Diagnostics immobiliers
Au sommaire :
Le diagnostic assainissement non collectif : obligation, validité, conseils

Le diagnostic assainissement non collectif : obligation, validité, conseils

Pour être rejetées dans l’environnement sans provoquer de pollution, les eaux usées issues des habitations doivent être traitées : soit en station d’épuration si le logement est raccordé au réseau d’assainissement collectif (tout-à-l’égout), soit grâce à des installations individuelles autonomes en zone d’assainissement non collectif. Vous souhaitez vendre ou acheter une maison équipée d’un dispositif d’assainissement individuel ? Le diagnostic assainissement non collectif est alors obligatoire. À quoi sert ce diagnostic ? Quel professionnel peut le réaliser ? Quelle est la durée de validité de l’état de l’installation d’assainissement non collectif ? Nos experts vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur le diagnostic assainissement non collectif.

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Le diagnostic assainissement non collectif : qu’est-ce que c’est ?

Le diagnostic assainissement non collectif, également appelé état de l’installation d’assainissement non collectif, est un document établi par le SPANC (Service public d’assainissement non collectif) pour attester du bon fonctionnement d’une installation individuelle de traitement des eaux domestiques.

Le diagnostic concerne toutes les installations d’assainissement non collectif, autrement dit, les installations d’assainissement individuel : fosse toutes eaux, micro-station d’épuration, filtre compact et tout autre système autonome permettant de regrouper, traiter et épurer les eaux usées d’un logement avant de les rejeter dans le milieu naturel. Selon le ministère de la Transition écologique et solidaire, 5 millions de logements français ne sont pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées et disposent donc d’une installation d’assainissement non collectif autonome.

Le contrôle effectué par le SPANC donne lieu au diagnostic assainissement non collectif qui précise si l’installation est conforme aux réglementations, si elle présente des dysfonctionnements et/ou des risques pour la santé ou l’environnement.

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Un diagnostic assainissement, mais pour quoi faire ?

Lorsque votre maison n’est pas raccordée au tout-à-l’égout (15  % à 20  % de la population française), vous devez faire contrôler votre système d’assainissement non collectif (fosse septique, fosse toutes eaux, micro-station, filtres, système d’épandage souterrain, bacs à graisses, etc.) avant de pouvoir vendre votre logement. Cette obligation permet de s’assurer que les rejets d’eaux usées (eaux vannes issues des toilettes et eaux grises issues de la douche, des lavabos et éviers, du lave-linge, etc.) sont bien évacués correctement et sans risque de troubles pour l’environnement.

Si vous êtes vendeur, vous devez fournir au notaire un rapport de visite du SPANC (Service public d’assainissement non collectif) daté de moins de 3 ans attestant que le contrôle de l’installation sanitaire est conforme. Ce rapport est à joindre au dossier des diagnostics au même titre que le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic électrique, le diagnostic plomb, le diagnostic amiante, le diagnostic termites, etc.

Si le contrôle n’a pas été fait ou qu’il date de plus de 3 ans, vous devez, à vos frais, contacter le SPANC de la commune où se situe la maison pour réaliser le contrôle de conformité de l’installation sanitaire. Vous devrez alors fournir tous les documents liés à votre installation et laisser accéder les agents du SPANC à votre propriété (article L. 1331-11 du code de la santé publique).

Sans ce diagnostic assainissement non collectif, la vente du bien immobilier non raccordé au réseau public d’assainissement est normalement non envisageable.

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Que contrôlent les agents du SPANC ?

L’arrêté du 7 septembre 2009 fixe les modalités techniques de contrôle des installations d’assainissement non collectif.

Il existe trois types de contrôles des installations d’assainissement non collectif

Pour les installations ayant déjà fait l’objet d’un contrôle

Il faut s’astreindre à un contrôle périodique selon les modalités fixées à l’article 3 qui stipule que les installations doivent permettre le traitement commun de l’ensemble des eaux usées de nature domestique constituées des eaux-vannes et des eaux ménagères produites par l’immeuble ou la maison.

Pour les installations datant d’avant le 31 décembre 1998 et n’ayant pas déjà fait l’objet d’un contrôle, le diagnostic consiste à :

  • « Identifier, localiser et caractériser les dispositifs constituant l’installation,
  • Repérer l’accessibilité et les défauts d’entretien et d’usure éventuels,
  • Vérifier le respect des prescriptions techniques réglementaires en vigueur lors de la réalisation ou la réhabilitation de l’installation,
  • Constater que le fonctionnement de l’installation n’entraîne pas de risques environnementaux, sanitaires ou de nuisances ».

