lui fournir, dans un d\u00e9lai de 15 jours suivant l\u2019arr\u00eat de ses fonctions, la situation de tr\u00e9sorerie de la copropri\u00e9t\u00e9, les r\u00e9f\u00e9rences des comptes bancaires et les coordonn\u00e9es bancaires. Dans un d\u00e9lai d\u2019un mois, l\u2019ancien syndic doit transmettre \u00e0 son successeur tous les documents et archives du syndicat des copropri\u00e9taires, ceci afin d\u2019assurer la transition correctement.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":45018,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","categories":[],"tags":[480,487],"guide":[],"article_type":[],"class_list":["post-43097","projet","type-projet","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","tags-copropriete","tags-entretien"],"acf":[],"yoast_head":"\nSyndic de copropri\u00e9t\u00e9 : d\u00e9finition, r\u00f4le, comment en changer - Qualitel | Particuliers<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Tout comprendre du syndic de copropri\u00e9t\u00e9, de son r\u00f4le, ses responsabilit\u00e9s, et comment en changer.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.qualitel.org\/particuliers\/travaux-renovation\/copropriete\/syndic\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fr_FR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Syndic de copropri\u00e9t\u00e9 : d\u00e9finition, r\u00f4le, comment en changer - Qualitel | Particuliers\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Toute copropri\u00e9t\u00e9 doit \u00eatre g\u00e9r\u00e9e par un syndic, celui-ci peut \u00eatre professionnel ou b\u00e9n\u00e9vole (on parle alors de \u00ab syndic non-professionnel \u00bb). 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