Face à la pénurie de logement dans les zones tendues et dans le contexte du ZAN imposé par la loi Climat et Résilience, la transformation de bureaux en habitations semble être une des solutions pour répondre à la demande toujours croissante. Où en êtes-vous depuis votre création en 2020 ? La FTI avait été créée dans le cadre du PIV d’Action Logement qui courait jusqu’en 2022, allez-vous poursuivre votre action ?
Depuis son lancement en 2020, la FTI a pris son envol et des engagements financiers pour pas moins de 34 actifs tertiaires. Ainsi, nous avons investi au total 314 millions d’euros qui correspondent à la création de 3700 logements.
Nous devons aller plus loin et nous nous développons en ce sens. A termes, il est attendu de la FTI une production de 20 000 logements pour laquelle nous sommes dotés à hauteur de 1,5 milliards d’euros. Il reste donc un peu plus de 16 000 logements à produire. Le défi est grand mais notre outil est opérationnel et performant !
Les besoins en logements sont immenses nous le savons, aussi notre zone d’intervention s’étend sur tout le territoire français, partout où les salariés ont besoin de trouver une solution de logement, à Paris bien sûr, en Ile-de-France et dans les grandes métropoles régionales mais aussi dans les DROM pourquoi pas !
La FTI va élargir son champ d’intervention au-delà de la transformation de bureaux en logements, qui peut parfois être un peu restrictive. Nous intervenons donc sur ce que l’on appelle du « recyclage urbain » et pouvons être sollicités sur tous types d’actifs (des friches industrielles, garages, parkings, entrepôts, hôtels…). Pour cela, on se développe de plus en plus en région où les problématiques de transformation de bureaux en logements sont moins prégnantes mais où les besoins de mixité d’usage sont forts, notamment dans les zones bien desservies.
Les centralités bougent et nous nous adaptons de manière à ce que tous les territoires se sentent concernés par l’activité de la FTI.
Ces orientations prennent tout leur sens dans le cadre de la loi Climat et Résilience qui nous invite à utiliser le foncier existant et lui donner une seconde vie. La FTI concoure clairement à la poursuite des engagements environnementaux du groupe, et nous avons à cœur d’être prescripteurs de niveau de performance exigeants (Etiquette B sur la rénovation, RE2020 stade 2025 etc.). Nous encourageons ainsi contractuellement les opérateurs à anticiper ces niveaux de performances énergétiques. Le groupe Action Logement a annoncé un plan de décarbonation à hauteur de 70 milliards d’euros, et l’outil FTI a vocation à être le fer de lance de ces objectifs ambitieux !
Selon l’Institut Paris Région, le potentiel de reconversion de bureaux en logements est encore sous exploité notamment en raison des coûts qu’induisent ces opérations spécifiques. Comment surmontez-vous ces freins ? Quelles sont les spécificités et atouts de la FTI par rapport aux autres acteurs ?
Le potentiel de reconversion de bureaux en logements est aujourd’hui sous exploité. Depuis la pandémie, il y a une véritable évolution des politiques immobilières des entreprises pour leur permettre une plus grande résilience face aux crises qui se multiplient. Porté par l’essor du télétravail, nous constatons un recentrage des sièges avec une demande en m² moindre. Elles quittent donc la périphérie francilienne au profit de la capitale et cela a ouvert de nouvelles perspectives en termes de reconversion en moyenne et grande couronne.
Mais de nombreux freins persistent. Des freins techniques inhérents au processus de conversion et de restructuration comme par exemple l’épaisseur des bâtiments, le traitement de la façade, le traitement de certains classés IGH dont les conséquences en termes de sécurisation par exemple sont lourdes notamment au niveau des charges.
Il y a aussi des freins juridiques à la restructuration. Le principal à mes yeux est le processus de prise de décision en copropriété pour engager un changement d’usage.
Nous ne pouvons surmonter ces freins qu’avec l’appui et le soutien de collectivités dans la mise en œuvre des opérations et la coopération avec des opérateurs de qualité. Nous nous sommes donc entourés de partenaires variés, qui nous permettent d’appréhender les projets de multi usages sereinement, qui ont une réelle expertise sur l’imbrication de logements résidentiels, co-working, commerces, hôtels etc.
Mais de manière générale, notre spécificité, c’est notre lien aux territoires, allié à une bonne connaissance des modes de transformations à opérer et de leurs impacts financiers.
En cela, notre modèle est un atout majeur. Nous utilisons le démembrement foncier long terme avec le bail à construction pour la partie sociale et intermédiaire, ce qui nous permet de créer les conditions financières favorables pour faciliter l’intervention des bailleurs sur les fonciers les plus chers.
Notre plus-value se mesure sur le très long terme avec des baux à construction sur 40 ou 60 ans. Cela nous permet d’étaler dans la durée le prix de la charge foncière, en neutraliser une partie au profit des bailleurs ce qui leur donne des marges de manœuvre pour absorber des coûts techniques qui seraient sinon trop élevés. Ils sortent de leur modèle habituel (achat en VEFA ou MOD plus classique), et cela leur donne plus de latitude pour intervenir dans des zones où ils n’ont pas l’habitude d’aller.
Quel est votre objectif de livraisons de logements pour les prochaines années ? Quelles sont les contraintes qui pèsent sur ces opérations que vous aimeriez-voir levées ?
N’étant pas maitre d’ouvrage, nous parlons plutôt de production que de livraison de logements.
Avec une montée en puissance progressive, à terme, nous envisageons de sécuriser entre 2000 et 3000 logements par an. Il s’agit principalement de logements sociaux et intermédiaires dans les zones denses, répondant ainsi à notre mission d’utilité publique et notre raison d’être sociale.
Malheureusement, nous sommes confrontés, comme tous les acteurs, à l’acceptabilité des projets par les territoires et à la difficulté d’obtention des autorisations d’urbanisme de manière générale. Nous avons besoin que la législation évolue et nous apporte plus de souplesse. En levant, je le disais, les contraintes juridiques liées à la copropriété et aux changements d’usage. Pour que la législation évolue, nous travaillons étroitement avec Action Logement, dans le cadre d’une stratégie globale de groupe. Nous relayons nos attentes auprès des pouvoirs publics, des différents ministres du logement et espérons être entendus.
La crise énergétique actuelle renforce encore davantage la demande légitime de logements abordables de qualité. Pensez-vous que la certification peut être un cadre et un outil pertinent pour répondre à cette attente ?
La certification nous apporte des garanties fiables sur deux aspects, très importants pour nous.
Tout d’abord en termes de management de projet immobilier. Elle certifie que toutes les étapes du projet immobilier ont été correctement réalisées, de façon ordonnée et efficace.
Ensuite, c’est la garantie d’atteindre les objectifs techniques de performance que nous nous sommes fixées, qu’il s’agisse de performance énergétique, performance acoustique ou encore réemploi des matériaux.
De manière générale, la certification nous permet de vérifier la bonne réalisation des opérations que nous accompagnons à différentes étapes en inscrivant des obligations contractuelles qui lient nos partenaires et les engagent vers des projets toujours plus résilients.
C’est un outil extrêmement précieux !
