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Le contrat de réservation en VEFA : 7 bonnes questions à vous poser avant la signature

Modifié le 22 mai 2024

Vous venez de choisir votre futur(e) maison ou appartement que vous allez acheter sur plans. Félicitations ! La première étape consiste à réserver votre logement et à signer un « contrat de réservation VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) », appelé aussi « avant-contrat » ou « contrat préliminaire ». Voici les conseils de nos experts pour éviter les mauvaises surprises lors de l’achat sur plan d’un logement neuf.

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Un contrat de réservation, mais pour quoi faire ?

Dans le cadre de ce que l’on appelle une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le contrat de réservation vous permet de réserver votre bien immobilier neuf tant convoité, mais aussi de vous lancer dans vos démarches bancaires. Ce document obligatoire détermine l’ensemble des conditions de vente de votre futur logement. Le vendeur s’engage auprès des acquéreurs.

Soyez attentif à l’ensemble des clauses du contrat. Ce dernier constitue pour vous un engagement d’acheter le bien immobilier en question et pour le promoteur un engagement de le vendre.

Le contrat de réservation ne doit pas être confondu avec la garantie d’achèvement qui assure que le logement sera construit quoi qu’il arrive ni avec la garantie décennale qui a pour but de protéger l’acquéreur des vices cachés ou apparents, des défauts de conformité ou des malfaçons qui peuvent apparaître, dans les 10 ans après la livraison du logement.

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Qui sera votre interlocuteur après la signature du contrat de réservation ?

Vous n’avez pour l’heure que le promoteur immobilier sous la main. C’est donc le moment de lui demander quel sera son rôle durant les semaines à venir, jusqu’à l’achèvement de l’immeuble (achat d’un appartement neuf dans une copropriété) ou de la maison.

Faites-vous préciser avec qui vous pourrez discuter pendant la durée des travaux. Normalement, le promoteur doit vous expliquer qu’il vous remettra un procès-verbal d’avancement des travaux signé par le maître d’œuvre au moment des appels de fonds. N’hésitez pas à lui demander s’il est prévu un reportage photographique pour accompagner les appels de fonds.

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Comment faire apporter des modifications à votre futur bien ?

Les plans de la maison ou de l’appartement que le promoteur vous a présentés vous plaisent, mais vous verriez bien, par exemple, une deuxième salle de bain ou, plus simplement, un double séjour au lieu d’un salon et d’une chambre ? Il faut alors le faire préciser dans le contrat de réservation VEFA. Vous devez aussi faire établir un devis par le promoteur, qui précisera la nature des travaux, leur montant et leur impact sur les délais de livraison. La date d’achèvement des travaux et la remise des clés peuvent s’en trouver retardées.

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Est-ce que tout est bien précisé dans l’avant-contrat ?

Le document préliminaire également appelé contrat de réservation doit fournir un certain nombre d’éléments sur le bien immobilier que vous allez acheter en VEFA (vente en état futur d’achèvement). À savoir :

  • la surface totale habitable approximative,
  • le nombre de pièces,
  • leur répartition,
  • la présence ou non de dépendances (caves, box, etc.),
  • les matériaux que le constructeur va utiliser,
  • le prix de vente du bien, mais aussi les éventuelles révisions de ce prix (en fonction des aléas lors de la construction).

Selon le code de la construction et de l’habitation, le contrat doit aussi contenir des indications sur la qualité de la construction de l’immeuble, son respect des normes environnementales, s’il fera l’objet d’un label ou d’une certification comme NF Habitat – NF Habitat HQE, la situation du lot réservé dans l’immeuble ou le lotissement.

Enfin, plusieurs dates doivent figurer dans le contrat de réservation d’un logement neuf :

  • le délai prévisionnel d’exécution des travaux et la date prévisionnelle de réception des travaux,
  • la date limite de la signature du contrat de vente définitif.

En tant qu’acquéreur, soyez également attentif à l’échelonnement des paiements (appels de fonds) demandé par le promoteur ou le constructeur.

Attention

Les mentions citées ci-dessus sont obligatoires. Si jamais elles n’étaient pas précisées dans le contrat, vous êtes en droit de le faire annuler. N’hésitez pas à consulter la liste officielle des mentions devant nécessairement figurer dans le contrat de réservation pour l’achat d’un appartement ou d’une maison en VEFA.

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Devez-vous payer quelque chose dès votre engagement d’achat ?

Tant que vous n’avez pas signé le contrat de réservation VEFA, vous ne devez absolument rien au vendeur. Ce dernier peut en revanche, après la signature, vous demander de verser un dépôt de garantie en contrepartie de la réservation du logement neuf.

Attention

Dans le cadre de l’achat d’un appartement ou d’une maison en VEFA, la somme demandée est limitée. Les textes de loi sur le contrat de réservation VEFA précisent qu’elle ne peut excéder « 5 % du prix de vente si le contrat de vente est signé dans un délai de 1 an ou 2 % du prix de vente si ce contrat est signé dans un délai de 1 à 2 ans. Au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé ».

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Si vous ne souhaitez plus acheter, pouvez-vous vous rétracter ?

Un contrat de réservation vous engage pour l’achat mais vous disposez toujours après la signature de l’acte authentique (chez un notaire ou directement avec le vendeur) d’un droit de rétractation. Le délai de rétractation est de 10 jours, selon l’article 210 de la loi « Macron ». Si le vendeur vous a demandé un dépôt de garantie pour réserver votre bien, le contrat préliminaire de réservation doit préciser comment vous pourrez récupérer cette somme en cas de rétractation.

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Et si vous n’obtenez pas votre prêt immobilier ?

La signature du contrat de réservation précède vos démarches envers les banques, puisque celles-ci vous demanderont ce document. Mais, au risque de vous faire brutalement retomber sur terre, avez-vous envisagé que vous pourriez ne pas obtenir le précieux prêt bancaire pour l’achat de votre logement neuf ?

Pensez donc à inclure une clause suspensive de non-obtention de prêt avec un taux maximum fixé dans le contrat de réservation. Vous pourrez alors toujours annuler votre engagement d’achat d’appartement ou de maison, si vous n’avez pas de quoi le financer.

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