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Diagnostics immobiliers

Diagnostics immobiliers

Réaliser des diagnostics immobiliers est obligatoire dans le cadre de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Il existe plusieurs types de diagnostics techniques immobiliers (diagnostic de performance énergétique, diagnostic électrique, etc.) : nous vous aidons à savoir quand et comment effectuer un diagnostic immobilier obligatoire, vers quel professionnel certifié se tourner pour faire des diagnostics, quelle est leur durée de validité....

Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?

C’est la démarche par laquelle un diagnostiqueur professionnel évalue un bâtiment selon des critères et des indicateurs précis. La réalisation d’un diagnostic par un diagnostiqueur immobilier est à la charge du propriétaire du bien et non à celle du futur acquéreur dans le cas d’une mise en vente.

Pour que vos diagnostics annexés à l’acte de vente ou au contrat de location soient valides, les diagnostiqueurs immobiliers sollicités doivent être certifiés par un organisme certificateur accrédité par le Cofrac (Comité français d’accréditation).

Quand faire un diagnostic immobilier ?

Faire réaliser un diagnostic immobilier est obligatoire :

  • Dans le cadre de la vente ou de la location d’un bien immobilier,
  • Avant la réalisation de travaux,
  • Avant une démolition.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?

La liste et le nombre de diagnostics obligatoires dépend de plusieurs critères :

  • Contexte : vente, location, avant travaux,
  • Type de bien : maison, appartement,
  • Date de construction et implantation géographique du bien,
  • Ancienneté des installations de gaz et d’électricité.

Dans le cadre d’une vente ou d’une location, les différents diagnostics techniques obligatoires (diagnostic DPE, diagnostics amiante, plomb, termites ou encore état des risques naturels et technologiques) sont regroupés dans un dossier unique : le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Chaque diagnostic a une période de validité propre pouvant aller de 6 mois à une durée illimitée. Tout dépend du résultat du diagnostic et s’il s’agit d’une mise en vente ou d’une mise en location. Pour en savoir plus sur la validité d’un diagnostic immobilier, consultez notre article dédié.

En cas d’absence de l’un des certificats de diagnostic obligatoire :

  • Le vendeur ou le bailleur peut devenir responsable au titre des vices cachés.
  • L’acheteur ou le locataire peut alors se retourner contre lui.

