Quelles sont les différences entre un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et un audit énergétique ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’audit énergétique ont en commun un triple objectif :

• Informer les futurs locataires ou acquéreurs sur la performance énergétique d’un bien.
• Permettre de comparer différents biens immobiliers.
• Inciter à effectuer des travaux d’économie d’énergie en contribuant à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Néanmoins, ces 2 documents sont bien distincts. En effet :

• Le DPE est un constat de la situation du logement à un instant T. C’est un diagnostic immobilier obligatoire lors de la vente ou de la mise en location d’un logement, au même titre que l’état de l’installation intérieure d’électricité ou le diagnostic amiante. La loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, le DPE n’a plus seulement une valeur informative, mais un caractère opposable.
• L’audit énergétique consiste à réaliser une étude précise de la structure du bâti à travers une première phase de diagnostic sur site, mais aussi à une analyse de la qualité de l’isolation thermique, du système de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation et d’éclairage. Cette étude est complétée par des préconisations de travaux pour améliorer les performances énergétiques du logement. C’est un document d’aide à la décision plus approfondi et précis.

Pour en savoir plus, découvrez notre article sur le DPE en location.

La réalisation d’un DPE par un diagnostiqueur immobilier décrit, de manière réglementée :

• le bâtiment ou le logement (superficie loi Carrez, murs, fenêtres, matériaux…) ;
• ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, d’éclairage et les auxiliaires type VMC ;
• une estimation de la quantité d’énergie consommée dans le logement.

L’audit énergétique va plus loin en faisant une étude thermique et une analyse détaillée du système constructif, de l’état des installations de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, d’éclairage et de ventilation ainsi que d’une connaissance fine du bâti et de son fonctionnement. Il dresse par ailleurs une proposition chiffrée et argumentée de programmes de travaux permettant de réaliser des économies d’énergie. L’audit hiérarchise les interventions à engager et précise les solutions techniques adaptées en prenant en compte l’économie d’énergie, le coût, le caractère urgent des travaux et leur cohérence globale.

Comme le précise l’arrêté du 28 février 2013, l’audit énergétique doit permettre aux occupants du logement de procéder en toute connaissance de cause aux travaux nécessaires.

Dans le cas d’une vente ou de la location d’un logement

Faire faire un diagnostic de performance énergétique est obligatoire :

• Depuis 2006 pour la mise en vente d’un bien immobilier. Depuis le 1er janvier 2011, le DPE doit figurer sur les annonces immobilières, sous peine de sanctions. Il doit également être annexé à la promesse de vente et à l’acte de vente, comme les différents diagnostics immobiliers obligatoires (état relatif à la présence de termites, diagnostic plomb et état des risques et pollution notamment).
• Depuis 2007, dans le cadre d’une mise en location d’un bien immobilier. Le DPE doit obligatoirement être remis à la signature du contrat de location entre bailleur et occupants.
• En cas de construction ou d’extension d’un immeuble, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique est également obligatoire.

En copropriété

Les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, doivent obligatoirement réaliser un DPE collectif. Cette mesure, prévue dans le cadre de la loi Climat et Résilience, prévoit un calendrier d’application en fonction de la taille du bâtiment décrit dans l’article 158 de la loi n°2021-1104 :

• depuis le 1^er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• depuis le 1^er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
• à partir du 1^er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots maximum.

En outre, ce DPE devra être renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans, sauf dans le cas où un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 montre que le bâtiment est classé A, B ou C.

Sur la base de ce diagnostic, les copropriétés doivent réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT), à savoir un échéancier de travaux sur une période de 10 ans.

Le DPE a une validité de 10 ans et est opposable depuis le 1er juillet 2021. Dans le cadre d’une transaction immobilière, si la date est expirée à la signature de la promesse de vente, un nouveau DPE doit être fourni.

L’audit énergétique est également valable 10 ans, tandis que l’audit énergétique réglementaire, obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour la vente de logements classés F ou G, est valable 5 ans.

Bon à savoir : Une fois le DPE réalisé, le diagnostiqueur doit obligatoirement le transmettre à l’observatoire de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME). Cet organisme fournit un nombre à 13 chiffres qui doit être inscrit sur le DPE. Sans ce chiffre, le DPE n’est pas valable.

Jean-Frédéric Bailly, Directeur Etudes et Recherches du Groupe QUALITEL, a répondu à toutes les questions concernant le DPE dans un podcast pour CertiNergy & Solutions :

Pour la réalisation d’un DPE, comme pour d’autres diagnostics techniques (état de l’installation intérieure électrique, état relatif à la présence de plomb, d’amiante, de termites, etc.), les diagnostiqueurs immobiliers certifiés sont les professionnels référents. Outre la certification DPE, le diagnostiqueur doit avoir souscrit une assurance professionnelle.

L’audit énergétique peut être réalisé par un professionnel dont les compétences sont fixées par l’arrêté du 28 février 2013. Cela peut être un architecte, un thermicien ou encore un climaticien ayant les qualifications requises.

L’audit énergétique réglementaire peut quant à lui être réalisé par un spectre de professionnels plus large. Dans le cas de bâtiments comprenant plusieurs logements, il est possible de faire appel à des bureaux d’études qualifiés “Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives)” ou à des sociétés d’architectures et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation.

Pour les bâtiments comprenant un seul logement, l’audit énergétique réglementaire peut être réalisé par des bureaux d’études qualifiés “Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives)”, des bureaux d’études et entreprises qualifiés “Audit énergétique en maison individuelle”, des entreprises certifiées “RGE offre globale”, des sociétés d’architectures et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation, et des diagnostiqueurs immobiliers certifiés disposant d’une attestation d’un organisme de certification justifiant du suivi d’une formation à la réalisation d’un audit énergétique réglementaire.

Retrouvez la liste des diagnostiqueurs immobiliers certifiés.

L’audit énergétique est plus approprié dans le cadre de travaux de rénovation énergétique car il s’appuie sur un bilan et des préconisations plus détaillées. Il vous fournira des informations utiles pour définir un programme de rénovation énergétique dans votre logement (en appartement ou pour une maison individuelle).

Une fois que le professionnel certifié a établi le DPE ou l’audit, il émet des recommandations permettant de hiérarchiser les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique. Ces travaux ne sont pas obligatoires.

Cependant, si vous êtes propriétaire, nous vous conseillons d’en réaliser tout ou partie pour valoriser votre bien. En effet, les habitats offrant une consommation énergétique élevée, à savoir les « passoires thermiques », dont le DPE est classé F ou G, perdent rapidement de leur valeur. Dans le cas d’une vente immobilière, les résultats du DPE peuvent avoir une influence importante sur le prix du bien.

Si vous êtes acquéreur, prenez soin de lire d’abord les étiquettes énergie et climat (consommation d’énergie et émission de gaz à effet de serre), et ensuite les recommandations des travaux qui peuvent être faites. Celles-ci peuvent s’avérer nécessaires pour diminuer votre facture d’énergie et améliorer votre confort au quotidien. Si des travaux de rénovation énergétique sont réalisés, nous vous conseillons de faire réaliser un nouveau DPE pour attester de la nouvelle classe énergétique du bien.

Dans le cas d’une copropriété, la pertinence des travaux doit être appréciée par les copropriétaires lors d’une assemblée générale après présentation d’un rapport synthétique.