Tout comprendre au sujet du DPE de classe G

Votre logement a été noté G sur le diagnostic de performance énergétique et vous cherchez à sortir du statut de passoire thermique en améliorant cette note ? Ou au contraire, vous êtes en recherche d’un appartement ou d’une maison et vous tombez sur des biens de classe G ? Qu’est-ce que l’étiquette énergie G implique en termes de consommation énergétique, prix de vente et mise en location d’un logement ? Nous répondons à toutes vos questions sur le DPE G et la réforme de juillet 2021 impactant ce diagnostic obligatoire.

Au sommaire :
Tout comprendre au sujet du DPE de classe G

Que signifie un DPE G ?

Le diagnostic de performance énergétique ou DPE, est le diagnostic immobilier de référence qui évalue la performance énergétique d’un logement et la restitue, notamment à travers des étiquettes énergie. Ce document réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié est obligatoire pour la vente ou la location d’une maison ou d’un appartement et doit se trouver dans le dossier de diagnostic technique avec tous les autres diagnostics immobiliers.

Depuis le 1er juillet 2021, les diagnostics de performance énergétique ont fait l’objet d’une refonte afin d’encourager la rénovation énergétique des passoires énergétiques et de lutter contre le réchauffement climatique. Auparavant, l’étiquette énergie classait les biens exclusivement en fonction de la consommation d’énergie primaire. Maintenant, le DPE fournit une étiquette énergie avec un double seuil complétée d’une étiquette climat, toutes deux notées de A à G, G étant la moins bonne classe énergétique et synonyme de passoire énergétique.

Une maison ou un appartement de classe énergie G consomme effectivement beaucoup d’énergie (plus de 420 kWh/m² d’énergie primaire sur l’année) et/ou émet énormément de gaz à effet de serre (plus de 100 kg CO2 eq/m².an).

source : Ministère de la Transition Écologique

Mais pourquoi obtenir un DPE G si seulement l’une des deux catégories présente un mauvais résultat ? Avec ce nouveau système de double-seuils, les biens immobiliers sont classés en fonction de leur plus mauvaise performance, que ce soit la consommation en énergie primaire ou en gaz à effet de serre.

En 2018, les logements classés G représentaient 6 % des DPE soit un peu plus de 1,7 million de logements sur plus de 28 millions de résidences principales en France.

Pour mieux comprendre le diagnostic de performance énergétique, vous pouvez consulter cet article dédié au DPE.

DPE de classe G : quel est l’impact sur la consommation énergétique ?

Lors d’une transaction immobilière (achat-vente ou location), il est obligatoire de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (hormis pour les biens non soumis au DPE). Les futurs locataires ou propriétaires doivent donc normalement avoir accès à une estimation des dépenses énergétiques du logement permettant de se projeter sur le coût approximatif des factures à payer avec un DPE G.

En effet, l’estimation de la facture énergétique fournie par le nouveau diagnostic DPE en vigueur depuis le 1er juillet 2021 se base sur les caractéristiques du bien telles que le bâtiment, l’isolation, les menuiseries et le système de chauffage pour mesurer 5 postes d’énergie :

  • le chauffage ;
  • l’eau chaude sanitaire ;
  • la climatisation ;
  • l’éclairage ;
  • les auxiliaires (la VMC par exemple).

La fourchette de consommation énergétique renseignée sur le DPE G sert à informer les futurs occupants d’un logement sur les charges annuelles. Néanmoins, cette estimation est fondée sur des moyennes et utilisations standard d’un bien. Les consommations réelles en électricité, gaz, fioul ou bois dépendent bien sûr de la configuration du bâtiment mais aussi de son usage et notamment la température de chauffe dans les différentes pièces, le degré d’occupation de l’appartement ou de la maison, le nombre d’habitants, le besoin en eau chaude ou encore l’utilisation des équipements électriques.

Si vous achetez ou louez un logement de classement énergétique G, attendez-vous tout de même à payer des factures élevées du fait que ce logement détienne la plus mauvaise note du DPE. Les biens classés G sont d’ailleurs considérés comme « extrêmement peu performants » et donc très énergivores. C’est la raison pour laquelle ces biens, au même titre que ceux classés F, sont dits « indécents » d’un point de vue énergétique.

Diagnostic de performance énergétique G : quel impact sur les aides ?

Les aides si vous achetez un logement de DPE G

Le Prêt Accession d’Action Logement, anciennement appelé 1 % patronal, est accessible seulement aux logements de classes énergétiques comprises entre A et E. Si le bien que vous souhaitez acheter obtient la classe G, vous ne pourrez donc pas prétendre à ce financement à un taux avantageux.