Au total, ce sont seize points de contrôles qui sont vérifiés a minima selon les modalités définies dans l’article 4 de l’arrêté du 7 septembre 2009 fixant les prescriptions techniques applicables aux installations d’assainissement non collectif recevant une charge brute de pollution organique inférieure ou égale à 1,2 kg/j de DBO5.

Si votre installation a été installée ou réhabilitée après le 31 décembre 1998 et jamais contrôlée par le SPANC, aux contrôles cités ci-dessus s’ajoutent les suivants  :

  • « Vérifier/valider l’adaptation de l’installation en place au type d’usage, aux contraintes sanitaires et environnementales, aux exigences et à la sensibilité du milieu, aux caractéristiques du terrain et à l’immeuble desservi,
  • Vérifier l’autorisation communale, le cas échéant, et l’existence d’étude hydrogéologique si nécessaire,
  • Vérifier l’autorisation du propriétaire ou du gestionnaire du milieu récepteur et l’étude particulière, le cas échéant ».

Dans ce cas, il y a donc 19 points de contrôles réalisés par les agents du SPANC selon les modalités définies dans l’article 5 de l’arrêté :

  • Vérifier la présence d’une ventilation des dispositifs de prétraitement.
  • Vérifier l’entretien régulier des installations conformément aux textes en vigueur : accumulation des graisses et des flottants dans les installations, niveau de boues, nettoyage des bacs dégraisseurs et des pré-filtres (dans le cas où la commune n’a pas pris la compétence entretien et à la demande de l’usager).
  • Vérifier la réalisation de la vidange par une personne agréée, la fréquence d’évacuation des matières de vidange et la destination de ces dernières avec présentation de justificatifs.
  • Vérifier le curage des canalisations (hors épandage souterrain) et des dispositifs le cas échéant.
  • Vérifier l’accessibilité et le dégagement des regards.
  • Vérifier l’état des dispositifs : défauts liés à l’usure (fissures, corrosion, déformation).
  • Vérifier la parcelle : sa surface d’implantation doit être suffisante pour permettre le bon fonctionnement de l’installation d’assainissement non collectif. La parcelle ne doit pas se trouver en terrain inondable, sauf de manière exceptionnelle, la pente du terrain doit être adaptée et l’ensemble des caractéristiques du sol doivent le rendre apte à assurer le traitement, notamment la perméabilité et à éviter notamment toute stagnation ou déversement en surface des eaux usées prétraitées. Enfin, vérifier l’absence de nappe sur le terrain, y compris pendant les périodes de battement, sauf de manière exceptionnelle.
  • Vérifier la bonne implantation de l’installation (distances minimales : 35 mètres par rapport aux captages…).
  • Vérifier la mise en œuvre des dispositifs de l’installation conformément aux conditions d’emploi mentionnées par le fabricant.
  • Vérifier l’autorisation par dérogation préfectorale de rejet par puits.
  • Vérifier l’autorisation communale, le cas échéant, et l’existence d’étude hydrogéologique si nécessaire.
  • Vérifier l’autorisation du propriétaire ou du gestionnaire du milieu récepteur et l’étude particulière, le cas échéant.
  • Vérifier que l’ensemble des eaux usées pour lesquelles l’installation est prévue est collecté, à l’exclusion de toutes autres, et que les autres eaux, notamment les eaux pluviales et les eaux de vidange de piscines, n’y sont pas dirigés.
  • Vérifier le bon écoulement des eaux usées collectées jusqu’au dispositif d’épuration, l’absence d’eau stagnante en surface et l’absence d’écoulement superficiel et de ruissellement vers des terrains voisins.
  • Vérifier l’état de fonctionnement des dispositifs et leur mise en œuvre conformément aux conditions d’emploi mentionnées par le fabricant.
  • Vérifier l’absence de colmatage des canalisations et de saturation du pouvoir épurateur du sol.
  • Vérifier l’impact sur le milieu récepteur dans le cas d’un rejet d’eaux usées traitées en milieu superficiel : vérifier l’aspect, la qualité du rejet (si nécessaire, réalisation de prélèvement par la commune et d’analyses par un laboratoire agréé) et apprécier l’impact sanitaire et environnemental des rejets en fonction de la sensibilité du milieu.
  • Vérifier, par prélèvement, la qualité des eaux usées traitées avant rejet par puits d’infiltration.
  • Vérifier l’absence de nuisances.

Que se passe-t-il à la suite du contrôle ?

Votre commune regroupe les observations réalisées au cours de la visite dans un rapport. Elle y évalue les risques pour la santé et les risques de pollution de l’environnement présentés par votre installation. Si nécessaire, elle vous adresse en tant que propriétaire (article 6 de l’arrêté du 7 septembre 2009)  :

  • « Des recommandations sur l’accessibilité, l’entretien ou la nécessité de faire des modifications,
  • En cas de risques sanitaires et environnementaux dûment constatés, la liste des travaux classés, le cas échéant, par ordre de priorité ».
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Quelles sont les limites du diagnostic assainissement ?

