Le diagnostic gaz : obligation, utilité, validité

Selon GRDF, plus d’un Français sur trois est raccordé au réseau de gaz soit 27,5 millions de personnes. Le diagnostic gaz est un document attestant de l’état de conservation et de fonctionnement de l’installation intérieure de gaz d’un appartement ou d’une maison. Ce diagnostic permet d’améliorer la sécurité des personnes en réduisant les risques de fuite de gaz ou d’intoxication au monoxyde de carbone. Quelle est la durée de validité du diagnostic gaz ? Quel professionnel solliciter pour le réaliser ? Dans quel cas de vente ou de location le diagnostic gaz est-il obligatoire ? Nos experts vous guident.

Au sommaire :
Le diagnostic gaz : obligation, utilité, validité
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Le diagnostic gaz : à quoi ça sert ?

Ce diagnostic immobilier, également appelé état de l’installation intérieure de gaz, permet d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des occupants d’un logement au niveau des équipements fonctionnant au gaz (chaudière, cuisinière, chauffe-eau). En vérifiant et contrôlant toute l’installation et les appareils à gaz, le diagnostic gaz prévient ainsi les risques d’explosion, d’incendie, de fuite de gaz, d’intoxication au monoxyde de carbone, d’anoxie ou de projection.

Le diagnostic gaz est un document utilisé lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier équipé d’une installation intérieure de gaz de plus de 15 ans, que ce soit une maison ou un appartement. C’est un moyen de responsabiliser les propriétaires qui louent leur bien à des locataires. Ce diagnostic informe également les futurs acquéreurs de l’état de l’installation de gaz et des travaux éventuels à prévoir en cas d’anomalie.

En définitive, le rôle du diagnostic gaz est de limiter les accidents domestiques dus au mauvais état des installations de gaz ou à l’absence d’entretien.

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Le diagnostic gaz : quand est-il obligatoire ?

Le diagnostic gaz est obligatoire en cas de vente immobilière ou de location pour toutes les maisons et tous les appartements dont l’installation de gaz a plus de 15 ans.

Un diagnostic gaz en cas de vente de maison ou d’appartement

Depuis 2007, le diagnostic gaz fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une vente de bien alimenté en gaz (maison ou appartement). Il s’applique à toutes les installations intérieures fixes de plus de 15 ans. Le plus souvent, l’ancienneté de l’installation au gaz correspond à celle du logement.

Le diagnostic gaz doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) qui rassemble tous les diagnostics obligatoires pour la vente (performance énergétique, amiante, plomb, termites, électricité, assainissement, loi Carrez, état des risques naturels, miniers et technologiques dit maintenant ERP, etc). Le dossier doit être remis à l’acquéreur lors de la signature de la promesse de vente ou lors de la signature de l’acte de vente.

À savoir

Si l’installation de gaz a été modifiée moins de 3 ans auparavant et a fait l’objet d’un certificat de conformité établi par l’un des 3 organismes agréés (Qualigaz, Dekra ou Copraudit), vous n’avez pas besoin de faire réaliser le diagnostic gaz puisque le certificat de conformité peut le remplacer dans le DDT.

Un diagnostic gaz en cas de location d’appartement ou de maison

Le 1er juillet 2017, la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) a élargi l’obligation du diagnostic gaz aux contrats de location des bailleurs. Depuis cette date, le propriétaire doit fournir un diagnostic gaz pour toute location d’un logement dont l’installation intérieure de gaz a plus de 15 ans. Le document doit être remis au locataire au moment de la signature du bail, au même titre que les autres diagnostics compris dans le DDT (dossier de diagnostic technique).

À savoir

Si l’installation de gaz a été modifiée en faisant l’objet d’un certificat de conformité établi par l’un des 3 organismes agréés, il tient lieu d’état de l’installation de gaz à partir du moment où il a été fait depuis moins de 6 ans à la date où il est exigé.

Diagnostic gaz et révision annuelle des équipements au gaz : quelle différence ?

