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Vice caché dans votre logement : comment faire face ?

Vice caché dans votre logement : comment faire face ?

Vous avez acheté votre logement il y a moins de cinq ans et vous découvrez que le carrelage se fissure ou qu’un mur se lézarde. Avant de vous en prendre à vous-même, peut-être s’agit-il d’un vice caché et, le cas échéant, des recours existent. Suivez le guide !

L’usure normale n’est selon vous pas la cause de ces désagréments et vous n’êtes pas à l’origine des désordres qui sont apparus ? Avant d’invoquer un vice caché, apprenez-en un peu plus sur cette notion aux critères bien précis.

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Un vice caché, c’est quoi ?

Selon l’article 1641 du Code civil, les vices cachés en immobilier sont des défauts non visibles au moment de l’achat qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou le diminuent tellement que vous ne l’auriez pas acheté ou alors à un prix inférieur. Le vice caché est donc en général une anomalie importante, inutile de l’invoquer pour une simple tache de peinture sur le sol de votre maison ou appartement.

Peuvent, par exemple, être considérés comme des vices cachés : l’absence d’alimentation de votre logement en eau courante, le caractère instable d’un terrain dit constructible, un carrelage qui se fissure, des nuisances sonores particulièrement gênantes provenant de la chaudière collective, etc.

La notion de vice caché est donc relativement large et ne concerne pas que des défauts matériels.

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Comment savoir si les défauts constatés sont bien un vice caché ?

Pour faire valoir la garantie de vice caché, assurez-vous que le désordre que vous avez remarqué en est bien un. Voici quelques points de repère :

  • le défaut de conformité doit être antérieur à la vente ;
  • parler de « vice caché » ne signifie pas que le vendeur l’a volontairement caché (la plupart du temps, il ignore comme vous son existence), mais simplement que ce vice n’était pas apparent au moment de la vente. Le vendeur, en somme, n’est pas coupable, mais responsable ;
  • le vice caché ne doit pas avoir été porté à votre connaissance au moment de la vente, il ne serait donc plus caché… Vous n’avez donc pas de recours possible sur tous les points visés par des diagnostics (termites, amiante, électricité, etc.) ;
  • au moment de l’achat de votre logement, vous avez accepté votre bien en l’état. Vous avez d’ailleurs signé le contrat définitif de vente, qui vaut accord. Cependant, vous n’êtes ni expert, ni devin, et les juges s’en réfèrent au comportement « raisonnable » : l’acheteur aura jeté un coup d’œil vigilant, mais ne peut avoir inspecté la maison de fond en comble (par exemple, jusque sous la laine de verre).
  • la frontière entre vice caché et vice apparent est parfois mouvante. C’est le travail des juges et des experts judiciaires de faire le tri et d’arbitrer.
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Quelles sont les précautions à prendre en cas de vice caché ?

Vous avez un délai pour agir de deux ans à partir de la découverte du défaut caché pour prévenir le vendeur par courrier (par lettre recommandée avec avis de réception) et cinq ans au plus à compter de l’achat du bien. C’est le délai de prescription au-delà duquel il n’est plus possible d’agir.

C’est à vous de prouver l’existence d’un vice caché. Rassemblez des preuves : des plaintes de vos voisins concernant des problèmes similaires, des devis de réparation, des photos, etc.

Recourir à un expert judiciaire est souvent fort utile ! La liste des experts agréés est disponible au tribunal le plus proche de votre domicile.

A savoir

Afin de se prémunir contre toute action ultérieure de votre part, certains vendeurs rusés ajoutent dans le contrat de vente une « clause de non garantie des vices cachés ». Cette clause n’est légale que pour des vendeurs non professionnels, soit des simples particuliers.

Que pouvez-vous faire si vous êtes dans cette situation ? Envoyez au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception pour l’informer de la situation. Sachez que cette clause ne le décharge pas de tous les aléas existants. Elle peut être réfutée.

Autre point, cette clause ne fonctionne que si le vendeur est de bonne foi. Si vous prouvez (documents écrits, attestation) que ce dernier connaissait les vices et qu’il les a dissimulés, alors cette mention ne sera pas valable.

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Quelles solutions en cas de vice caché dans votre logement ?

En cas de vice caché dans votre logement, vous pouvez :

  • restituer le bien et demander son remboursement,
  • ou garder le bien et exiger (toujours par lettre recommandée avec accusé de réception) une réduction du prix.

En plus des garanties légales, vous êtes en droit de réclamer des dommages et intérêts si le vice caché vous a porté préjudice.

En cas de litige persistant, faites appel à un médiateur qui peut être lié au vendeur ou à un conciliateur de justice indépendant. Si la médiation échoue, adressez-vous au tribunal d’instance du lieu du bien concerné pour un litige inférieur à 10 000 €, au tribunal de grande instance du lieu du bien concerné pour un litige supérieur à 10 000 €. Prenez un avocat et n’hésitez à faire jouer votre protection juridique pour régler ses honoraires. Votre avocat vous conseillera, selon le vice identifié, le type d’action à mener (article 1644 du Code Civil) :

  • rédhibitoire : nullité de la vente,
  • estimatoire : remboursement d’une partie de la vente.

Pour le cas des défauts de conformité dans les logements achetés en Vente en état futur d’achèvement (Vefa), consultez le guide de nos experts :

Quelles sont les garanties liées à la vente d’un logement en état futur d’achèvement (Vefa) ?

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