Qui paye les travaux de copropriété ?

L’essentiel à retenir sur qui paye les travaux en copropriété

Les travaux portant sur les parties communes sont en principe financés collectivement par les copropriétaires, selon la répartition prévue dans le règlement de copropriété ;
Les travaux sur une partie privative sont, sauf exception, à la charge du copropriétaire concerné ;
La répartition des charges dépend des tantièmes et, pour les équipements communs, de l’utilité objective que chaque lot en retire ;
Les travaux décidés par la copropriété doivent être votés en assemblée générale selon les règles de majorité prévues par la loi ;
Un copropriétaire peut être tenu de supporter seul le coût des travaux lorsqu’il est responsable d’un dommage, ou quand ils concernent exclusivement son lot.

Quels types de travaux peuvent être réalisés en copropriété ?

En copropriété, les travaux ne sont pas tous soumis aux mêmes règles. Le droit distingue plusieurs catégories, en fonction de leur objet et de leur impact sur l’immeuble.

Plus une résolution est importante pour la copropriété, et plus la majorité requise nécessaire à l’adoption de la résolution sera élevée. L’objectif des pouvoirs publics est ainsi de faire approuver par le plus de copropriétaires possibles des décisions potentiellement impactantes.

La majorité applicable est fonction de la nature des travaux et de leur montant. Un ravalement de plusieurs dizaines de milliers d’euros est ainsi plus facile à voter que la vente, à un copropriétaire, d’un palier, partie commune.

Ces règles de majorité sont fixées par la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 24 et suivants, et son décret d’application du 17 mars 1967. Ainsi, les modalités de répartition des charges peuvent varier selon la nature des travaux et les dispositions du règlement de copropriété.

Travaux d’entretien et de conservation

Les travaux d’entretien et de conservation ont pour objectif de maintenir l’immeuble en bon état et d’en assurer la pérennité.

Ils incluent les interventions destinées à prévenir la dégradation des parties communes ou à remédier à un dysfonctionnement existant.

Relèvent de cette catégorie, par exemple, la maintenance des équipements collectifs, la réfection d’une toiture dégradée ou la réparation d’une canalisation commune.

Les réparations ne constituent pas une catégorie autonome. Elles font partie intégrante des travaux d’entretien et de conservation.

Zoom sur le fonctionnement d’une copropriété

La copropriété repose sur une organisation collective définie par la loi. Le syndicat des copropriétaires regroupe l’ensemble des propriétaires de l’immeuble et prend les décisions relatives à sa gestion. L’assemblée générale est l’organe décisionnaire. Le syndic est chargé d’exécuter ces décisions, d’administrer l’immeuble et de gérer les appels de fonds. Le conseil syndical, composé notamment de copropriétaires, assiste et contrôle le syndic dans le cadre de sa gestion. L’ensemble de ces acteurs intervient dans un cadre défini par le règlement de copropriété, qui précise les droits et obligations de chacun.

Travaux d’amélioration

Les travaux d’amélioration visent à apporter un confort supplémentaire, une meilleure performance ou un usage nouveau à l’immeuble, sans qu’il y ait nécessairement une dégradation préalable.

Ils peuvent concerner l’installation d’équipements nouveaux ou la modernisation d’installations existantes, comme :

l’ajout d’un ascenseur ;
la création d’un local vélos ;
l’installation d’un dispositif d’arrosage automatique des espaces verts ;
l’abandon du chauffage collectif par un chauffage individuel dès lors qu’il en ressort une amélioration de la sécurité et du confort.

Dans le cadre de travaux en copropriété, malgré les atouts représentés par des travaux d’amélioration, il reste important de rester attentif aux risques de fraudes, en particulier lors de projets de rénovation énergétique.

Travaux affectant la structure ou les parties communes essentielles

Certains travaux portent sur les éléments fondamentaux de l’immeuble, tels que les murs porteurs, les planchers, la toiture ou les fondations.

Ces interventions sont souvent qualifiées de « gros œuvre » dans le langage courant, car elles affectent la structure ou la solidité du bâtiment.

Ces travaux se distinguent par leur impact important sur l’immeuble et par les règles de décision renforcées qui leur sont applicables en assemblée générale.

Travaux urgents

Les travaux urgents sont ceux dont la réalisation immédiate est nécessaire pour garantir la sécurité des occupants ou préserver l’immeuble.

Leur caractère urgent justifie une intervention rapide, parfois engagée avant même la tenue d’une assemblée générale.

