Diagnostic ERP : obligation, validité, conseils Les diagnostics immobiliers, ou diagnostics techniques immobiliers, attestent de l’état d’un bien : ils permettent d’évaluer une maison ou un appartement selon des critères et des indicateurs précis. Il existe plusieurs types de diagnostics immobiliers : sur l’état de l’installation intérieure électrique, sur l’état des risques et pollution, sur la présence ou non d’amiante, etc.
Les diagnostics immobiliers répondent ainsi à plusieurs questions : le logement présente-t-il des anomalies ou risques ? Nécessite-t-il des travaux de mise aux normes ? Quelle est sa performance énergétique ?
Dans le cadre d’une mise en vente ou d’une location, la réalisation de ces diagnostics est à la charge du propriétaire de la maison ou de l’appartement. Celui-ci doit passer par un diagnostiqueur professionnel pour faire réaliser la plupart des diagnostics. Ce diagnostiqueur doit être certifié par un organisme certificateur accrédité par le Cofrac (Comité français d’accréditation).
Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?
Avant tout, vous devez savoir que réaliser des diagnostics immobiliers est obligatoire dans trois cas :
- Lors de la vente d’un bien immobilier, ou de sa location
- Avant de réaliser des travaux
- Avant une démolition
Deuxième point important, le nombre de diagnostics immobiliers obligatoires est fonction de plusieurs critères :
- Le contexte : s’agit-il d’une mise en vente ? D’une mise en location ? D’un diagnostic avant travaux ou avant démolition ?
- Le type de bien : maison ou appartement, en copropriété ou non
- L’implantation géographique du bien et sa date de construction
- L’ancienneté des installations d’électricité et de gaz
Lors d’une vente, les diagnostics doivent être transmis lors de l’avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente), et au plus tard au moment de la signature de l’acte de vente définitif devant le notaire.
Lors d’une location, les diagnostics doivent être réalisés en amont de la signature du contrat de location, de préférence avant la publication de l’annonce immobilière.
Attention, si un diagnostic obligatoire s’avère à manquer, le vendeur ou le bailleur peut devenir responsable au titre des vices cachés et risque notamment des sanctions financières. Dans ce cas, l’acheteur ou le locateur peut se retourner contre lui.
Besoin d’un pense-bête ? Voici une liste de tous les diagnostics obligatoires, dans laquelle nous précisons les logements concernés :
- Diagnostic amiante : pour tous les appartements, maisons individuelles ou dépendances dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
- Diagnostic assainissement non collectif : pour les maisons et immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.
- Diagnostic électricité : pour les logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans.
- Diagnostic ERP (état des risques et pollutions) : pour tous les biens situés dans les zones concernées (retrouvez le détail de ces zones dans notre article dédié à l’ERP).
- Diagnostic gaz : pour tous les appartements ou maisons dont l’installation de gaz a plus de 15 ans.
- Diagnostic mérule : pour les logements situés dans une zone à risque ayant fait l’objet d’un arrêté. Ces arrêtés sont consultables dans les préfectures et sur les sites internet des départements.
- Diagnostic loi Carrez : pour tous les logements mis en vente ou en location et situés dans une copropriété.
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : pour toutes les mises en vente ou en location de biens, excepté ceux non soumis au DPE.
- Constat de risque d’exposition au plomb : pour tous les appartements et maisons individuelles construits avant 1949.
- Diagnostic termites : pour tous les logements situés dans les zones déclarées par un arrêté préfectoral comme étant infestées par les termites ou pouvant l’être à court terme (consultez la cartographie dans notre article dédié au diagnostic termites).
- Diagnostic technique de l’immeuble en copropriété : pour les immeubles de plus de 10 ans et ayant fait l’objet d’une mise en copropriété mais aussi dans le cas où l’administration en fait la demande, lors d’une procédure d’insalubrité.
- Étude de sol ou étude géotechnique : pour les ventes de terrains constructibles permettant la réalisation de maisons individuelles (terrains à bâtir) et pour les contrats ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre notamment les contrats de construction de maisons individuelles (CCMI).
- Diagnostic relatif au bruit des aéroports : pour tous les biens situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports (consultez le plan d’exposition au bruit sur le site Géoportail).
Lors d’une mise en vente ou d’une mise en location, les diagnostics immobiliers obligatoires sont regroupés dans un dossier unique : le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
Quelle est la durée de validité d'un diagnostic immobilier ?
