Le diagnostic de performance énergétique ou DPE : bien comprendre

Vous voulez vendre ou louer votre bien immobilier ? Vous souhaitez devenir propriétaire ou locataire ? Premier document obligatoire à délivrer et à consulter, nos experts vous expliquent les sept choses à savoir sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui a connu une importante réforme en 2021.

Au sommaire :
Le diagnostic de performance énergétique ou DPE : bien comprendre
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Que veut dire DPE ?

Le DPE, Diagnostic de Performance Énergétique, est un diagnostic immobilier obligatoire pour la vente ou la location d’un bien.  

Ce dispositif s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre pour atteindre la neutralité carbone en 2050. Ce bilan thermique simplifié porte sur cinq postes de consommations : le chauffage, la production d’eau chaude, le refroidissement, l’éclairage et les auxiliaires comme la ventilation mécanique (avant la réforme du DPE de 2021, seuls les 3 premiers critères étaient pris en compte). Il permet d’informer les acquéreurs et les locataires sur les performances énergétiques de leur logement et les retombées sur leurs futures factures d’énergie.

Le DPE est à la charge du propriétaire qu’il soit vendeur ou bailleur. Il s’accompagne de recommandations pour améliorer la performance énergétique du bien avec une évaluation du coût des travaux et de leur efficacité. L’objectif final est d’inciter les propriétaires à réduire leurs dépenses énergétiques et à entretenir leur habitation pour qu’elle soit de qualité.

Ce diagnostic a été complètement revu en 2021 pour proposer un nouveau DPE plus fiable, plus lisible et prenant davantage en compte les enjeux climatiques.

Cette refonte du DPE s’est faite sur le fond et la forme, le design du document ayant été revu pour le rendre plus simple à comprendre :

source : Ministère de la Transition Écologique

 

Le nouveau DPE présente :

  • un descriptif du logement et de ses équipements,
  • les étiquettes énergie et climat,
  • l’estimation du montant moyen des factures énergétiques,
  • des informations sur le confort d’été et la qualité de la ventilation,
  • la répartition des déperditions thermiques dans le logement,
  • des conseils de bon usage de l’habitation,
  • des recommandations de travaux de rénovation selon deux niveaux d’ambition (travaux prioritaires et travaux pour un logement performant) ainsi qu’une estimation de leur coût.

Tous ces éléments permettent aux locataires, acquéreurs et propriétaires d’avoir une vision complète de l’état du logement.

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Que vérifie le diagnostiqueur DPE ?

Le DPE est effectué par un professionnel : le diagnostiqueur certifié.

Pour procéder à un diagnostic DPE, il s’appuie sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage. Il réalise également le descriptif des équipements (chauffage, eau chaude, refroidissement, éclairage, auxiliaires) afin de calculer la quantité d’énergie estimée, d’évaluer les dépenses annuelles et la quantité d’émissions de gaz à effet de serre produite par le logement.

Tous les calculs et vérifications effectués par le diagnostiqueur permettent de dresser les étiquettes énergie et climat du DPE.

source : Ministère de la Transition Écologique
- Le classement du bien selon sa consommation énergétique sur les postes chauffage, production d’eau chaude, refroidissement, éclairage et auxiliaires (appelé aussi "classe énergie" ou "étiquette énergie"). Le diagnostiqueur DPE calcule le nombre de kilowattheures d’énergie primaire consommé par mètre carré et par an. Avec ce résultat, une classification sur les dépenses d’énergie est faite allant de A (consommation faible) à G (consommation importante).
source : Ministère de la Transition Écologique
- L’impact annuel sur les émissions de gaz à effet de serre, toujours sur une échelle de A à G (« étiquette climat »). Cette étiquette indique quelles quantités de gaz à effet de serre sont émises par le logement en fonction du type d’énergie (gaz, électricité, bois, etc.) et de la quantité d’énergie utilisée. L’objectif est de montrer qu'au-delà de la consommation, le type d’énergie a aussi son importance, car il émet plus ou moins d'émissions.