Le diagnostic assainissement non collectif est à faire en cas de vente de votre maison. Mais pour préserver l’environnement et avoir un logement sain, sûr et éco-responsable, n’oubliez pas d’entretenir régulièrement votre système d’assainissement non collectif.

Renseignez-vous auprès de votre commune : le SPANC vérifie le bon fonctionnement et l’entretien de votre installation au moins une fois tous les 10 ans et détermine la date de vérification.

Comment bien entretenir votre système d’assainissement ?

Conseils au quotidien
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La durée de validité du diagnostic assainissement non collectif

Le diagnostic doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente.

Si vous ne disposez pas d’un rapport du SPANC daté de moins de trois ans, prenez rendez-vous avec celui de votre commune, seul habilité à effectuer le contrôle de conformité de votre installation et à établir le diagnostic à délivrer à l’acquéreur au moment de la vente.

Comment faire installer un assainissement individuel de qualité dans votre maison ?

Équipements & Matériaux
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Quand le diagnostic assainissement non collectif est-il obligatoire ?

Depuis le 1er janvier 2011, en tant que propriétaire vous devez faire annexer à la promesse de vente de votre maison ou à l’acte authentique de vente, le rapport du contrôle de conformité de votre système d’assainissement non collectif délivré par le SPANC. Ce document s’ajoute aux autres diagnostics (amiante, plomb, gaz, termites, risques naturels et technologiques, installations électriques, performances énergétiques) du dossier de diagnostic technique immobilier.

Conservez tous vos diagnostics dans l’espace sécurisé CLÉA

Avec l’espace numérique CLÉA, vous pouvez regrouper tous les diagnostics de votre logement et les consulter à tout moment. Ne prenez plus le risque de perdre vos papiers importants pour la vente ou la location, rassemblez-les au même endroit sur un serveur sécurisé et pérenne !

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Si vous êtes vendeur, quel est l’impact du diagnostic assainissement ?

Contrairement aux autres diagnostics immobiliers qui n’obligent pas à la réalisation des travaux, ceux notifiés dans le diagnostic assainissement sont obligatoires. En cas de danger sanitaire ou de risque environnemental, des travaux de mise en conformité pour les installations non conformes doivent être réalisés dans un délai d’un an en cas de vente du bien. Ces travaux sont à la charge du vendeur. Si vous ne voulez pas les faire, l’acheteur est libre de casser la vente ou de négocier le prix de vente du bien immobilier.

Il est possible de demander l’éco-prêt à taux zéro  qui a été remanié et prolongé jusqu’au 31 décembre 2021. Ce dispositif vaut pour des travaux de réhabilitation de votre système d’assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d’énergie. Vous pourrez emprunter au maximum 10 000 € sur 15 ans, sans condition de ressources. À l’inverse d’autres travaux énergétiques, il n’est pas obligatoire de faire appel à une entreprise labellisée Reconnu garant de l’environnement (RGE). Mais nous vous recommandons tout de même de choisir un artisan RGE dans une démarche éco-responsable.

D'autres aides existent :

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Quelles sont les sanctions en cas d’absence de diagnostic assainissement non collectif ?

Pour le vendeur

À l’occasion de la vente de son bien immobilier, la responsabilité du vendeur peut être engagée s’il ne transmet pas le diagnostic ou s’il indique des informations erronées dans l’annonce immobilière afin de cacher l’état de l’installation d’assainissement non collectif aux futurs acquéreurs potentiels.

Dans ce cas, l’acquéreur peut aller en justice pour demander l’annulation de la vente ou des dommages et intérêts. Il a également la possibilité de saisir le service des fraudes de la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes). Cette dernière peut condamner le vendeur à une amende de 300 000 € et à une peine de 2 ans de prison.

Pour le notaire

La responsabilité du notaire ayant établi l’acte authentique de vente peut également être engagée s’il a validé la vente en l’absence du diagnostic assainissement non collectif ou en ayant connaissance d’informations mensongères induisant le futur acquéreur en erreur. Les sanctions sont les mêmes que pour le vendeur : action en justice pour obtenir des dommages et intérêts et saisie de la DGCCRF avec les risques encourus d’une amende de 300 000 € et d’une peine de 2 ans de prison.

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Si vous êtes acheteur, quelles sont les conséquences du diagnostic ?

Avant de démarrer la mise aux normes, obligatoirement dans l’année qui suit la signature de l’acte de vente, vous devez soumettre votre projet de réhabilitation au SPANC de votre commune qui atteste de sa conformité. À lui aussi de vérifier que tout sera réalisé dans les règles de l’art.

