Vice caché dans une maison ou un appartement : comment faire face ?

Vous vous êtes porté acquéreur de votre logement il y a moins de cinq ans et vous découvrez que la dalle en béton se fissure ou qu’un mur se lézarde ? Avant de vous en prendre à vous-même, peut-être s’agit-il d’un vice caché et, le cas échéant, des recours existent. Suivez le guide pour connaître les obligations du vendeur !

Au sommaire :
Vice caché dans une maison ou un appartement : comment faire face ?

Selon vous, l’usure normale de votre bien immobilier n’est pas la cause de vos désagréments et vous n’êtes pas à l’origine des désordres qui sont apparus dans votre maison ou votre appartement ? Avant d’invoquer un vice caché et de faire jouer la garantie, apprenez-en un peu plus sur cette notion aux critères bien précis.

1

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Selon l’article 1641 du Code civil, les vices cachés en immobilier sont des défauts ou malfaçons non visibles ou difficiles à déceler au moment de l’achat ou à réception des travaux, qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou le diminuent tellement que vous ne l’auriez pas acheté ou alors à la condition d’une réduction de prix. Le vice caché est donc en général une anomalie importante, inutile de l’invoquer pour une simple tache de peinture sur le sol de votre maison ou appartement.

Les vices cachés sont des défauts qui rendent impropre à l’usage la partie concernée du logement. Voici quelques exemples de vices cachés : une charpente abîmée, l’humidité et le défaut d’étanchéité du logement, l’absence d’alimentation de votre logement en eau courante, le caractère instable d’un terrain dit constructible, les fondations défectueuses du bâtiment, un carrelage ou une dalle béton qui se fissure, des nuisances sonores particulièrement gênantes provenant de la chaudière collective, etc.

La notion de vice caché est donc relativement large et ne concerne pas que des défauts matériels.

2

Comment détecter un vice caché ?

Pour faire valoir la garantie de vice caché, assurez-vous que le désordre que vous avez remarqué en est bien un. Voici quelques points de repère :

  • Le défaut de conformité doit être antérieur à la signature de l’acte de vente.
  • Parler de « vices cachés » ne signifie pas que le vendeur l’a volontairement caché (la plupart du temps, il ignore comme vous son existence), mais simplement que les vices n’étaient pas apparents au moment de la vente. Le vendeur, en somme, n’est pas coupable, mais responsable.
  • Le vice caché ne doit pas avoir été porté à votre connaissance au moment de la vente, il ne serait donc plus caché… Vous n’avez donc pas de recours possible sur tous les points visés par des diagnostics immobiliers (termites, amiante, électricité, etc.) ;
  • Au moment de l’achat de votre logement, vous avez accepté votre bien en l’état. Vous avez d’ailleurs signé le contrat définitif de vente, qui vaut accord. Cependant, vous n’êtes ni expert, ni devin, et les juges s’en réfèrent au comportement « raisonnable » : l’acheteur aura jeté un coup d’œil vigilant, mais ne peut avoir inspecté la maison de fond en comble (par exemple, jusque sous la laine de verre).
  • La frontière entre vices cachés et vices apparents est parfois mouvante. C’est le travail des juges et des experts judiciaires de faire le tri et d’arbitrer.

Si vous réunissez ces conditions et en fonction de la gravité du vice, vous pouvez lancer un recours contre le vendeur professionnel ou particulier.

3

Quelles sont les précautions à prendre en cas de vice caché ?

Les acquéreurs disposent d’un délai de deux ans à partir de la découverte du vice (défaut caché) pour prévenir le vendeur par courrier (lettre recommandée avec avis de réception) et cinq ans au plus à compter de l’achat du bien. C’est le délai de prescription au-delà duquel il n’est plus possible de dénoncer les vices.

C’est à vous de prouver l’existence d’un vice caché. Rassemblez des preuves : des plaintes de vos voisins concernant des problèmes similaires, des devis de réparation, des photos des dégâts occasionnés ou de l’ampleur des défauts, etc.

Recourir à un expert judiciaire est souvent fort utile pour apporter la preuve du vice à travers un rapport d’expertise. La liste des experts agréés est disponible au tribunal le plus proche de votre domicile.