Tableau comparatif de tous les diagnostics immobiliers obligatoires

Type de diagnostic Nature du document Durée de validité du documentImmeubles concernés Sanctions prévues 
Diagnostic Amiante État mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante Illimitée si aucune trace d'amiante n'est détectée. Sinon, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans suivant la remise du diagnostic. Si le diagnostic date d'avant 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement. Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Diagnostic Assainissement non collectif Document relatif à l'installation d'assainissement non collectif 3 ans Tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public. Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L'acquéreur a pour obligation de mettre en conformité dans un délai d'un an après la signature de l'acte authentique.
Diagnostic Electricité État de l'installation intérieure électrique 3 ans en cas de vente et 6 ans en cas de locationImmeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Diagnostic ERP État des risques et pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués) Moins de 6 mois avant la date de la promesse de venteTout type d'immeuble visé par un arrêté préfectoral précisant les communes concernées et la liste des risques prévisibles. Poursuite de la résolution ou demande de diminution de prix par le vendeur.
Diagnostic état des nuisances sonores aériennes État des nuisances sonores aériennes 6 moisLes immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou les immeubles non bâtis constructibles qui font l’objet d’une vente. Ce diagnostic doit être établi lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme. L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du vendeur des informations contenues dans ce document qui n’a qu’une valeur indicative. Le vendeur reste tenu de son obligation d’information. En l’absence d’intégration ou d’annexion de ce document l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Diagnostic Gaz État de l'installation intérieure de gaz 3 ans en cas de vente et 6 ans en cas de locationImmeuble d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.
Diagnostic Mérule Information sur la présence d'un risque de mérule Pas de durée fixéeTous les immeubles bâtis (zones délimitées par arrêtés préfectoraux). La présence de mérule peut, sous certaines conditions, constituer un vice caché de nature à engager la responsabilité civile du vendeur.
Diagnostic Métrage Loi Carrez Certificat attestant de la surface du lot concerné PermanenteTous les lots de copropriété à usage d'habitation ou commercial (excepté les caves, garages, emplacement de stationnement et d'une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2). Action en nullité de la vente en cas d'absence de mention. Demande de diminution du prix si erreur de surface de plus de 5 %.
Diagnostic de Performance Energétique (DPE) Diagnostic de performance énergétique 10 ans. À refaire en cas de travaux substantiels notamment. Tous les immeubles bâtis sauf ceux listés à l'article R.134-1 du CCH.Aucune
Diagnostic Plomb Constat de risque d'exposition au plomb (CREP). Il doit être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb. Si présence de plomb supérieure à certains seuils : 1 an pour la vente et 6 ans maximum pour la location. Sinon, illimitée. Immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation construits avant le 1er janvier 1949.Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Diagnostic Termites État relatif à la présence de termites 6 moisTous les immeubles bâtis (zones délimitées par arrêtés préfectoraux).Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Diagnostic technique de l'immeuble en copropriété Information sur l'état de la copropriété et recensement des travaux à effectuer. 10 ans Obligatoire pour un immeuble de plus de 10 ans et qui fait l'objet d'une mise en copropriété ainsi que pour un immeuble qui fait l'objet d'une procédure d'insalubrité et pour lequel l'Administration demande au syndic de copropriété de le lui produire.Si le DTG démontre que des travaux sont nécessaires, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux et ses conditions de mise en œuvre.
Étude géotechnique Étude géotechnique préalable 30 ans si aucun remaniement du sol n'a été effectuéEn cas de vente ou d’acquisition d’un terrain non bâti constructible : dans une zone permettant la réalisation de maisons individuelles, et dans une zone de sols argileux, une étude géotechnique préalable doit être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.La loi n’a pas prévu de sanction spécifique en cas d’absence d’étude géotechnique. Ainsi, c’est le droit commun qui s’applique et la responsabilité du vendeur pourrait être engagée.
Diagnostic Amiante
Nature du document
État mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante
Durée de validité du document
Illimitée si aucune trace d'amiante n'est détectée. Sinon, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans suivant la remise du diagnostic. Si le diagnostic date d'avant 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement.
Immeubles concernés
Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Sanctions prévues 
Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Diagnostic Assainissement non collectif
Nature du document
Document relatif à l'installation d'assainissement non collectif
Durée de validité du document
3 ans
Immeubles concernés
Tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public.
Sanctions prévues 
Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L'acquéreur a pour obligation de mettre en conformité dans un délai d'un an après la signature de l'acte authentique.
Diagnostic Electricité
Nature du document
État de l'installation intérieure électrique
Durée de validité du document
3 ans en cas de vente et 6 ans en cas de location
Immeubles concernés
Immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans.
Sanctions prévues 
Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Diagnostic ERP
Nature du document
État des risques et pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués)
Durée de validité du document
Moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente
Immeubles concernés
Tout type d'immeuble visé par un arrêté préfectoral précisant les communes concernées et la liste des risques prévisibles.
Sanctions prévues 
Poursuite de la résolution ou demande de diminution de prix par le vendeur.
Diagnostic état des nuisances sonores aériennes
Nature du document
État des nuisances sonores aériennes
Durée de validité du document
6 mois
Immeubles concernés
Les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou les immeubles non bâtis constructibles qui font l’objet d’une vente. Ce diagnostic doit être établi lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme.
Sanctions prévues 
L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du vendeur des informations contenues dans ce document qui n’a qu’une valeur indicative. Le vendeur reste tenu de son obligation d’information. En l’absence d’intégration ou d’annexion de ce document l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Diagnostic Gaz
Nature du document
État de l'installation intérieure de gaz
Durée de validité du document
3 ans en cas de vente et 6 ans en cas de location
Immeubles concernés
Immeuble d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.
Sanctions prévues 
Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.
Diagnostic Mérule
Nature du document
Information sur la présence d'un risque de mérule
Durée de validité du document
Pas de durée fixée
Immeubles concernés
Tous les immeubles bâtis (zones délimitées par arrêtés préfectoraux).
Sanctions prévues 
La présence de mérule peut, sous certaines conditions, constituer un vice caché de nature à engager la responsabilité civile du vendeur.
Diagnostic Métrage Loi Carrez
Nature du document
Certificat attestant de la surface du lot concerné
Durée de validité du document
Permanente
Immeubles concernés
Tous les lots de copropriété à usage d'habitation ou commercial (excepté les caves, garages, emplacement de stationnement et d'une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2).
Sanctions prévues 
Action en nullité de la vente en cas d'absence de mention. Demande de diminution du prix si erreur de surface de plus de 5 %.
Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
Nature du document
Diagnostic de performance énergétique
Durée de validité du document
10 ans. À refaire en cas de travaux substantiels notamment.
Immeubles concernés
Tous les immeubles bâtis sauf ceux listés à l'article R.134-1 du CCH.
Sanctions prévues 
Aucune
Diagnostic Plomb
Nature du document
Constat de risque d'exposition au plomb (CREP). Il doit être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.
Durée de validité du document
Si présence de plomb supérieure à certains seuils : 1 an pour la vente et 6 ans maximum pour la location. Sinon, illimitée.
Immeubles concernés
Immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation construits avant le 1er janvier 1949.
Sanctions prévues 
Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Diagnostic Termites
Nature du document
État relatif à la présence de termites
Durée de validité du document
6 mois
Immeubles concernés
Tous les immeubles bâtis (zones délimitées par arrêtés préfectoraux).
Sanctions prévues 
Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Diagnostic technique de l'immeuble en copropriété
Nature du document
Information sur l'état de la copropriété et recensement des travaux à effectuer.
Durée de validité du document
10 ans
Immeubles concernés
Obligatoire pour un immeuble de plus de 10 ans et qui fait l'objet d'une mise en copropriété ainsi que pour un immeuble qui fait l'objet d'une procédure d'insalubrité et pour lequel l'Administration demande au syndic de copropriété de le lui produire.
Sanctions prévues 
Si le DTG démontre que des travaux sont nécessaires, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux et ses conditions de mise en œuvre.
Étude géotechnique
Nature du document
Étude géotechnique préalable
Durée de validité du document
30 ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué
Immeubles concernés
En cas de vente ou d’acquisition d’un terrain non bâti constructible : dans une zone permettant la réalisation de maisons individuelles, et dans une zone de sols argileux, une étude géotechnique préalable doit être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
Sanctions prévues 
La loi n’a pas prévu de sanction spécifique en cas d’absence d’étude géotechnique. Ainsi, c’est le droit commun qui s’applique et la responsabilité du vendeur pourrait être engagée.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE informe sur les performances énergétiques d’un logement. Il donne des indications sur les consommations estimées et sur son taux d’émission de gaz à effet de serre.

