Prix maîtrisé, qualité améliorée : le double défi du logement

Pendant plus de la moitié du XXe siècle, la question du logement s’est focalisée essentiellement sur l’enjeu quantitatif. La priorité : donner un toit à une population toujours plus nombreuse et plus urbaine. Bien que cette préoccupation reste d’actualité, le défi de l’époque a été relevé. Puis, la question de la qualité s’est posée. Comment répondre à la pénurie de logements tout en augmentant les standards de qualité ? Le point de vue de Bertrand Delcambre, Président de l’Association QUALITEL.

Pour améliorer la qualité des logements, les pouvoirs publics ont légiféré à de nombreuses reprises en faveur de la décence et du confort. Les réglementations acoustiques et thermiques successives en témoignent. La qualité du logement a ainsi fait un bond en avant. Une grande majorité de Français (91 %) se dit d’ailleurs satisfaite de son habitat. Après le « déficit qualitatif » de 1900 à 1980, la qualité du parc, privé comme social, n’a cessé depuis de s’améliorer, notamment en matière de confort acoustique et thermique ainsi que de luminosité. Les Français se sentent d’ailleurs mieux dans un logement récent, signe que les efforts entrepris par l’ensemble des acteurs du logement ont porté leurs fruits. Ces efforts vont d’ailleurs devoir se poursuivre en faveur de l’environnement, avec notamment la mise en œuvre imminente de la réglementation environnementale 2020.

Qualité d'usage

Avec la crise sanitaire, une nouvelle dimension s’invite dans le débat public : celle de la qualité d’usage de l’habitat. Les confinements successifs ont exacerbé notre besoin d’espace et ont démontré – si besoin en était –que notre qualité de vie globale et la qualité de notre logement sont intimement liées. C’est dans ce contexte nouveau que des réflexions récentes sur la « qualité d’usage » pointent du doigt les insuffisances de nos logements, et en particulier le manque d’espace. Il est vrai que certaines catégories de la population ont vu leurs conditions de vie se dégrader. C’est le cas notamment pour les urbains et les familles : quatre familles sur dix vivant en appartement ne disposent pas d’une chambre par enfant, alors qu’il s’agit du critère de confort que les Français jugent en 2021 le plus indispensable. Les appartements ont perdu en surface, mais aussi en volume : baisse de la hauteur sous plafond, avec des effets dommageables sur la luminosité et la circulation de l’air, ou encore diminution des surfaces et des espaces de rangement. Conséquences sans doute inévitables pour concilier pouvoir d’achat et prix de l’immobilier en constante augmentation.

Nouvelles aspirations

Doit-on fermer les yeux et faire comme si rien n’avait changé ? Pour des raisons évidentes de préservation des sols et de lutte contre l’étalement urbain, il ne sera pas possible de proposer une maison individuelle à chaque foyer. La part de Français en appartements devant mécaniquement augmenter, il est essentiel de requestionner régulièrement les standards de qualité d’usage pour proposer des lieux de vie en adéquation avec les nouvelles aspirations des Français tout en maîtrisant au mieux les coûts pour que les logements restent à la portée de tous.

Ces nouvelles aspirations sont d’ailleurs prises en compte dans un certain nombre de pays européens, et ce même avant la crise. Et c’est aussi ce qui a motivé les récentes évolutions du référentiel de certification NF Habitat, adoptées de manière consensuelle : les logements certifiés disposent désormais d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,5 m et d’espaces de rangement de volumes significatifs, des choix supplémentaires sont proposés pour généraliser les espaces extérieurs privatifs, disposer d’une double orientation des surfaces vitrées ou pour encourager la modularité des espaces, notamment pour les cuisines.

Ne pas aller trop loin, trop vite

Le tout récent rapport Girometti-Leclercq tente de répondre à cet enjeu en posant les bases d’un futur dispositif Pinel avec des avantages fiscaux pour les investisseurs qui seraient conditionnés à des critères de qualité d’usage (surfaces minimales, voire double orientation, hauteur sous-plafond minimale…). L’intention est louable ; toutefois, soyons conscients que les logements d’un immeuble réalisé aujourd’hui par un promoteur immobilier sont de plus en plus souvent vendus à un mixte de propriétaires occupants et de propriétaires investisseurs, voire à un bailleur social. En pratique, la conception des logements d’un même immeuble étant difficile à adapter en fonction du type d’acquéreur, un dispositif de ce type pourrait s’imposer à tout nouveau projet et avoir un caractère quasi réglementaire. Face au manque crucial de logements, et à un moment où les pouvoirs publics et les professionnels cherchent les moyens de relancer la construction de logements, faisons attention à ne pas aller trop loin, trop vite au risque de voir les prix des logements neufs s’envoler ! À moins bien sûr de mieux maîtriser le coût du foncier qui pèse toujours plus lourdement sur le prix de sortie des logements…

Nous avons relevé des défis bien plus grands par le passé. Nous y arriverons à condition de réconcilier intérêts économiques des acteurs du logement, aspirations des Français et politiques publiques.

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