Certains diagnostics ne sont valables que 6 mois, tandis que d’autres ont une durée de validité illimitée. La durée de validité d’un diagnostic dépend de plusieurs critères : le type de transaction, l’objet du diagnostic ou encore son résultat. Par exemple, si un diagnostic plomb ou amiante a un résultat négatif, c’est-à-dire que ni plomb ni amiante ne sont détectés, alors sa durée de validité sera illimitée. Mais ce n’est pas vrai pour tous les autres diagnostics !
La durée de validité des diagnostics pour la vente
Dans le tableau ci-dessous, vous pouvez constater que la durée de validité des diagnostics obligatoires pour la vente d’un logement est très variable. L’ERP ou le diagnostic termites n’étant valables que 6 mois, cela veut dire que, si vous êtes propriétaire et que votre bien est en vente pendant une longue période, vous serez sans doute amené à réaliser un diagnostic, ou même plusieurs, une nouvelle fois.
Notez que les professionnels, comme les agents immobiliers, connaissent ces différentes contraintes et peuvent vous accompagner et vous alerter si vos différents diagnostics immobiliers ne sont plus à jour. N’hésitez pas à les solliciter.
Enfin, sachez que les prix pour la réalisation d’un diagnostic varient d’un diagnostiqueur à l’autre, alors comparez. Pour vous aider dans cette démarche, consultez notre article consacré aux devis.
| Diagnostic | Durée de validité |
|---|---|
| Diagnostic amiante | Si des traces d’amiante sont détectées : nouveau contrôle à effectuer dans les 3 ans suivant la remise du diagnostic. En revanche, si aucune trace d’amiante n’est détectée : la durée de validité du diagnostic est illimitée. Attention, si le diagnostic date d'avant 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement. |
| Diagnostic assainissement non collectif | 3 ans |
| Diagnostic électricité | 3 ans |
| Diagnostic ERP | 6 mois |
| Diagnostic gaz | 3 ans |
| Diagnostic mérule | Pas de durée fixée |
| Diagnostic loi Carrez | Illimitée (tant que de nouveaux travaux modifiant la superficie ou la disposition du bien ne sont pas effectués) |
| Diagnostic de performance énergétique | 10 ans, sauf en cas de travaux conséquents nécessitant d’effectuer à nouveau le diagnostic. Attention, à partir du 1er juillet 2021, la durée de validité du DPE évolue : les diagnostics effectués entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 seront valides jusqu'au 31 décembre 2022 alors que les diagnostics effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valides jusqu'au 31 décembre 2024. |
| Diagnostic plomb | Si la présence de plomb est supérieure à certains seuils : 1 an. Si la présence de plomb est inférieure à ces seuils : illimitée. |
| Diagnostic termites | 6 mois |
| Diagnostic technique de l'immeuble en copropriété | 10 ans |
| Étude de sol (pour les terrains constructibles) | 30 ans |
La durée de validité des diagnostics pour la location
La liste des diagnostics obligatoires pour une location n’est pas la même que la liste des diagnostics obligatoires pour la vente immobilière. Cependant, dans le cas d’une location, c’est également le propriétaire qui a la charge de la réalisation du diagnostic, qu’il doit remettre à son locataire.
| Diagnostic | Durée de validité |
|---|---|
| Diagnostic électricité | 6 ans |
| Diagnostic ERP | 6 mois |
| Diagnostic gaz | 6 ans |
| Diagnostic loi Carrez | Illimitée (tant que de nouveaux travaux qui modifient la superficie ou la disposition du bien ne sont pas effectués) |
| Diagnostic performance énergétique | 10 ans, sauf en cas de travaux conséquents suite auxquels il sera nécessaire d’effectuer de nouveau le diagnostic. Attention, à partir du 1er juillet 2021, la durée de validité du DPE évolue. Les diagnostics effectués entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 seront valides jusqu'au 31 décembre 2022 et les diagnostics effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valides jusqu'au 31 décembre 2024. |
| Diagnostic plomb | Si la présence de plomb est supérieure à certains seuils : le CREP doit avoir été réalisé depuis moins de 6 ans au moment de la mise en location du logement. À l'inverse, si la présence de plomb est inférieure à ces seuils : la durée de validité est illimitée. |
