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Quelles sont les garanties liées à la vente d’un logement en état futur d’achèvement (Vefa) ?

Quelles sont les garanties liées à la vente d’un logement en état futur d’achèvement (Vefa) ?

Vous souhaitez vous lancer dans l’achat sur plans mais plusieurs incertitudes vous font hésiter? Quelles assurances vous protègent en cas de problème impactant le programme immobilier ? Et quelles garanties avez-vous en cas d’apparition d’anomalies non constatées à la livraison de votre logement ? Nos experts font le point sur les garanties à faire jouer pour vous aider dans vos démarches.

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Y a-t-il des assurances encadrant une opération immobilière en Vefa ?

Il existe deux garanties liées à la vente en état futur d’achèvement (Vefa) afin d’encadrer l’opération immobilière et de protéger les particuliers : « remboursement » et « achèvement ». Lors de la mise en place du contrat de réservation, le promoteur vous propose de choisir l’une ou l’autre. Pour vous permettre de faire le bon choix selon vos attentes, voici des explications sur les caractéristiques de ces deux garanties.

La garantie de remboursement

Elle intervient dans le cas où l’achèvement du logement ne peut avoir lieu à cause d’une défaillance du promoteur immobilier (article R 261-22 du code de la construction et de l’habitation). La vente est alors annulée. L’acheteur est remboursé des sommes déjà versées par la caution du promoteur (un établissement financier). Cependant, tous les frais liés à l’achat ne sont pas couverts.

Cette garantie fonctionne même si le promoteur est impliqué dans une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire.

Elle peut, également, être utilisée lorsque des recours sont déposés contre les permis de construire du programme immobilier.

La garantie d’achèvement

Elle est activée lors d’une défaillance du promoteur et vous assure que votre maison ou appartement sera terminé et livré. La société d’assurance ou la banque liée au promoteur s’engage à financer les travaux à réaliser pour vous livrer votre logement.

Ces deux garanties prennent fin à l’achèvement du logement (article R 261-24 du Code de construction et de l’habitat).

Quels sont les points à vérifier lors de la réception de votre maison neuve ?

Guide de construction
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Que faire en cas de défaut de conformité dans les logements neufs ?

Dans le cas particulier des logements neufs vendu en Vefa (vente en état futur d’achèvement), un certain nombre de garanties existent pour protéger l’acquéreur. C’est alors la responsabilité des entreprises ayant effectué les travaux qui est invoquée. Mais quelles garanties faire jouer après la réception des travaux ?

La garantie de parfait achèvement

Si vous constatez des désordres au cours de la première année après la livraison des travaux, sachez que vous êtes protégés par la garantie de parfait achèvement.

Ce dispositif fonctionne pour tous les défauts, quelles que soient leur nature et leur importance. Pour l’activer, vous devez notifier toutes les anomalies par lettre recommandée avec accusé de réception. Le promoteur devra les faire corriger.

La garantie biennale ou de bon fonctionnement des équipements

Obligatoire pour les constructions de logement, cette garantie vous permet de faire remplacer ou réparer des équipements défectueux (chaudière, robinetterie, volets, plaques de cuisson, etc.) hors gros œuvre et ce pendant deux ans à compter de la réception de travaux. Pour la déclencher, informez le promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception.

La garantie décennale

Elle vous couvre pour tous les dommages qui touchent à l’étanchéité, à la solidité de la structure (fissures), à la toiture, aux fenêtres… tout ce que l’on appelle le « clos et couvert » et qui concerne l' »habitabilité » du logement. Elle court sur dix ans dès la livraison du logement et se transmet aux acquéreurs successifs, pendant tout le délai de la garantie. Dès que vous constatez un problème après la réception des travaux, signalez-le au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception au vendeur.

L’assurance dommages-ouvrage

Obligatoire pour le promoteur qui doit la contracter avant le début des travaux, elle vous sera transmise à la livraison du logement. Elle commence à courir un an après la réception des travaux (soit à l’expiration de la garantie de parfait achèvement) et se termine en même temps que la garantie décennale. Dans les faits, elle vous permet d’avoir une prise en charge rapide par l’assureur des réparations des désordres qui relèvent de la garantie décennale. Cela évite d’attendre la fin des procédures judiciaires contre les entreprises intervenant sur le chantier du logement et le résultat des expertises pour déterminer les responsabilités.

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