Avant le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’un logement était résumé par deux étiquettes indépendantes pour la consommation conventionnelle du logement en énergie primaire et les émissions associées de gaz à effet de serre.

Le grand changement introduit par le nouveau DPE réside dans le système de double-seuil des étiquettes : désormais, la nouvelle étiquette de performance énergétique est une synthèse de ces deux étiquettes et prend donc en compte à la fois l’énergie primaire et les émissions de GES. Toutefois, l’étiquette climat est toujours affichée en complément afin de sensibiliser les habitants à l’empreinte carbone de leur domicile.

Ces double-seuils impliquent également qu’un logement est classé selon sa plus mauvaise performance, que ce soit sa consommation en énergie primaire ou en gaz à effet de serre. Par exemple, si un logement consomme 195 kWh/m² d’énergie primaire sur une durée d’un an et émet 65 kg CO2 eq/m².an, il est classé D en termes d’énergie mais E sur l’échelle climat donc son étiquette retiendra la note E.

source : Ministère de la Transition Écologique

La méthode de calcul utilisée par le diagnostiqueur est très encadrée. Elle a été harmonisée en 2021 afin de retenir uniquement la méthode 3CL.

Auparavant, deux méthodes coexistaient :

  • La méthode dite « 3CL » pour les bâtiments dont le permis de construire avait été déposé après 1948, sur la base d’un relevé des caractéristiques du logement (type de fenêtre, épaisseur des murs, type de chauffage, etc.)
  • La méthode « sur factures », pour les bâtiments dont le permis de construire avait été déposé avant 1948, ou dans le cas où le chauffage était collectif, sans comptage individuel.

Cette seconde méthode a aujourd’hui disparu à cause de son manque de fiabilité et parce qu’elle entraînait de nombreux DPE vierges.

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Quelles sont les limites du DPE ?

Vous êtes de plus en plus nombreux, locataires ou acquéreurs, à prendre en compte le DPE dans votre décision d’achat ou de location d’un bien immobilier. Le DPE donne une approche du niveau de performance énergétique du bâtiment mais ne constitue ni un audit énergétique complet, ni un calcul précis des consommations du futur occupant.

Il indique des consommations théoriques, liées à un calcul conventionnel, qui ne reflètent pas forcément ce que seront les consommations réelles, qui dépendent du comportement de l’occupant et des conditions climatiques.

Avant le 1er juillet 2021, il pouvait également arriver que l’on vous remette un DPE « vierge » ou « blanc » : lorsque le DPE nécessitait d’être réalisé selon la méthode « sur factures » et que les factures d’énergie des 3 dernières années n’avaient pas pu être fournies. Le diagnostiqueur ne pouvait pas réaliser le DPE, et était autorisé à dresser un DPE vierge, avec la mention « consommations non exploitables ».

Il arrive aussi que les annonces immobilières indiquent la mention « DPE en cours », ce qui signifie que le diagnostic n’a pas encore été réalisé ou que les résultats du diagnostic n’ont pas encore été réceptionnés. Attention, cette situation ne peut être que provisoire car c’est une façon de contourner l’obligation de faire apparaître le DPE sur l’annonce.

Autre limite : certains biens immobiliers ne sont pas éligibles au diagnostic de performance énergétique à cause de leur nature ou de leurs caractéristiques : on parle alors de bien non soumis au DPE ou de DPE non applicable. Il peut s’agir par exemple d’une construction provisoire, d’un monument historique ou d’une maison de moins de 50 m².

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Combien de temps est valable un DPE ?

Le DPE est valable 10 ans. Seul un diagnostiqueur certifié peut le réaliser à partir d’un logiciel réglementé. Le document est ensuite transmis à l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) et enregistré.

Sur le site de l’Ademe, vous pouvez consulter et vérifier la régularité du DPE, c’est-à-dire s’il a été réalisé par un diagnostiqueur certifié avec un logiciel réglementé. Cette plateforme spécifique permet, également, de simuler un diagnostic. Attention, cette simulation n’a pas de valeur légale.

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Quand le DPE est-il obligatoire ?

