Surface habitable : définition, calcul et conséquences

La surface habitable est une notion de droit immobilier. Elle est définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation :

« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Autrement dit, la superficie habitable correspond à la surface réelle dans laquelle les occupants vont vivre au quotidien.

Quelle surface habitable minimum ?

L’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, toujours lui, précise une surface et un volume habitables (surface totale habitable multiplié par les hauteurs sous plafond) minimum, à prendre en compte lors de l’établissement du programme de construction :

• Si le logement est destiné à abriter quatre habitants ou moins : 14 mètres carrés et 33 mètres cubes par habitant.
• Au-delà de quatre habitants : 10 mètres carrés et 23 mètres cubes par habitant supplémentaire. C’est-à-dire que, pour les quatre premiers habitants, l’on comptera 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes par habitant, et que pour chacun des suivants, on ajoutera 10 mètres carrés et 23 mètres cubes.

La réglementation ne prévoit pas de surface habitable minimale par pièce. Dans la pratique, on estime cependant qu’une pièce peut être considérée comme une chambre si elle présente une surface habitable d’au moins 9 mètres carrés.

Quel est le mode de calcul de la surface habitable ?

Pour calculer ou vérifier la surface habitable d’un logement, on additionne les superficies (= longueur x largeur) de chaque pièce (salon, cuisine, chambres, salle à manger, salle de bain, toilettes, couloir, combles aménagés…) dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètres. Toute pièce à usage quotidien, telle qu’une buanderie ou un placard, est à prendre en compte dans le calcul.

Il faut ensuite soustraire à cette somme la surface occupée par chaque élément de construction : murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Quelle pièce compte dans la surface habitable ?

Dans le tableau ci-dessous, découvrez la liste des pièces à prendre en compte, ou non, dans le calcul de la surface habitable :

Mauvais calcul de surface habitable : quelles conséquences ?

Vous pouvez calculer la superficie de votre appartement ou de votre maison par vous-même. Cependant, cela engage votre responsabilité et une erreur de calcul de la superficie aura des conséquences : lors d’une location, si la mesure des surfaces, indiquée dans le bail, est 5 % plus élevée que les surfaces réelles, le loueur peut demander un recours pour exiger une diminution du loyer, équivalente à l’écart de calcul constaté.

De ce fait, nous vous conseillons de faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié, à un géomètre expert, ou à une agence immobilière pour effectuer le métrage Loi Carrez concernant la surface de la maison ou de l’appartement à mettre en location. En fin de prestation, il vous fournira une attestation de superficie.

NB : les tarifs pour ce type de prestations ne sont pas réglementés, pensez donc à comparer les devis de travaux pour obtenir le meilleur prix.

Au-delà de la surface habitable, il existe d’autres types de surfaces réglementaires. Certaines sont utiles pour les acheteurs, d‘autres plutôt utilisées dans le domaine de l’urbanisme, et d’autres enfin pour le service des impôts. Toutes les surfaces ne se mesurent pas de la même façon. Passons en revue les principales surfaces existantes, et leurs différences avec la surface habitable.

Quelle différence entre surface Loi Carrez et surface habitable ?

La surface privative réglementée par la Loi Carrez, que l’on appelle aussi surface Carrez ou surface habitable loi Carrez, est applicable en cas de ventes d’un lot de copropriété (appartements ou maisons individuelles régis par la copropriété). L’acte de vente doit indiquer la surface correspondant au mesurage Loi Carrez. Le calcul de cette surface de vente n’est pas obligatoire dans le cas d’une transaction portant sur une maison individuelle.

Elle est calculée presque de la même manière que la surface habitable, à quelques différences près. En effet, elle tient compte de la surface :

• des combles non aménagés, si ces derniers sont aménageables et ont une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m ;
• des sous-sols (autres que cave, garage ou parking, véranda, remises et réserves), à condition que la surface de chaque élément soit d’au moins 8 m² avec une hauteur sous-plafond d’au moins 1,80 m.

Quelle différence entre surface de plancher et surface habitable ?

La surface de plancher permet de connaître l’autorisation d’urbanisme requise pour son projet de travaux ou de construction. Elle correspond à la somme des surfaces de tous les planchers construits, clos et couverts, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m.

Contrairement à la surface habitable, le calcul de la surface de plancher inclut :

• la surface de l’ensemble des murs et cloisons intérieurs ;
• les combles aménageables mais non aménagés ;
• l’ensemble des sous-sols, qu’il s’agisse de sous-sols aménagés, de sous-sols aménageables ou de caves, même avec une hauteur sous plafond dépassant 1,80 m ;
• les vérandas couvertes et fermées, qu’elles soient chauffées ou non ;
• les pourtours de piscines couvertes dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.

Quelle différence entre surface de SHON et surface habitable ?

La surface de SHON (pour Surface Hors Œuvre Nette) était une surface réglementaire de référence dans le domaine de l’urbanisme jusqu’en mars 2012. Même si elle a été remplacée par la surface de plancher évoquée plus haut, elle a encore une utilité dans certains cas, car le milieu de la construction ne l’a pas totalement abandonnée. Son calcul s’effectue à partir de celui de la surface de SHOB (pour Surface Hors Œuvre Brute).

Les principales différences entre le calcul de SHON et le calcul de la surface habitable sont que la SHON prend en compte :

• la surface de plancher de hauteur inférieure ou égale à 1,80 m ;
• l’épaisseur des murs extérieurs (y compris les embrasures) ;
• les gaines et conduits de cheminées de hauteur inférieure ou égale à 1,80 m ;
• la surface des cloisons ;
• les combles aménageables et non aménagés d’une hauteur supérieure à 1,80 m ;
• les sous-sols aménageables, non aménagés et aménagés, d’une hauteur supérieure à 1,80 m ;
• les vérandas chauffées et non chauffées.

Quelle différence entre surface habitable et surface utile ?

La surface utile est définie par l’article R. 353-16 du code de la construction et de l’habitation. Elle est égale à la surface habitable du logement, telle que définie à l’article R. 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes privatives, définies par un arrêté du ministre chargé du logement.

Les annexes prévues dans la réglementation sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et, dans la limite de 9 mètres carrés, les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

Quelle différence entre surface habitable et surface corrigée ?

La surface corrigée est égale à la surface habitable, à laquelle on applique des coefficients de correction de la surface qui tiennent compte de l’état d’entretien, des équipements ou encore de la situation du logement. Les coefficients en question sont définis par le décret n°48-1766 du 22 novembre 1948.

La surface corrigée tient également compte des annexes, au même titre que la surface utile d’un logement.

Pour ne plus avoir aucun doute sur la surface habitable, voici ci-dessous nos réponses aux questions qui se posent le plus fréquemment.