Ils peuvent être entrepris en cas de sinistre, de danger imminent ou de dégradation grave nécessitant une action immédiate pour limiter les dommages. Dans ce cas, le syndic doit recueillir au préalable l’avis du conseil syndical et convoquer sans délai une assemblée générale extraordinaire afin qu’elle ratifie les travaux en question. Le délai de convocation de 21 jours ne s’applique pas en cas d’urgence.

Travaux privatifs réalisés par un copropriétaire

Un copropriétaire peut engager des travaux dans son lot privatif. Toutefois, lorsque ces travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, le copropriétaire doit obligatoirement recueillir l’autorisation préalable de l’assemblée générale, faute de quoi il pourrait être condamné à remettre les lieux en leur état initial.

Par ailleurs, l’autorisation de l’assemblée générale peut tout à fait être conditionnée (obligation pour le copropriétaire de souscrire une assurance spécifique, d’être accompagné par un architecte, d’utiliser certains matériaux, etc.). La saisine de l’assemblée générale est ainsi nécessaire lorsqu’un copropriétaire souhaite.

Quelques exemples de travaux : percer ou abattre un mur porteur (pour réunir deux pièces par exemple), modifier une façade (installation d’un bloc de climatisation) ou intervenir sur un équipement collectif (raccordement d’un lot aux canalisations de l’immeuble, etc.).

Zoom sur les assurances travaux

Selon la nature des travaux et l’origine des dommages, différentes assurances peuvent intervenir. L’assurance de l’immeuble couvre en principe les sinistres affectant les parties communes, tandis que l’assurance habitation du copropriétaire concerne les parties privatives. Pour certains travaux importants, notamment ceux relevant du gros œuvre, une assurance spécifique, la dommage-ouvrage, peut être exigée afin de couvrir les risques liés à la réalisation des travaux. Les conditions de mobilisation de ces assurances dépendent du contrat souscrit et des responsabilités engagées.

Qui paye les travaux en copropriété selon leur type ?

En copropriété, le financement des travaux repose sur le mécanisme des charges. La loi distingue principalement les charges générales, qui concernent la conservation et l’administration de l’immeuble, et les charges spéciales, liées à des services ou équipements communs dont l’utilité varie selon les lots.
Selon la configuration des lieux, il peut exister des parties communes spéciales auxquelles sont rattachées des charges générales spéciales. Il peut s’agir d’une cage d’escalier ou d’un bâtiment.

Ainsi, sous réserve des dispositions du règlement de copropriété, seuls les copropriétaires de la montée, ou du bâtiment concerné, supporteront le coût des travaux, les autres en étant exclus.

La répartition des dépenses dépend donc à la fois de :

la nature des travaux (travaux portant sur le gros œuvre ou un élément d’équipement par exemple);
leur localisation (parties générales communes ou spéciales, parties privatives) ;
des règles prévues par le règlement de copropriété qui constitue le document de référence en la matière.

Les principes ci-dessous s’appliquent aux travaux régulièrement décidés ou engagés par le syndicat des copropriétaires.

Tableau récapitulatif qui paye selon les types de travaux

Type de travaux	Qui paye ?	Base de répartition
Travaux d’entretien et de conservation des parties communes	Ensemble des copropriétaires	Charges générales, selon les tantièmes
Travaux d’amélioration portant sur des parties communes		Charges générales ou charges spéciales selon l’utilité
Travaux affectant la structure ou les parties communes essentielles		Charges générales
Travaux urgents engagés pour la sécurité ou la conservation de l’immeuble		Charges générales
Travaux portant sur des parties communes spéciales (cage d’escalier, immeuble…)	Copropriétaires auxquels sont affectés l’usage et l’utilité de ces parties communes	Charges générales spéciales
Travaux privatifs réalisés dans un lot	Copropriétaire concerné	Financement individuel
Travaux privatifs affectant les parties communes	Copropriétaire initiateur, avec autorisation de l’AG	Règles précisées par l’assemblée générale

Par principe, l’assemblée générale ne peut pas voter de travaux portant sur les parties privatives, sauf à l’unanimité. Une exception toutefois : les travaux d’intérêt collectif compris dans les travaux d’économie d’énergie. Ils comprennent :

les travaux d’isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur comprenant, le cas échéant, l’installation de systèmes d’occultation extérieurs ;
la pose ou le remplacement d’organes de régulation ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid ;
l’équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid ;
la mise en place d’équipements de comptage des quantités d’énergies consommées.

Ces travaux peuvent ainsi être votés en assemblée générale à la majorité de l’article 25 et s’imposent à chaque copropriétaire, sauf à démontrer qu’il a réalisé des travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Pour autant, il n’est pas rare de voir des travaux de rénovation énergétique ou de réhabilitation portant sur d’autres parties privatives, telles que les garde-corps des balcons.