Il est important de ne pas confondre le diagnostic gaz qui sert exclusivement en cas de vente ou de location d’un bien immobilier avec l’entretien annuel des chaudières et chauffe-eau au gaz. En effet, cette révision obligatoire est une mesure de sécurité qui permet de vérifier le bon fonctionnement des appareils fonctionnant au gaz mais qui n’a aucune valeur dans le cadre d’une vente ou d’une location puisque l’inspection ne couvre pas toute l’installation au gaz. Autre différence : cette maintenance est à effectuer par l’habitant du logement, locataire ou propriétaire, alors que le diagnostic gaz est mandaté uniquement par le propriétaire.

Pour en savoir plus sur l’entretien de la chaudière au gaz et sur l’entretien du chauffe-eau, consultez nos articles dédiés.

Diagnostic gaz et passeport gaz : quelle différence ?

Depuis le 1er janvier 2020, une grande nouveauté est arrivée pour le suivi des installations au gaz : le passeport technique de l’installation intérieure gaz, obligatoire pour toute création ou modification d’une installation au gaz postérieure au 25 août 1978 ! Selon l’arrêté du 23 février 2018 relatif aux règles techniques et de sécurité applicables aux installations de gaz combustible des bâtiments d’habitation individuelle ou collective (y compris les parties communes), le passeport technique est défini comme l’ensemble des éléments retraçant l’historique de l’installation intérieure de gaz.

Ce dossier technique fourni par l’installateur sert donc à regrouper tous les documents essentiels liés à une installation afin de pouvoir retracer les modifications et révisions effectuées dans le temps. Il rassemble ainsi les certificats de conformité, les attestations d’entretien annuel de la chaudière, la liste des travaux réalisés sur l’installation de gaz mais aussi le rapport de diagnostic gaz. Le diagnostic gaz est donc l’un des documents de suivi à conserver dans le passeport technique gaz car ce dernier se transmet d’un propriétaire à l’autre.

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Le diagnostic gaz : qui doit le réaliser ?

Le diagnostic gaz est à la charge et à l’initiative du propriétaire qui loue ou vend son bien immobilier. En revanche, il ne peut pas le réaliser lui-même et doit faire appel à un diagnostiqueur. Pour pouvoir effectuer un état de l’installation intérieure de gaz, ce professionnel doit être certifié par un organisme agréé par le Cofrac (Comité français d’accréditation) et renouveler sa certification tous les 5 ans.

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Le diagnostic gaz : comment est-il réalisé ?

Le diagnostic gaz est encadré par l’arrêté du 6 avril 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure de gaz.

Le diagnostiqueur gaz est chargé de contrôler toutes les installations fixes dédiées à la production d’eau chaude sanitaire, au chauffage ou aux appareils de cuisson, qu’elles soient alimentées en gaz naturel ou au GPL. Cependant, le diagnostic gaz ne s’applique pas aux installations mobiles constituées d’une bouteille de butane et d’un tuyau souple ni aux installations présentes dans les parties non privatives d’un logement.

Le professionnel examine ainsi plusieurs parties de l’installation intérieure de gaz :

  • la tuyauterie fixe et ses accessoires,
  • le raccordement en gaz des appareils,
  • la combustion,
  • le ventilation.
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Le rapport final du diagnostic gaz

Suite à l’examen approfondi de l’installation de gaz, le diagnostiqueur remet un rapport qui comporte au minimum les informations mentionnées dans le modèle fourni dans l’arrêté du 6 avril 2007 définissant la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure de gaz :

  • Désignation du ou des bâtiment(s) ;
  • Désignation du propriétaire du logement ;
  • Désignation de l’opérateur du diagnostic ;
  • Identification des appareils à gaz (cuisinière, table de cuisson, chauffe-eau, chaudière, radiateur…) avec leurs caractéristiques, leur localisation et les observations constatées à leur niveau ;
  • Anomalies identifiées et recommandations à suivre ;
  • Identification des bâtiments et parties du bâtiment n’ayant pu être contrôlés et motifs ;
  • Constatations ;
  • Actions de l’opérateur en cas de DGI (danger grave immédiat) ;
  • Actions de l’opérateur en cas d’anomalie 32c relative à la VMC gaz.

L’état de l’installation intérieure de gaz est un rapport à valeur légale qui engage la responsabilité du diagnostiqueur.