Commencez par consulter au minimum deux entreprises et n’hésitez pas à demander des devis détaillés pour éviter toute mauvaise surprise. Demandez également les preuves de l’agrément de l’entreprise choisie (assurances, attestations de la société), afin de vérifier que le dispositif peut être réglementairement réalisé. À la fin des travaux, n’oubliez pas de signer le bon de réception déterminant la date de démarrage des trois assurances à savoir : la garantie décennale, la garantie de bon fonctionnement (valable 2 ans) et la garantie de parfait achèvement (valable 1 an). Pour être incollable sur la question, consultez le guide réalisé par le département « Assainissement non collectif » du ministère de la Transition écologique et solidaire.

 

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Renseignez-vous sur l’utilité du diagnostic assainissement

Dans le cadre de la vente d’un bien disposant d’un assainissement non collectif, le vendeur doit fournir un diagnostic assainissement dans le dossier de diagnostic technique (DDT).

C’est le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) de la collectivité concernée qui lui délivre son rapport, à l’issue d’une visite de vérification du fonctionnement et de contrôle de conformité l’installation.

Il n’existe pas de modèle officiel de rapport, mais le Guide d’accompagnement des SPANC donne un exemple en annexe.

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Vérifiez les informations générales concernant le logement

Lorsque le vendeur (ou son représentant) planifie une visite de contrôle avec le SPANC, il doit remplir préalablement à cette visite une première fiche comportant les informations générales et les caractéristiques techniques de l’installation en place.

A savoir : Le SPANC peut éventuellement pré-remplir cette fiche (en fonction des informations dont il dispose, souvent issues de visites antérieures) mais c’est le vendeur qui reste maître des informations rédigées et communiquées sur cette fiche.

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Consultez les parties réservées au SPANC

L’agent du SPANC peut, le jour de la visite, compléter ou commenter les informations données par le vendeur (ou son représentant).

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Vérifiez que tous les documents nécessaires sont réunis

A l’aide de la liste fournie, le SPANC vérifiera quels documents ont été mis à sa disposition lors de la visite.

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Découvrez le système d’assainissement

S’il ne dispose pas de plan de l’installation, le vendeur doit la décrire schématiquement. En cas de doute, le SPANC peut l’aider à renseigner cette partie.

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N’oubliez pas de regarder si le document est signé

Le vendeur doit dater et signer cette fiche préalable, avant sa remise au SPANC le jour de la visite.

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Assurez-vous que le document a été bien complété

Pour compléter le rapport de visite, le SPANC peut s’aider des renseignements donnés par le vendeur ou de ses propres informations issues de visites antérieures par exemple.

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Prenez connaissance des remarques du SPANC

Dans cette zone, les informations données par le service public peuvent recouper, compléter ou contredire les informations que le vendeur a fourni.

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Regardez où vont les eaux usées du logement

Cette partie permet d’identifier la destination des eaux usées de l’habitation. Si plusieurs installations d’assainissement co-existent, l’agent doit renseigner la destination de chacune d’entre elle. S’il n’y en a qu’une seule, il passe directement à la partie suivante.

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Assurez-vous que l’agent a contrôlé l’intégralité de l’installation

Si l’agent du SPANC n’a pas pu accéder à une partie du système d’assainissement, il doit cocher la case « NV » qui signifie « Non Vérifiable ».

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Identifiez l’origine des eaux usées

Dans ce tableau, l’agent va identifier et décrire les éléments constitutifs de la filière d’assainissement du logement en précisant notamment l’origine des eaux et si elles sont traitées ou prétraitées. L’agent pourra également préciser dans la première colonne la nature de ces eaux usées (eaux vannes provenant des WC, eaux ménagères issues de la cuisine, de la salle de bain…).

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Contrôlez le système d’évacuation

Ce descriptif vous permet d’identifier le mode de rejet des eaux traitées, c’est-à-dire des eaux issues de l’installation ayant subi un traitement complet.

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Soyez vigilant avec le suivi de l’entretien

L’agent du SPANC vérifie que l’entretien régulier du système d’assainissement a bien été effectué à l’aide des justificatifs fournis par le vendeur. Il inscrit ces informations dans son rapport.

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Renseignez-vous sur les travaux à effectuer

Le SPANC conclut sur l’éventuelle conformité ou non-conformité de l’installation. En cas de risque pour la santé et/ou l’environnement décelé par l’agent, des travaux peuvent être nécessaires.

Si l’installation n’est pas conforme, le SPANC précise les travaux à effectuer ainsi que le délai pour les réaliser : 1 an maximum en cas de vente (sinon 4 ans).

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Regardez si le document est bien signé

C’est le Responsable du SPANC, qui est désigné comme étant l’autorité compétente, qui signe le rapport de visite (lieu, date, titre, et signature).

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