Depuis 2006 pour la mise en vente (décret  n°2206-1147) et 2007 pour la mise en location, tout propriétaire vendeur ou bailleur doit obligatoirement fournir un diagnostic de performance énergétique à l’acquéreur ou au locataire du bien. Depuis le 1er janvier 2011, le DPE doit figurer sur l’annonce immobilière, sous peine de sanctions.

Le DPE, à la charge du vendeur ou du bailleur, est le seul diagnostic exigé dès la mise en vente. Si la date est expirée à la signature de la promesse de vente, un nouveau DPE doit être fourni.

Lors de la vente, le DPE doit être annexé à la promesse de vente et à l’acte authentique de vente.

Pour une location, il doit être obligatoirement remis à la signature du contrat de bail.

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Si vous êtes bailleur ou vendeur, quel est l’impact du DPE ?

Conséquences sur la valeur du logement

Une fois le diagnostic effectué, le technicien émet des préconisations d’amélioration personnalisées permettant de déterminer les travaux les plus efficaces pour améliorer la performance énergétique du bien. Ces ouvrages ne sont pas obligatoires. Peu de logements en France obtiennent les meilleures notes A ou B. À l’inverse, en 2020, 17 % des habitats offrent des performances faibles avec des notes F ou G. Qualifiés de « passoires thermiques », ces biens immobiliers voient leur valeur se déprécier rapidement, surtout depuis l’augmentation du coût de l’énergie. Selon les régions et la pression immobilière, les résultats du DPE peuvent avoir une influence sur le prix de vente. Une étude réalisée par les Notaires de France a d’ailleurs montré que des appartements anciens d’étiquette énergie A-B se sont vendus en moyenne de 6 % à 22 % plus cher que les appartements d’étiquette D en 2017.

Nous vous conseillons donc de réaliser tout ou partie des travaux préconisés dans le DPE. Il existe des aides financières, des prêts avantageux type éco-prêt à taux zéro, des dispositifs d’aides locales, etc. En effet, en faisant des aménagements au niveau de l’isolation et du chauffage, vous pourrez ainsi mieux valoriser votre bien. Sans ces travaux d’amélioration de la performance énergétique du bien, l’acquéreur peut vous faire baisser le prix en dressant la liste des futurs ouvrages à mener et leurs coûts.

Opposabilité du DPE

Auparavant purement informatif, le nouveau DPE applicable depuis le 1er juillet 2021 est maintenant opposable au vendeur et au bailleur. Cela signifie qu’en cas d’erreur sur le diagnostic, la responsabilité contractuelle du vendeur ou du bailleur peut être engagée. Ce caractère opposable conforme à la loi ELAN de 2018 offre au DPE la même portée juridique que d’autres diagnostics immobiliers comme le diagnostic électrique, le diagnostic amiante et le diagnostic plomb et renforce ainsi son rôle dans le processus de transaction immobilière. Cependant, les recommandations de travaux contenues dans le DPE conservent quant à elles une valeur purement indicative et n’impliquent aucune obligation.

Ce qui change vraiment avec l’opposabilité du DPE c’est que, désormais, un acheteur peut se retourner contre le vendeur d’un bien immobilier si l’étiquette énergie est erronée. Par exemple, si un particulier acquiert un appartement de classe énergie E alors qu’il correspond en réalité à une classe énergie F, le propriétaire sera considéré comme responsable et pourra être contraint de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour que le logement sorte du statut de passoire thermique. Le vendeur pourra à son tour se retourner contre le diagnostiqueur qui a mal évalué le DPE du logement et ce dernier risquera une condamnation par le tribunal. De la même façon, un locataire peut engager la responsabilité du bailleur s’il constate une irrégularité dans le DPE qui lui porte préjudice.

D’autre part, l’opposabilité du DPE permettra aux pouvoirs publics d’adosser plus facilement à l’étiquette de performance énergétique des dispositifs réglementaires d’obligation ou d’incitation comme l’interdiction de location des logements les plus énergivores ou des aides spécifiques à la rénovation.

