Diagnostics immobiliers
Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?
C’est la démarche par laquelle un diagnostiqueur professionnel évalue un bâtiment selon des critères et des indicateurs précis. La réalisation d’un diagnostic par un diagnostiqueur immobilier est à la charge du propriétaire de l’appartement ou de la maison et non à celle du futur acquéreur dans le cas d’une mise en vente.
Pour que vos diagnostics annexés à l’acte de vente ou au contrat de location soient valides, les diagnostiqueurs immobiliers sollicités doivent être certifiés par un organisme certificateur accrédité par le Cofrac (Comité français d’accréditation).
Quand faire un diagnostic immobilier ?
Faire réaliser un diagnostic immobilier est obligatoire :
- Dans le cadre de la location ou de la vente d’un appartement ou d’une maison,
- Avant la réalisation de travaux,
- Avant une démolition.
Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?
La liste et le nombre de diagnostics obligatoires dépend de plusieurs critères :
- Contexte : vente, location, avant travaux,
- Type de bien : maison, appartement,
- Date de construction et implantation géographique du bien,
- Ancienneté des installations de gaz et d’électricité.
Dans le cadre d’une vente ou d’une location, les différents diagnostics techniques obligatoires (diagnostic DPE, diagnostics amiante, plomb, termites ou encore état des risques naturels et technologiques) sont regroupés dans un dossier unique : le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
Chaque diagnostic a une période de validité propre pouvant aller de 6 mois à une durée illimitée. Tout dépend du résultat du diagnostic et s’il s’agit d’une mise en vente ou d’une mise en location. Pour en savoir plus sur la validité d’un diagnostic immobilier, consultez notre article dédié.
En cas d’absence de l’un des certificats de diagnostic obligatoire :
- Le vendeur ou le bailleur peut devenir responsable au titre des vices cachés.
- L’acheteur ou le locataire peut alors se retourner contre lui.
Diagnostics obligatoires pour une vente ou location d'appartement ou maison
| Type de diagnostic | Nature du document | Durée de validité du document | Immeubles concernés | Sanctions prévues |
|---|---|---|---|---|
| Diagnostic Amiante | État mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante | Illimitée si aucune trace d'amiante n'est détectée. Sinon, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans suivant la remise du diagnostic. Si le diagnostic date d'avant 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement. | Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. | Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. |
| Diagnostic Assainissement non collectif | Document relatif à l'installation d'assainissement non collectif | 3 ans | Tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public. | Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L'acquéreur a pour obligation de mettre en conformité dans un délai d'un an après la signature de l'acte authentique. |
| Diagnostic Electricité | État de l'installation intérieure électrique | 3 ans en cas de vente et 6 ans en cas de location | Immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. | Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. |
| Diagnostic ERP | État des risques et pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués) | Moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente | Tout type d'immeuble visé par un arrêté préfectoral précisant les communes concernées et la liste des risques prévisibles. | Poursuite de la résolution ou demande de diminution de prix par le vendeur. |
| Diagnostic état des nuisances sonores aériennes | État des nuisances sonores aériennes | Pas de durée fixée | Les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou les immeubles non bâtis constructibles qui font l’objet d’une vente. Ce diagnostic doit être établi lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme. | L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du vendeur des informations contenues dans ce document qui n’a qu’une valeur indicative. Le vendeur reste tenu de son obligation d’information. En l’absence d’intégration ou d’annexion de ce document l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. |
| Diagnostic Gaz | État de l'installation intérieure de gaz | 3 ans en cas de vente et 6 ans en cas de location | Immeuble d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans. | Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente. |
| Diagnostic Mérule | Information sur la présence d'un risque de mérule | Pas de durée fixée | Tous les immeubles bâtis (zones délimitées par arrêtés préfectoraux). | La présence de mérule peut, sous certaines conditions, constituer un vice caché de nature à engager la responsabilité civile du vendeur. |
| Diagnostic Métrage Loi Carrez | Certificat attestant de la surface du lot concerné | Permanente | Tous les lots de copropriété à usage d'habitation ou commercial (excepté les caves, garages, emplacement de stationnement et d'une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2). | Action en nullité de la vente en cas d'absence de mention. Demande de diminution du prix si erreur de surface de plus de 5 %. |
| Diagnostic de Performance Energétique (DPE) | Diagnostic de performance énergétique | 10 ans. À refaire en cas de travaux substantiels notamment. | Tous les immeubles bâtis sauf ceux listés à l'article R.134-1 du CCH. | Aucune |
| Diagnostic Plomb | Constat de risque d'exposition au plomb (CREP). Il doit être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb. | Si présence de plomb supérieure à certains seuils : 1 an pour la vente et 6 ans maximum pour la location. Sinon, illimitée. | Immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation construits avant le 1er janvier 1949. | Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. |
| Diagnostic Termites | État relatif à la présence de termites | 6 mois | Tous les immeubles bâtis (zones délimitées par arrêtés préfectoraux). | Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. |
| Diagnostic technique de l'immeuble en copropriété | Information sur l'état de la copropriété et recensement des travaux à effectuer. | 10 ans | Obligatoire pour un immeuble de plus de 10 ans et qui fait l'objet d'une mise en copropriété ainsi que pour un immeuble qui fait l'objet d'une procédure d'insalubrité et pour lequel l'Administration demande au syndic de copropriété de le lui produire. | Si le DTG démontre que des travaux sont nécessaires, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux et ses conditions de mise en œuvre. |
| Étude géotechnique | Étude géotechnique préalable | 30 ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué | En cas de vente ou d’acquisition d’un terrain non bâti constructible : dans une zone permettant la réalisation de maisons individuelles, et dans une zone de sols argileux, une étude géotechnique préalable doit être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. | La loi n’a pas prévu de sanction spécifique en cas d’absence d’étude géotechnique. Ainsi, c’est le droit commun qui s’applique et la responsabilité du vendeur pourrait être engagée. |
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE informe sur les performances énergétiques d’un logement. Il donne des indications sur les consommations d’énergie estimées et sur son taux d’émission de gaz à effet de serre.