Les aides si vous vivez dans un logement de DPE G

En tant que propriétaire de votre maison ou appartement de classe énergie G, sachez que plusieurs aides existent pour encourager les propriétaires à la rénovation énergétique de leur logement, qu’il soit occupé par eux-mêmes ou par des locataires :

  • MaPrimeRénov’ ;
  • le bonus « sortie de passoire thermique » dédié aux biens notés G ou F sur leur DPE ;
  • les Certificats d’économies d’énergie (coups de pouce chauffage et/ou isolation et rénovation performante d’une maison individuelle) ;
  • les aides des collectivités locales ;
  • les aides d’Action Logement ;
  • la TVA à 5,5 %…

Les aides si vous louez un logement de classe énergie G

C’est peu courant que les locataires d’un logement décident de réaliser des travaux de rénovation énergétique car ils préfèrent s’en remettre aux propriétaires. Cependant, les aides financières ne sont pas réservées aux bailleurs et les locataires peuvent également prétendre à certains avantages, quelle que soit la note de leur diagnostic DPE. Avec une classe énergie G synonyme de logement énergivore, cela peut d’ailleurs vraiment valoir le coup d’entamer des travaux pour réduire les factures énergétiques et les charges mensuelles.

Voici quelques exemples d’aides disponibles pour les locataires afin d’améliorer la performance énergétique de leur logement :

  • les Certificats d’économies d’énergie bonifiés dans le cas de précarité énergétique (coups de pouce chauffage et/ou isolation, primes isolation à 1€) ;
  • le chèque énergie (sous conditions de ressources) qui permet de payer certains travaux de rénovation énergétique du logement ;
  • les aides de l’Anah ;
  • les aides des collectivités locales ;
  • les prêts de la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) ;
  • la TVA à 5,5 %.

Locataire ou propriétaire : qui paye les travaux de rénovation énergétique ?

Il existe deux façons de faire lorsque la rénovation énergétique d’un bien en location est envisagée :

  • Si le locataire est à l’initiative du projet, il faut qu’il obtienne l’accord de son propriétaire et qu’ils décident ensemble à qui revient la charge des travaux d’amélioration de la performance énergétique. Les aides sont alors versées à celui qui en assume le coût.
  • Si le propriétaire finance lui-même les travaux d’économie d’énergie, il peut en contrepartie demander au locataire une contribution mensuelle équivalant au maximum à la moitié des économies de charges réalisées chaque mois.

Vente de logement avec DPE G : ce qui change dès juillet 2021

Un nouveau DPE opposable

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE n’est plus uniquement informatif mais est opposable au vendeur et au bailleur, c’est-à-dire que leur responsabilité contractuelle peut être engagée en cas d’erreur sur la note du diagnostic de performance énergétique (les recommandations de travaux contenues dans le DPE restent néanmoins purement indicatives).

Maintenant, un acheteur peut se retourner contre le vendeur d’un bien immobilier si l’étiquette énergie est erronée. Par exemple, si un particulier acquiert un bien de classe énergie E alors qu’il correspond en réalité à un diagnostic énergétique G, le propriétaire pourra être contraint de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour que le logement sorte du statut de passoire thermique. Le vendeur pourra à son tour se retourner contre le diagnostiqueur qui a mal évalué le DPE du logement et ce dernier risquera une condamnation par le tribunal. De la même façon, un locataire peut engager la responsabilité du bailleur s’il constate une irrégularité dans le DPE qui lui porte préjudice.

Prix et valeur verte d’un logement de performance énergétique G

Le DPE impacte directement les prix de vente : un bien noté A ou B se vend donc plus cher qu’un bien de classe énergie G, toutes choses égales par ailleurs (localisation, surface, type de logement…). C’est ce qu’on appelle la valeur verte, c’est-à-dire l’augmentation de valeur grâce à une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre.

Selon l’étude sur la valeur verte des logements vendus en 2019 publiée par le Conseil Supérieur du Notariat, un logement de classe G ou F subit une moins-value de 2 à 18 % par rapport à un logement de référence de classe D. Ainsi, en Bretagne et dans le Grand Est, les maisons d’étiquette énergie de classe F-G se sont vendues en moyenne 13 % moins cher que celles de classe D. Une différence qui atteint 18 % en Nouvelle Aquitaine. Même si l’effet des plus mauvaises étiquettes reste moins important sur le marché des appartements, la moins-value réalisée sur la vente est comprise entre -2 et -9 %. En tant que propriétaire d’un logement de classe énergie G, des travaux de rénovation énergétique semblent donc indispensables pour vendre votre bien à un prix avantageux.

Vente de logement noté G au DPE : obligation d’audit énergétique dès 2022

Mesure issue de la loi Climat et Résilience, l’obligation de réaliser un audit énergétique pour la vente des maisons et des immeubles en monopropriété s’appliquera courant 2022 pour les passoires thermiques (biens notés G ou F). Quant aux logements de classe E et D, ils seront également concernés par l’obligation d’audit énergétique respectivement en 2025 et 2034. Pour le moment, les appartements en copropriété sont donc exemptés.

