Surface habitable : définition, calcul et conséquences

Quand vous louez ou achetez un bien, vous devez bien entendu connaître la surface dont vous disposerez. Comment est calculée la surface du logement ? Quelles sont les pièces et surfaces concernées ? Quelles différences entre la surface habitable et les mesures de la Loi Carrez ? Nous vous expliquons tout dans cet article.

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Surface habitable : définition, calcul et conséquences

Qu'est-ce que la surface habitable ?

La surface habitable est une notion de droit immobilier. Elle est définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation :  

« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. » 

Quelle surface habitable minimum ?

L’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, toujours lui, précise une surface et un volume habitables (total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond) minimum, à prendre en compte lors de l’établissement du programme de construction : 

  • Si le logement est destiné à abriter quatre habitants ou moins : 14 mètres carrés et 33 mètres cubes par habitant. 
  • Au-delà de quatre habitants : 10 mètres carrés et 23 mètres cubes par habitant supplémentaire. C’est-à-dire que, pour les quatre premiers habitants, l’on comptera 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes par habitant, et que pour chacun des suivants, on ajoutera 10 mètres carrés et 23 mètres cubes. 

La réglementation ne prévoit pas de surface habitable minimale par pièce. Dans la pratique, on estime cependant qu’une pièce peut être considérée comme une chambre si elle présente une surface habitable d’au moins 9 mètres carrés.  

Quelle surface habitable minimum pour la location ? 

Un logement en location doit comporter au moins une pièce principale présentant une surface habitable de 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres ou bien un volume habitable de 20 mètres cubes. 

Ces critères s’appliquent uniquement à la pièce principale : cela veut dire que le logement peut par ailleurs disposer d’une pièce dont la surface est inférieure à 9 mètres carrés.  

Comment calculer la surface habitable ?

Pour calculer ou vérifier la surface habitable d’un logement, on additionne les superficies (= longueur x largeur) de chaque pièce (salon, cuisine, chambres, salle à manger, salle de bain, toilettes, couloir, combles aménagés…) dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètres. Toute pièce à usage quotidien, telle qu’une buanderie ou un placard, est à prendre en compte dans ce calcul.  

Il faut ensuite soustraire à cette somme la surface occupée par chaque élément de construction : murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.  

Dans le tableau ci-dessous, découvrez la liste des pièces à prendre en compte, ou non, dans le calcul de la surface habitable :  

Pièce de la maison Inclus dans le calcul de la surface habitable
Pièces de vie (chambre, salon, salle à manger) Oui
Cuisine Oui
Salles de bain et toilettes Oui
Couloirs Oui
Buanderie et placards Oui
Combles aménagés Oui
Combles non aménagés Non
Caves, sous-sol et remises Non
Garages Non
Terrasses, loggias, balcons Non
Séchoirs extérieurs au logement Non
Vérandas Non
Locaux communs Non
Pièce de la maison
Pièces de vie (chambre, salon, salle à manger)
Cuisine
Salles de bain et toilettes
Couloirs
Buanderie et placards
Combles aménagés
Combles non aménagés
Caves, sous-sol et remises
Garages
Terrasses, loggias, balcons
Séchoirs extérieurs au logement
Vérandas
Locaux communs
Inclus dans le calcul de la surface habitable
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Non
Non
Non
Non
Non
Non
Non

Mauvais calcul de surface habitable : quelles conséquences ?

Vous pouvez calculer vous-même la surface habitable de votre appartement ou de votre maison. Cependant, cela engage votre responsabilité et une erreur de calcul aura des conséquences : lors d’une location, si la mesure de la surface indiquée dans le bail est 5 % plus élevée que les surfaces réelles, le loueur peut demander un recours pour exiger une diminution du loyer, équivalente à l’écart de calcul constaté. Le locataire dispose d’un an à compter de la signature du contrat de location pour contester la surface.       

De ce fait, nous vous conseillons de faire appel à un géomètre expert, à un diagnostiqueur ou à une agence immobilière pour mesurer la surface d’un bien à mettre en location (appartement ou maison). Les tarifs pour ce type de prestations ne sont pas réglementés, pensez donc à comparer les devis pour obtenir le meilleur prix.  

Quelles sont les autres surfaces réglementaires d'un logement ?

Au-delà de la surface habitable, il existe d’autres types de surfaces réglementaires. Certaines sont utiles pour les acheteurs, d‘autres plutôt utilisées dans le domaine de l’urbanisme, et d’autres enfin pour le service des impôts. Toutes les surfaces ne se mesurent pas de la même façon. Passons en revue les principales surfaces existantes, et leurs différences avec la surface habitable. 

Quelle différence entre Loi Carrez et surface habitable ?

La surface privative réglementée par la Loi Carrez, qu’on appelle aussi surface Carrez ou surface habitable loi Carrez, est applicable en cas de ventes de lots de copropriétés (appartements ou maisons régis par la copropriété). Elle doit être indiquée sur l’acte de vente. Elle n’est pas obligatoire dans le cas d’une transaction portant sur une maison individuelle.  