Contraintes pour les propriétaires qui louent des passoires thermiques

Avec la mise en place du nouveau DPE en juillet 2021, plusieurs mesures sont prévues pour interdire progressivement la mise en location des passoires énergétiques, qui regroupent les logements ayant une note F ou G au DPE :

  • En 2025, les logements classés G seront retirés du marché locatif pour des raisons de décence. Ils doivent être rénovés pour améliorer leurs performances énergétiques et leur note au DPE.
  • En 2028, les logements classés F seront aussi exclus de la location.
  • En 2034, les logements de classe énergie E seront également concernés par l’interdiction de mise en location.

Autre mesure : avant l’échéance de l’interdiction à la location, les propriétaires bailleurs de logements F et G n’ont pas le droit d’augmenter le loyer au changement de locataire, au renouvellement du bail ou pendant le bail.

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Si vous êtes acheteur, quelles sont les conséquences du DPE ?

Les préconisations présentées à la fin du DPE, en matière d’isolation ou d’autres travaux d’amélioration des performances énergétiques ne sont en rien obligatoires. Mais ces travaux sont vivement conseillés ! Si le bilan indique des anomalies ou des recommandations de mise en conformité, prenez-les au sérieux : ces travaux peuvent s’avérer nécessaires pour diminuer votre facture d’énergie, améliorer votre confort au quotidien… et agir en faveur de la planète  !

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Le diagnostic de performance énergétique ou DPE : bien comprendre

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Vérifiez les informations générales

Cette partie doit être intégralement renseignée. Regardez si les informations indiquées sont exactes : nom du propriétaire, adresse, type de bâtiment, superficie, nom du diagnostiqueur et de sa société.

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Découvrez les différents types d’énergie

L’énergie primaire est disponible dans la nature (gaz, bois, vent, soleil, pétrole, géothermie, hydraulique). L’énergie finale est celle consommée directement dans votre habitation. La différence entre les deux vient du fait que l’énergie présente dans la nature doit être captée, transformée et transportée pour être utilisée à votre domicile.

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Soyez vigilant avec les consommations fournies

Les consommations fournies par un diagnostic de performance énergétique (DPE) résultent de calculs théoriques. Elles ne correspondent pas forcément exactement à la consommation réelle du logement.

A savoir : Le DPE n’a qu’une valeur informative. L’acquéreur ne pourra pas se retourner contre le propriétaire concernant les informations qu’il contient.

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Contrôlez l’étiquette « énergie »

L’étiquette indique la consommation théorique de votre logement en kWhep/m².an. Plus vous allez vers le vert, moins votre logement est « énergivore ». Concrètement, si votre logement se situe dans les catégories F ou G, vous aurez beaucoup de mal à vous chauffer.

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Déterminez les émissions de gaz à effet de serre

La deuxième étiquette, en violet, reprend la même configuration pour les émissions de gaz à effet de serre. Elle s’exprime en kgeqCO2/m².an (kilogrammes équivalent CO2).

Plus la couleur est foncée, plus votre logement rejette de gaz à effet de serre, et pollue votre environnement proche.

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Regardez la description des éléments énergétiques

Le diagnostiqueur observe et indique les matériaux d’isolation des murs, le type de menuiseries, la présence éventuelle d’énergies renouvelables, le système de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire et de ventilation.

A savoir  : Le U d’une paroi correspond à la transmission thermique à travers celle-ci. Elle s’exprime en W/m².K. Plus cette valeur est proche de zéro, plus la paroi est performante. Avec la RT 2012, une paroi opaque est thermiquement isolée lorsque son U < 0.5 W/m².K.

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Suivez les conseils pratiques

Dans le diagnostic de performance énergétique, une série d’informations et d’indications vous sont fournies afin de vous aider à réduire votre consommation d’énergie et vos émanations de gaz à effet de serre.

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Veillez aux recommandations du diagnostiqueur

Ces indications concernent les travaux qui pourraient être réalisés pour améliorer la performance énergétique de votre logement.

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Vérifiez l’attestation de certification du diagnostiqueur

En annexes, consultez l’attestation de certification du diagnostiqueur ayant réalisé le DPE de votre logement. Vous pouvez examiner sa certification en ligne.

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