La grille de répartition des charges définie dans le règlement de copropriété n’est utilisée que pour les travaux portant sur les parties communes. Lorsqu’il s’agit de parties privatives, le coût est supporté par les seuls copropriétaires concernés. Il est le plus souvent unitaire (nombre de fenêtres dans le logement par exemple), mais peut également être facturé au linéaire (remplacement des garde-corps dans l’hypothèse d’un immeuble où les logements seraient dotés de balcons de taille différente). Il est donc indispensable que les devis des entreprises isolent cette ligne afin de procéder à une répartition équitable du coût des travaux.

Charges générales et charges spéciales : ce qu’il faut retenir

Les charges générales financent les dépenses nécessaires à l’administration, à l’entretien et à la conservation des parties communes. Elles sont réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement à la valeur de leur lot ou entre certains copropriétaires uniquement (charges générales spéciales).

Les charges spéciales concernent quant à elles les services collectifs ou équipements communs dont l’utilité varie selon les lots, comme un ascenseur ou un chauffage collectif. Leur répartition dépend alors de l’utilité objective que chaque lot retire de l’équipement concerné.

Le règlement de copropriété fixe la nature des charges et leurs clés de répartition. Il s’impose à l’ensemble des copropriétaires.

Recours possible quand un copropriétaire refuse de payer

Lorsqu’un copropriétaire ne s’acquitte pas de sa quote-part de travaux régulièrement votés en assemblée générale, le syndic dispose de moyens de recouvrement. Il peut notamment adresser une mise en demeure, puis engager une action judiciaire si nécessaire.

Comment se décide le paiement des travaux ?

En copropriété, le paiement des travaux est indissociable des modalités de décision collective. En dehors de certains cas particuliers, les travaux doivent être approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, qui fixe à la fois le principe des travaux, leur financement et leur calendrier de paiement. Ces règles visent à garantir un cadre démocratique et juridiquement sécurisé.

Les majorités requises en assemblée générale

La loi du 10 juillet 1965 prévoit plusieurs types de majorités, selon la nature des travaux envisagés :

les travaux d’entretien et de conservation relèvent en principe de la majorité simple prévue par la loi (appelée également majorité de l’article 24, en référence à l’article de la loi du 10 juillet 1965 qui la définit)). La résolution est adoptée lorsqu’elle obtient la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Les voix des abstentionnistes ne sont pas comptabilisées. En pratique, la majorité est atteinte lorsque le nombre de POUR est supérieur au nombre de CONTRE ;
les travaux d’économie d’énergie, les travaux d’amélioration ou ceux affectant la structure de l’immeuble peuvent, en revanche, nécessiter des majorités renforcées, compte tenu de leur impact sur l’immeuble et sur les droits des copropriétaires. Il s’agit, le plus souvent, de la majorité des voix des copropriétaires composant le syndicat (appelée également majorité de l’article 25). Pour être adoptée, la résolution doit recueillir au moins 501/1000^ème de POUR. Les abstentions sont ici comptabilisées de sorte que cette majorité n’est pas toujours aisée à obtenir en raison de l’absentéisme toujours croissant aux assemblées générales. C’est pourquoi un vote de rattrapage a été institué. Si la résolution n’obtient pas 501/1000^ème mais au moins le tiers des voix des copropriétaires composant le syndicat (soit 334/1000^ème), un second vote est alors organisé immédiatement, mais à la majorité relative de l’article 24 cette fois-ci.

Le choix de la majorité applicable dépend donc directement de la qualification juridique des travaux, telle qu’inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Modalités de vote

Pour que les décisions soient valables, l’assemblée générale doit respecter des règles précises de tenue et de vote. Selon les modalités prévues par la réglementation, les copropriétaires peuvent :

participer physiquement ;
être représentés par un mandataire ;
voter par correspondance
participer en visio ou à distance, à condition toutefois que l’assemblée générale se soit prononcée au préalable sur la mise en place des modalités techniques.

Dans ce contexte, certaines décisions ne peuvent être adoptées que si un nombre suffisant de voix est réuni lors du vote. C’est ce que l’on appelle, dans le langage courant, le quorum. En réalité, il n’existe pas de quorum en copropriété, une décision pouvant tout à fait être adoptée par un copropriétaire qui serait seul à l’assemblée générale. Néanmoins, au regard des différentes majorités existantes, certaines décisions ne pourront pas être adoptées faute de recueillir le nombre de voix suffisant.

Lorsqu’une décision est adoptée dans le respect de ces règles, elle s’impose à l’ensemble des copropriétaires, y compris à ceux qui ont voté contre ou qui étaient absents lors de l’assemblée générale.

