Le diagnostic loi Carrez

La loi Carrez réglemente le calcul de superficie des appartements ou maisons en copropriété.

La loi Carrez fournit une méthode unique au métrage des lots de copropriété. En cas de vente immobilière, c’est un diagnostic immobilier obligatoire.

Surface privative et surface habitable : quelle différence ?

Il existe plusieurs méthodes de calcul pour la superficie d’un logement : la surface privative, la surface habitable, la surface utile, la surface de plancher (qui a remplacé la SHON, Surface Hors d’Œuvre Nette et la SHOB, Surface Hors d’Œuvre brute), etc. Chaque méthode a des critères et une application spécifique.

Pour éviter toute divergence d’interprétation, il faut connaître le champ de validité de chaque méthode.

Alors que la surface habitable est régie par la loi Boutin et concerne la mise en location d’un bien immobilier, la surface privative encadrée par la loi Carrez s’applique à la vente des biens immobiliers soumis à la copropriété. Pourtant, il est courant que les deux surfaces soient confondues.

Au niveau du calcul de la surface habitable et de la surface privative, les deux notions sont assez proches mais ont quelques différences notables.

En fait, la loi Boutin est plus restrictive que la loi Carrez et exclut du calcul certains espaces qui sont pris en compte pour la surface privative comme les vérandas, remises, réserves, combles non aménagés privatifs et pièces vitrées.

Depuis quand le diagnostic loi Carrez est-il obligatoire ?

La loi Carrez a été votée en décembre 1996 et est entrée en vigueur 6 mois plus tard, à l’été 1997. Elle oblige le vendeur d’un lot de copropriété (ou d’une fraction de lot) à indiquer sa superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente :

• les promesses unilatérales de vente et d’achat ;
• les compromis de vente ;
• les contrats de location-accession et de location-vente ;
• les ventes en viager.

Les biens concernés par la loi Carrez

Seuls les lots ou fractions de lot appartenant à une copropriété sont concernés par la loi Carrez. Le diagnostic loi Carrez est nécessaire en cas de vente immobilière à partir du moment où la surface du bien est supérieure ou égale à 8 m². La loi Carrez s’applique donc quel que soit le type de bien à vendre :

• appartement en copropriété,
• local commercial ou professionnel,
• maison en copropriété.

Les biens non concernés par la loi Carrez

A contrario, le diagnostic loi Carrez ne s’applique pas à plusieurs biens immobiliers :

• les maisons individuelles,
• les logements achetés sur plan en VEFA,
• les terrains à bâtir,
• les biens d’une superficie inférieure à 8 m².

Pour calculer la surface d’un bien de plus de 8 m² en loi Carrez, il faut mesurer la superficie des planchers des locaux clos et couverts dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,80 m. Seule la partie privative du bien est concernée et non les zones communes partagées avec les copropriétaires.

Hauteur sous plafond dans la loi Carrez

Une surface est considérée comme habitable si sa hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m. La loi Carrez et la loi Boutin s’accordent sur cette même définition. De ce fait, les zones dont la hauteur est inférieure à ce seuil ne sont pas prises en compte. C’est par exemple le cas des zones mansardées.

Loi Carrez et placard

Tout placard ayant une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre et un sol au même niveau que le reste de la pièce, doit être pris en compte dans le calcul de la surface privative.

Loi Carrez et mezzanine

Il y a deux cas de figure pour une mezzanine :

• en structure légère et démontable, elle n’est pas incluse dans la surface loi Carrez ;
• construite en dur, elle peut être prise en compte dans la surface privative si sa hauteur sous plafond dépasse 1,80 m.

Attention, plusieurs zones sont à exclure du métrage loi Carrez :

• Les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m²,
• Le gros œuvre : les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres,
• Les caves, garages, boxes et emplacements de stationnements,
• Les jardins, balcons et terrasses,
• Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

Contrairement à la majorité des diagnostics (amiante, plomb, DPE, termites, assainissement, diagnostic électrique), la loi Carrez ne demande pas de qualifications particulières pour réaliser le calcul de la surface. Le vendeur du bien peut se charger lui-même du métrage et il n’existe pas d’obligation de recourir à un professionnel.

Cependant, pour éviter les erreurs et les litiges qui en découleraient, il est préférable de confier le calcul de la superficie privative à un diagnostiqueur professionnel ou à un géomètre. Le professionnel est effectivement mieux équipé pour calculer précisément la surface privative grâce à son matériel (télémètre laser plutôt que mètre ruban) et des logiciels de calcul. De plus, en cas de contestation sur le métrage annoncé, c’est sa responsabilité qui est engagée sur l’attestation de superficie privative loi Carrez, et non la vôtre.

En effet, la superficie loi Carrez apparaît ensuite sur l’acte de vente, ce qui constitue un engagement du vendeur vis-à-vis de l’acheteur du bien immobilier. Assez couramment, des litiges opposent le vendeur et l’acquéreur pour une différence de quelques m² entre la surface mentionnée et la superficie réelle.

Le diagnostic loi Carrez a une durée de validité illimitée, sauf en cas de travaux pouvant modifier la superficie du bien. Il est donc préconisé de refaire un métrage loi Carrez si un agrandissement ou des aménagements modifient le calcul : changement d’un escalier, ajout ou retrait de cloisons, remplacement de menuiseries, etc.

Si votre attestation date de plusieurs années, il peut être avisé de vérifier que le professionnel qui l’a faite est toujours en exercice pour faire marcher sa responsabilité en cas de litige.

Existe-t-il des recours en cas d’erreur sur la superficie loi Carrez ?

Lors de la vente d’un bien immobilier, la loi Carrez accepte une marge d’erreur de 5 % sur le métrage.

• Si la différence entre la superficie privative réelle et la superficie notée sur l’acte de vente est inférieure à 5 %, il n’y a pas de recours possible et l’acquéreur est lésé par rapport au vendeur.
• Dans le cas où la superficie réelle indiquée est inférieure de plus de 5 % par rapport à celle annoncée, l’acheteur peut demander une diminution du prix pendant une durée d’un an. Cette réduction du prix se fait selon le nombre de m² comptabilisés en trop et peut représenter quelques milliers ou dizaines de milliers d’euros. De plus, les frais de notaires sont recalculés et abaissés avec le nouveau prix de vente du bien immobilier.
• A contrario, si la surface réelle est plus élevée que celle sur l’acte, cela ne donne pas lieu à une augmentation du prix et l’acquéreur est favorisé. Le vendeur n’a pas de recours dans ce cas.

Que faire en cas d’absence de superficie sur les documents relatifs à la vente ?

 Lorsqu’un vendeur ne précise pas la superficie privative sur la promesse de vente ou l’acte de vente d’un bien concerné par la loi Carrez, l’acquéreur est en droit de faire annuler la vente dans un délai d’un mois après la signature de l’acte authentique. Cependant, ce cas de figure est très rare car le notaire qui prépare les documents veille à ce que tous les éléments obligatoires soient bien présents.

Peut-on utiliser le diagnostic loi Carrez du propriétaire précédent ?

Oui, l’attestation de surface loi Carrez a une durée de vie illimitée donc, en l’absence de travaux pouvant modifier la superficie du bien (agrandissement ou gros œuvre modifiant des escaliers, cloisons ou tout autre élément exclu du calcul loi Carrez), elle est toujours valable. Néanmoins, ce diagnostic est nominatif donc si vous l’utilisez lors de la vente de votre bien, vous ne serez pas couvert par la responsabilité civile du diagnostiqueur en cas de litige.