Il existe 7 étiquettes énergie différentes pour classer la performance énergétique d’un logement : A, B, C, D, E, F et G (A étant la meilleure classe énergétique et G la plus mauvaise).
Le diagnostic électrique
Obligatoire pour vendre ou louer un bien dont l’installation électrique a plus de 15 ans, le diagnostic électrique, également appelé état de l’installation intérieure d’électricité, analyse la conformité électrique du logement et met en évidence les anomalies pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
Le diagnostic amiante
Obligatoire pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le diagnostic amiante ou état d’amiante sert à détecter la présence d’amiante, un matériau de construction beaucoup utilisé dans le passé mais très néfaste pour la santé.
Le diagnostic assainissement
Le diagnostic assainissement non collectif est obligatoire pour les logements qui sont équipés d’une installation d’assainissement individuel de traitement des eaux domestiques non rattachée au réseau public de tout-à-l’égout.
Le diagnostic gaz
Le diagnostic gaz évalue la sécurité des installations intérieures de gaz de plus de 15 ans. C’est un document attestant de l’état de conservation et de fonctionnement de l’installation intérieure de gaz d’un appartement ou d’une maison. Ce diagnostic permet d’améliorer la sécurité des personnes en réduisant les risques de fuite de gaz ou d’intoxication au monoxyde de carbone.
Le diagnostic plomb
Le diagnostic plomb est obligatoire pour vendre ou louer un bien construit avant le 1er janvier 1949. Depuis un arrêté de 2006, il est également nécessaire avant des travaux « susceptibles de provoquer une altération substantielle des revêtements » (création d’ouvertures, remplacement d’huisserie, etc.).
Le diagnostic termites
Certaines communes sont soumises à un arrêté préfectoral qui oblige la recherche de termites dans un bien avant la vente ou la réalisation de travaux. Le diagnostic termites est alors obligatoire.
Le diagnostic mérule
Dans le cadre d’une vente immobilière, un diagnostic mérule ou une information sur la présence d’un risque de mérule peut être obligatoire ou non. L’obligation est définie par arrêtés préfectoraux. Ce diagnostic cherche à repérer la présence de mérule, un champignon lignivore qui peut fragiliser voire détruire les éléments en bois de votre logement.
Le diagnostic loi Carrez
La loi Carrez fixe les règles pour mesurer la surface privative d’un appartement ou d’une maison en copropriété. Le métrage loi Carrez est obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier situé dans une copro. Le diagnostic loi Carrez exprimé en surface privative ne doit pas être confondu avec la surface habitable régie par la loi Boutin et uniquement applicable à la location d’un bien immobilier.
Le diagnostic ERP
Le diagnostic état des risques et pollutions(ERP, ancien ESRIS et ERNMT) informe le futur occupant d’un logement des risques naturels, miniers et technologiques liés au terrain sur lequel il se trouve : inondations, avalanches, incendies de forêts, accidents industriels, expositions nucléaires, risques sismiques et miniers, exposition au gaz radon.
L'étude géotechnique
Depuis le 1er octobre 2020, la loi ELAN prévoit l’obligation de fournir une étude géotechnique des sols en cas de vente d’un terrain non bâti constructible et en cas de contrat ayant pour objet des travaux de construction d’une maison. Ce type d’étude de sol est également obligatoire pour le constructeur dans le cadre de travaux de construction ou d’extension d’une maison.
Le diagnostic bruit
Depuis le 1er juin 2020, le diagnostic bruit autour des aéroports ou état des nuisances sonores aériennes est un document obligatoire à inclure dans le DDT, pour tous les biens situés dans une zone ciblée par un plan d’exposition au bruit d’aéroport. Il sert à informer les locataires ou acheteurs d’un logement de l’existence de nuisances sonores causées par le décollage et l’atterrissage des avions.