Elle est calculée presque de la même manière que la surface habitable, à quelques différences près. En effet, elle tient compte de la surface :  

  • des combles non aménagés, si ces derniers sont aménageables et ont une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m,  
  • des sous-sols (autres que cave, garage ou parking, des vérandas, remises et réserves), à condition que la surface de chaque élément soit d’au moins 8 m² avec une hauteur sous-plafond d’au moins 1,80 m. 

Quelle différence entre surface de plancher et surface habitable ?

La surface de plancher permet de connaître l’autorisation d’urbanisme requise pour son projet de travaux ou de construction. Elle correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. 

Contrairement à la surface habitable, le calcul de la surface de plancher inclut : 

  • La surface de l’ensemble des murs et cloisons intérieurs, 
  • Les combles aménageables mais non aménagés, 
  • L’ensemble des sous-sols, qu’il s’agisse de sous-sols aménagés, de sous-sols aménageables ou de caves, même avec une hauteur sous plafond dépassant 1,80 m, 
  • Les vérandas couvertes et fermées, qu’elles soient chauffées ou non, 
  • Et enfin les pourtours de piscines couvertes dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. 

Quelle différence entre surface de SHON et surface habitable ?

La surface de SHON (pour Surface Hors Œuvre Nette) était une surface réglementaire de référence dans le domaine de l’urbanisme jusqu’en mars 2012. Même si elle a été remplacée par la surface de plancher évoquée plus haut, elle a encore une utilité dans certains cas, car le milieu de la construction ne l’a pas totalement abandonnée. Son calcul s’effectue à partir de celui de la surface de SHOB (pour Surface Hors Œuvre Brute). 

Les principales différences entre le calcul de SHON et le calcul de la surface habitable sont que la SHON prend en compte : 

  • la surface de plancher de hauteur inférieure ou égale à 1,80 m, 
  • l’épaisseur des murs extérieurs (y compris les embrasures), 
  • les gaines et conduits de cheminées de hauteur inférieure ou égale à 1,80 m, 
  • la surface des cloisons, 
  • les combles aménageables et non aménagés d’une hauteur supérieure à 1,80 m, 
  • les sous-sols aménageables, non aménagés et aménagés, d’une hauteur supérieure à 1,80 m, 
  • les vérandas chauffées et non chauffées. 

Et la SUBL ? 

La surface utile brute locative (SUBL), ou surface locative, est égale à la surface de SHON moins les éléments structuraux, comme les poteaux ou murs intérieurs, les locaux techniques hors combles et sous-sols, et les parties communes non exclusivement réservées à l’usage d’un locataire ou d’un copropriétaire. C’est la surface de référence pour le calcul du loyer. 

Quelle différence entre surface habitable et surface utile ?

La surface utile est définie par l’article R. 353-16 du code de la construction et de l’habitation. Elle est égale à la surface habitable du logement, telle que définie à l’article R. 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes privatives, définies par un arrêté du ministre chargé du logement.  

Les annexes prévues dans la réglementation sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et, dans la limite de 9 mètres carrés, les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. 

Quelle différence entre surface habitable et surface corrigée ?

La surface corrigée est égale à la surface habitable, à laquelle on applique des coefficients de correction de la surface qui tiennent compte de l’état d’entretien, des équipements ou encore de la situation du logement. Les coefficients en question sont définis par le décret n°48-1766 du 22 novembre 1948.  

La surface corrigée tient également compte des annexes, au même titre que la surface utile d’un logement.  

FAQ sur la surface habitable d’un logement

Pour ne plus avoir aucun doute sur la surface habitable, voici ci-dessous nos réponses aux questions qui se posent le plus fréquemment. 

Dans quels cas le calcul de la surface habitable est-il obligatoire ?

Depuis 2009 et l’entrée en vigueur de la loi Boutin (loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion), la surface habitable d’un logement doit figurer dans le contrat de location des logements loués vides et comme résidences principales. Sa mention n’est pas obligatoire pour les cas de locations meublées ou saisonnières. 

Quelle est la durée de validité d’un diagnostic loi Boutin ?

Commençons par éclaircir les termes. On entend effectivement parfois parler de « diagnostic loi Boutin » pour définir la surface habitable. Pourquoi ? Simplement parce que c’est la loi Boutin qui a rendu obligatoire dans certain cas le calcul de la surface habitable, comme nous vous l’expliquons dans la question précédente. Pour être le plus clair et le plus précis possible, nous préférons parler de « surface habitable ». 

La surface habitable n’a pas de limite de validité, tant que de nouveaux travaux ne sont pas effectués dans le logement. Les travaux qui pourraient nécessiter un nouveau calcul de la surface habitable d’un logement sont notamment l’aménagement de combles.  

Comment calculer la surface habitable des combles ?

Ne comptent dans la surface habitable d’un logement que les combles aménagés. Pour calculer leur surface, il suffit de multiplier la longueur au sol par la largeur au sol de ces combles, aux endroits où la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m.   

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