Le rôle du fonds de travaux

Introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014, le fonds de travaux est obligatoire dans la majorité des copropriétés.

Alimenté par les cotisations des copropriétaires, il permet d’anticiper le financement des travaux votés, dans la limite des sommes disponibles.

Le taux de la cotisation correspond à 5 % du budget prévisionnel, mais l’assemblée générale peut voter un taux supérieur.

Bon à savoir

Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été voté, le taux ne peut être inférieur à la plus élevée des deux sommes correspondant, soit à 5 % du budget prévisionnel, soit à 2,5 % du coût des travaux compris dans le plan pluriannuel de travaux.

Les cas particuliers : urgence, sécurité et sinistre

En cas d’urgence mettant en péril la sécurité des personnes ou la conservation de l’immeuble, des travaux peuvent être engagés sans attendre une décision préalable de l’assemblée générale. Le syndic est alors habilité à prendre les mesures nécessaires, sous réserve d’en informer les copropriétaires.

Ces travaux font ensuite l’objet d’une régularisation notamment en ce qui concerne leur financement et la répartition des charges, à l’occasion d’une assemblée générale extraordinaire, qui doit être convoquée sans délai.

En cas de dommages causés par un propriétaire

Lorsqu’un dommage est causé par un copropriétaire et qu’il entraîne la réalisation de travaux, la question du paiement obéit à des règles spécifiques. Si les travaux sont rendus nécessaires par une faute ou une négligence imputable à un copropriétaire, celui-ci peut être tenu d’en assumer le coût, indépendamment de la répartition habituelle des charges. Cette responsabilité peut être couverte, en tout ou partie, par son assurance responsabilité civile, selon les circonstances du sinistre.

Quelle est la procédure pratique de facturation ?

Une fois les travaux décidés et leur financement validé, le paiement s’organise selon une procédure encadrée.

Cette phase relève principalement du rôle du syndic, qui agit pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Les appels de fonds émis par le syndic

Le paiement des travaux s’effectue par le biais d’appels de fonds, émis par le syndic auprès des copropriétaires. Ces appels correspondent aux sommes nécessaires pour régler les entreprises intervenantes et couvrir les dépenses engagées.

Le montant appelé à chaque copropriétaire est calculé en fonction des clés de répartition prévues par le règlement de copropriété et de la décision votée en assemblée générale.

L’échéancier des paiements

Selon l’ampleur des travaux, le paiement peut être échelonné dans le temps. L’assemblée générale peut décider d’un calendrier de versements, afin de répartir la charge financière sur plusieurs appels de fonds.

Lorsque le fonds de travaux est mobilisé, il peut venir en déduction des sommes appelées, dans la limite des montants disponibles et des règles applicables.

La contestation d’une décision ou d’un appel de fonds

Un copropriétaire qui estime qu’une décision d’assemblée générale est irrégulière peut en demander l’annulation devant le tribunal judiciaire, dans un délai strictement encadré (deux mois à compter de la notification du procès-verbal).

En revanche, la contestation d’un appel de fonds ne suspend pas l’obligation de paiement, tant que la décision n’a pas été annulée par le juge. Le copropriétaire reste donc tenu de régler les sommes appelées dans les délais impartis.

FAQ Qui paye les travaux de copropriété : Nos réponses à vos questions

Qui paye les travaux déjà votés par la copropriété en cas de vente avant leur réalisation ?

En principe, les travaux votés en assemblée générale restent à la charge du copropriétaire au moment de l’appel de fonds, même si la décision a été prise avant la vente.

En pratique, vendeur et acquéreur peuvent toutefois prévoir une répartition différente dans l’acte de vente.

À défaut d’accord particulier, le syndic applique la règle légale et appelle les fonds auprès du copropriétaire inscrit au moment de l’exigibilité.

Quel est le rôle du syndic de copropriété en cas de travaux ?

Le syndic assure de nombreuses fonctions :

il assure la mise en œuvre des décisions prises par l’assemblée générale ;
il organise la réalisation des travaux ;
il conclut les contrats avec les entreprises ;
il émet les appels de fonds ;
il veille au paiement des factures ;
il peut aussi engager des travaux urgents lorsque la sécurité ou la conservation de l’immeuble l’exige, sous réserve d’en rendre compte aux copropriétaires.

Quand un copropriétaire paye-t-il seul les travaux ?

Un copropriétaire assume seul le coût des travaux réalisés exclusivement dans sa partie privative.

Il peut également être tenu de financer des travaux lorsqu’ils sont rendus nécessaires par une faute ou un dommage dont il est responsable.

En revanche, dès lors que les travaux concernent les parties communes ou la structure de l’immeuble, une autorisation de l’assemblée générale est requise.