En cas d’anomalies, elles sont détaillées dans le rapport et notées selon leur degré de gravité :

  • A1 : risque léger, sans obligation de travaux. Le professionnel propose des recommandations et conseils à l’usage et pour les prochains travaux sur l’installation sans toutefois imposer de délai.
  • A2 : risque modéré. Le diagnostiqueur préconise des travaux que le propriétaire doit obligatoirement réaliser dans un délai imparti.
  • DGI (Danger Grave Immédiat) : l’opérateur coupe immédiatement l’alimentation en gaz et prévient le distributeur, qui ne pourra rétablir le gaz qu’une fois les travaux effectués sur l’installation et les risques écartés. Les travaux de mise à jour sont obligatoires pour le propriétaire.
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Le diagnostic gaz : quelle durée de validité ?

Pour une vente immobilière de maison ou d’appartement, l’état des installations intérieures de gaz est valable 3 ans.

En revanche, pour la mise en location d’un bien, le diagnostic gaz a une durée de validité de 6 ans, soit le double.

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Quelles conséquences en cas d’absence de diagnostic, de diagnostic non valide ou de diagnostic erroné ?

En cas de vente immobilière avec un diagnostic non valide : sanctions pour le vendeur, le diagnostiqueur et le notaire

En tant qu’acquéreur, vérifiez bien que le diagnostic gaz ou un certificat valide de conformité de l’installation de gaz est annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente, au sein du DDT (dossier de diagnostic technique). Ces documents sont garants du bon fonctionnement de l’installation au gaz et de votre sécurité future. En l’absence de diagnostic ou si le diagnostic n’est plus valable, vous pouvez vous retourner contre le vendeur et le notaire. En cas de diagnostic erroné, c’est le diagnostiqueur qui doit rendre des comptes.

En l’absence de l’état de l’installation intérieure de gaz, la responsabilité du vendeur peut être engagée s’il ne fournit pas volontairement le diagnostic ou s’il ment à ce sujet dans l’annonce de vente. L’acquéreur a alors le droit de poursuivre le vendeur en justice afin de demander l’annulation de la vente ou des dommages et intérêts. Le vendeur peut également avoir une amende de 1500€ s’il a recours à un diagnostiqueur non certifié pour réaliser le diagnostic et le double en cas de récidive, d’où l’importance de contrôler la certification du professionnel choisi pour réaliser le diagnostic gaz. D’ailleurs, le diagnostiqueur risque exactement la même amende en cas d’exercice sans certification.

Le diagnostiqueur engage également sa responsabilité lorsqu’il réalise un diagnostic : s’il commet une erreur en ne respectant pas les méthodologies et les normes en vigueur, il est tenu d’indemniser l’acheteur pour le préjudice subi.

Quant au notaire, sa responsabilité peut être engagée s’il a validé la vente de la maison ou de l’appartement en l’absence du diagnostic gaz ou en ayant connaissance d’informations mensongères induisant le futur acquéreur en erreur. L’acquéreur a alors la possibilité de saisir le tribunal et d’obtenir des dommages-intérêts. Il peut aussi saisir le service des fraudes de la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes). Cet organisme peut infliger au notaire comme au vendeur une amende de 300 000€ et une peine de 2 ans de prison.

En cas de location avec un diagnostic erroné ou absent : sanctions pour le bailleur et le diagnostiqueur

Dans le cas d’un diagnostic absent ou erroné, les recours sont quasiment les mêmes en tant que locataire qu’en tant qu’acquéreur même s’ils s’appliquent alors au bailleur et au diagnostiqueur.

En effet, la responsabilité du bailleur peut être engagée s’il ne transmet pas volontairement l’état de l’installation intérieure de gaz ou s’il mentionne de fausses informations dans l’annonce de location.

Le locataire peut ainsi saisir le tribunal pour demander l’annulation du bail ou une réduction du prix du loyer. Il peut également contacter le service des fraudes de la DGCCRF qui pourra à son tour sanctionner le bailleur d’une amende de 300 000€ et d’une peine de 2 ans de prison.

Le bailleur risque aussi une amende de 1500€ s’il a recours à un diagnostiqueur non certifié pour réaliser le diagnostic (3000€ en cas de récidive). De la même façon, un diagnostiqueur qui exerce sans certification risque une amende identique.

Par ailleurs, si le diagnostiqueur commet une faute dans l’exercice de sa mission en ne respectant pas les règles de l’art et les normes, il est tenu d’indemniser le locataire.

Mieux comprendre les diagnostics immobiliers

Pour aller plus loin

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