Le diagnostic électrique

Obligatoire pour vendre ou louer un bien dont l’installation électrique a plus de 15 ans, le diagnostic électrique, également appelé état de l’installation intérieure d’électricité, analyse la conformité électrique du logement et met en évidence les anomalies pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

Le diagnostic amiante

Obligatoire pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le diagnostic amiante ou état d’amiante sert à détecter la présence d’amiante, un matériau de construction beaucoup utilisé dans le passé mais très néfaste pour la santé.

Le diagnostic assainissement

Le diagnostic assainissement non collectif est obligatoire pour les logements qui sont équipés d’une installation d’assainissement individuel de traitement des eaux domestiques non rattachée au réseau public de tout-à-l’égout.

Le diagnostic termites

Certaines communes sont soumises à un arrêté préfectoral qui oblige la recherche de termites dans un bien avant la vente ou la réalisation de travaux. Le diagnostic termites  est alors obligatoire.

Le diagnostic gaz

Le diagnostic gaz évalue la sécurité des installations intérieures de gaz de plus de 15 ans. C’est un document attestant de l’état de conservation et de fonctionnement de l’installation intérieure de gaz d’un appartement ou d’une maison. Ce diagnostic permet d’améliorer la sécurité des personnes en réduisant les risques de fuite de gaz ou d’intoxication au monoxyde de carbone.

Le diagnostic plomb

Le diagnostic plomb est obligatoire pour vendre ou louer un bien construit avant le 1er janvier 1949. Depuis un arrêté de 2006, il est également nécessaire avant des travaux « susceptibles de provoquer une altération substantielle des revêtements » (création d’ouvertures, remplacement d’huisserie, etc.).

Le diagnostic loi Carrez

La loi Carrez fixe les règles pour mesurer la surface privative d’un appartement ou d’une maison en copropriété. Le métrage loi Carrez est obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier situé dans une copro. Le diagnostic loi Carrez  exprimé en surface privative ne doit pas être confondu avec la surface habitable régie par la loi Boutin et uniquement applicable à la location d’un bien immobilier.

Le diagnostic ERP 

Le diagnostic état des risques et pollutions(ERP, ancien ESRIS et ERNMT) informe le futur occupant d’un logement des risques naturels, miniers et technologiques liés au terrain sur lequel il se trouve : inondations, avalanches, incendies de forêts, accidents industriels, expositions nucléaires, risques sismiques et miniers, exposition au gaz radon.

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