Par conséquent, dès qu’un bien est diagnostiqué G ou F au DPE, le propriétaire a pour obligation de faire réaliser un audit avant la mise en vente du logement et ce, afin d’aller plus loin dans l’analyse des leviers d’amélioration de la performance énergétique. En effet, l’audit accompagne davantage la démarche de rénovation et fournit une véritable feuille de route pour sortir du statut de passoire énergétique. Plusieurs scénarios de travaux sont proposés :

  • la première étape de travaux préconisés a pour ambition d’atteindre la classe E au DPE ;
  • la seconde doit viser la classe C ;
  • l’étape finale doit permettre d’amener le logement en classe B.

Les recommandations de travaux concernent l’isolation, le remplacement des fenêtres, le système de ventilation et la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Elles sont fournies avec une estimation du coût des travaux et la liste des aides financières possibles.

Comme le DPE, cet audit doit être annexé au Dossier de diagnostic technique (DDT).

Location de logement de classe G au DPE interdite dès 2025

Pour rappel, le DPE est obligatoire pour la location depuis 2007 et il doit impérativement figurer sur l’annonce immobilière depuis 2011. Il fait donc partie des diagnostics techniques obligatoires à réaliser lors d’une mise en location, au même titre que le diagnostic électrique ou assainissement. Quand il s’agit de louer une maison ou un appartement avec un DPE de classe G (équivalent à une passoire thermique), sachez que différentes mesures sont prévues pour interdire progressivement la mise en location des passoires énergétiques.

Voici les étapes à retenir pour les propriétaires et bailleurs :

  • À partir du 25 août 2022 en métropole et du 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, les bailleurs et propriétaires louant des biens classés G et F au DPE auront l’interdiction d’augmenter le loyer au changement de locataire, au renouvellement du bail ou pendant le bail.
  • En 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Ces biens ne remplissent effectivement pas les critères de décence et doivent être rénovés.
  • Au 1er janvier 2028, le retrait du marché locatif s’appliquera également aux logements dotés d’une étiquette F sur le DPE. L’ensemble des passoires énergétiques désignées par les étiquettes F et G seront ainsi exclues de la location.
  • En 2034, les logements de classe énergie E seront également concernés par l’interdiction de la mise en location.

Peut-on louer un appartement de DPE G après 2025 ?

Non, puisque la loi l’interdit ! Cependant, le DPE d’un bien peut avoir obtenu la note G avant le 1er juillet 2021 et être reclassé F avec le nouveau diagnostic de performance énergétique. En effet, la réforme de 2021 prévoit que 4 logements sur 10 changent d’étiquette. C’est pourquoi les propriétaires qui louent un logement classé E, F ou G sont encouragés à faire réaliser un diagnostic de performance énergétique sans attendre la fin de la validité du diagnostic (le 1er janvier 2023 pour les DPE réalisés avant fin 2017 et le 1er janvier 2025 pour ceux réalisés entre début 2018 et juillet 2021). C’est effectivement plus pratique de connaître la note obtenue suite à la réforme du DPE car vous pouvez ainsi savoir quelles échéances fixées par la loi vous concernent (2022, 2024, 2025, 2028 ou 2034) et planifier vos travaux de rénovation en toute connaissance de cause.

Comment améliorer la performance énergétique d’un logement de DPE G et faire baisser sa classe énergétique ?

Le diagnostic de performance énergétique est un outil indispensable pour vous aider à prioriser les travaux de rénovation énergétique à réaliser chez vous. Avant la refonte du DPE, les diagnostiqueurs y indiquaient déjà des recommandations de travaux pertinents par rapport aux caractéristiques du logement. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE se présente comme un document technique plus complet, offrant notamment des informations supplémentaires sur le confort d’été, la qualité de ventilation, la qualité de l’isolation ou même la répartition des déperditions thermiques dans le logement. Ce sont des éléments précieux pour connaître les points faibles de l’appartement ou de la maison et savoir quels chantiers lancer. D’ailleurs, les conclusions du DPE ne s’arrêtent pas à un constat de l’état du logement mais fournissent des conseils de travaux de rénovation selon deux niveaux d’ambition (travaux prioritaires et travaux permettant d’aller vers un logement performant), avec une estimation du budget associé. Un véritable outil d’aide à la décision pour les propriétaires qui souhaitent engager des travaux de rénovation énergétique !

Plus concrètement, quels travaux faire pour améliorer la performance énergétique et relever un DPE G ? Généralement, des travaux d’isolation thermique, le remplacement du système de chauffage et le changement des fenêtres permettent d’améliorer la performance énergétique du logement de façon considérable, et notamment de passer de la classe G à la classe F ou E. Ces travaux d’amélioration de la performance énergétique doivent être accompagnés de la mise en place d’un système de ventilation efficace (VMC simple flux ou VMC double flux), indispensable pour assainir l’air intérieur et évacuer l’humidité qui s’accumule plus vite dans un logement très bien isolé.

Attention, même avec une rénovation énergétique complète, il sera difficile de passer d’un DPE G à un DPE A car la structure ancienne du bâtiment et sa conception initiale conservent un rôle important dans la performance énergétique du logement.

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