À savoir

Afin de se prémunir contre toute action ultérieure de votre part, certains vendeurs rusés ajoutent dans le contrat de vente une «  clause de non garantie des vices cachés ». Cette clause n’est légale que pour des vendeurs non professionnels, soit des simples particuliers.

Que pouvez-vous faire si vous êtes dans cette situation ? Envoyez au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception pour l’informer de la découverte du vice. Sachez que cette clause ne le décharge pas de tous les aléas existants. Elle peut être réfutée. Se retourner contre l’ancien propriétaire devient possible : la garantie légale des vices cachés doit être intentée dans un délai de deux ans à partir de la découverte du ou des défauts cachés.

Autre point, cette clause ne fonctionne que si le vendeur est de bonne foi. Si vous prouvez (documents écrits, attestations) que ce dernier est de mauvaise foi et connaissait les vices et qu’il les a dissimulés, alors cette mention ne sera pas valable.

4

Quels recours en cas de défauts cachés ?

En cas de vice caché dans votre logement, vous pouvez :

  • restituer le bien et demander son remboursement ;
  • faire jouer la garantie légale applicable c’est-à-dire la garantie contre les vices cachés ;
  • ou garder le bien et exiger (toujours par lettre recommandée avec accusé de réception) de se faire rembourser une partie du prix.

Il ne faut pas confondre la garantie contre les vices cachés avec la garantie de conformité qui concerne les biens mobiliers et les biens à fabriquer ou à produire. La garantie légale de conformité est la garantie que peut faire valoir un consommateur contre les éventuelles défaillances d’un produit. Tant que cette garantie court, le vendeur est présumé responsable et ce n’est pas au consommateur de prouver que le vendeur est responsable d’un éventuel défaut sur le bien, contrairement au fonctionnement de la garantie contre les vices cachés où la preuve du défaut est à la charge de l’acheteur.

En plus des garanties légales, vous êtes en droit de réclamer des dommages et intérêts si le vice caché vous a porté préjudice.

En cas de litige persistant, faites appel à un médiateur qui peut être lié au vendeur ou à un conciliateur de justice indépendant. Si la médiation échoue, il est possible d’intenter une action en garantie à raison des défauts cachés : adressez-vous au tribunal d’instance du lieu du bien concerné pour un litige inférieur à 10 000 € ou au tribunal de grande instance du lieu du bien concerné pour un litige supérieur à 10 000 €. Prenez un avocat et n’hésitez pas à faire jouer votre protection juridique pour régler ses honoraires. Votre avocat vous conseillera, selon le vice identifié (défaut dissimulé), le type d’action à mener (article 1644 du Code civil) :

  • rédhibitoire : nullité de la vente (annulation de la vente) ;
  • estimatoire : remboursement d’une partie de la vente (diminution du prix de vente).

Pour le cas des défauts de conformité dans les logements achetés en Vente en état futur d’achèvement (Vefa), consultez le guide de nos experts concernant la lutte contre les vices apparents dès réception des travaux.

Garantie vefa : quelles sont les assurances liées à la vente d’un logement en état futur d’achèvement ?

Guide d'achat

Découvrez d'autres guides et outils pour bien acheter

Pour aller plus loin

Travaux

À lire aussi

Guides et fiches pratiques

1/3

Vous rénovez votre logement ?

  • De quelles aides pouvez-vous bénéficier ?
  • Quels matériaux et équipements choisir ?
  • Comment trouver des professionnels de confiance ?
2/3

Vous allez devenir propriétaire ?

  • Ancien, neuf, sur plan : comment se décider ?
  • Que regarder lors d’une visite ?
  • Quels documents obligatoires, à quoi servent-ils ?
3/3

Vous construisez une maison ?

  • Comment trouver un terrain ?
  • Quelles démarches administratives et quelles assurances ?
  • Comment suivre au mieux les travaux ?
close Created with Sketch.
Created with Lunacy
Recevez chaque mois nos conseils de saison

Nouveau – Découvrez Alex, l’expert qui évalue la qualité du logement pour votre projet d’achat, de vente ou de rénovation

close Created with Sketch.