Étude de sol : dans quels cas l’étude géotechnique est-elle obligatoire ?

Depuis le 1er octobre 2020, la loi ELAN prévoit l’obligation de fournir une étude géotechnique des sols en cas de vente d’un terrain non bâti constructible et en cas de contrat ayant pour objet des travaux de construction d’une maison. Ce type d’étude de sol est également obligatoire pour le constructeur dans le cadre de travaux de construction ou d’extension d’une maison. Découvrez le décryptage de nos experts sur l’étude géotechnique de sol.

Au sommaire :
Étude de sol : dans quels cas l’étude géotechnique est-elle obligatoire ?

L’étude géotechnique fait partie des diagnostics immobiliers. Dans le cadre d’un achat de terrain à bâtir, ces études de sol servent à informer l’acquéreur sur les risques naturels liés à la qualité du sol et aident le constructeur à adapter ses techniques de construction en fonction.

Sols argileux, sécheresse et construction

L’étude géotechnique des sols existe pour détecter et anticiper les risques de mouvement de terrain qui peuvent causer des dégâts conséquents aux bâtiments et créer des sinistres. Ces risques sont particulièrement présents dans les sols argileux, sujets au retrait et gonflement des argiles.

Exposition des constructions au retrait-gonflement des sols argileux

Il est nécessaire de savoir si votre terrain constructible possède un sol argileux puisque ces derniers voient leur volume modifié par les conditions météorologiques. En période de sécheresse, les terrains argileux se rétractent, et en période pluvieuse ils gonflent suite à leur réhydratation via les eaux pluviales. Bien que ce type de variations soit lent, cela impacte les bâtiments construits (fissures, distorsion des portes et fenêtres, affaissement des murs et cloisons, etc.). D’autant plus que le réchauffement climatique et les épisodes récurrents de sécheresse accentuent le phénomène de retrait-gonflement des argiles.

Mais construire sur une parcelle argileuse n’est pas impossible ! Réaliser un diagnostic des sols pour connaître leur sensibilité au phénomène de gonflement et retrait permet de prévenir ces risques et de construire des maisons individuelles ou des bâtiments en fonction des contraintes connues, avec des modes constructifs adaptés.

Quelles sont les zones géographiques concernées ?

L’État définit les zones géographiques exposées à ces phénomènes de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols et découpe le territoire en 4 zones :

  • exposition forte,
  • exposition moyenne,
  • exposition faible,
  • pas d’exposition.

La réalisation de l’étude géotechnique de sol est obligatoire dans les zones d’exposition moyenne ou forte. En France métropolitaine, les principales régions touchées sont : le Centre-Val de Loire, la Nouvelle-Aquitaine, la région PACA et la Bourgogne Franche-Comté.

Pour savoir si votre terrain constructible est concerné par ce phénomène, consultez cette carte d’exposition Géorisques en appliquant le filtre « argiles ».

 

Quand réaliser une étude géotechnique des sols ?

Votre bien ou le terrain à vendre qui vous intéresse se trouve donc en zone argileuse exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel ? Que vous soyez acheteur, vendeur ou constructeur, découvrez dans quels cas réaliser une étude géotechnique des sols.

Dans quels cas faut-il réaliser ou demander une étude géotechnique ?

Tout d’abord, il est obligatoire de fournir l’étude géotechnique des sols préalable (G1) pour tout achat ou vente d’un terrain non bâti constructible ou d’un bien bâti après le 1er janvier 2020 dans une zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles (RGA). Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte de vente.

Ensuite, lors de la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou de maîtrise d’œuvre (comme l’extension d’une maison de plus de 20 m² ou la construction d’une maison), c’est l’étude géotechnique de conception (G2) qui est obligatoire dans les zones concernées par le risque de RGA. L’étude géotechnique des sols de conception n’est donc pas réalisée avant la vente mais avant les travaux. Attention, il ne sera pas possible de l’établir après l’achèvement des travaux pour régulariser la situation.

Il existe des cas pour lesquels l’étude géotechnique des sols n’est pas obligatoire :

  • Pour des travaux comme les extensions (garages, vérandas…) dont la superficie est inférieure à 20 m² et la nouvelle construction désolidarisée du bâtiment existant.
  • Pour des travaux qui n’impactent pas les fondations de la maison ou le système d’écoulement des eaux pluviales.

Quel est le contenu d’une étude géotechnique des sols ?

Étude géotechnique préalable (G1) et étude géotechnique de conception (G2) : chacune de ces études de sols a des objectifs précis d’identification et de réduction des risques. L’étude géotechnique préalable (dite G1) a pour objectif d’identifier :

  • les zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles,
  • les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction.

Il s’agit donc d’une étude approfondie du site en question, mise en parallèle avec les principes généraux de construction et l’éventuel plan de prévention des risques (PPR) du département.

L’étude géotechnique de construction (dite G2) doit :

  • caractériser le comportement des sols face au phénomène de retrait-gonflement,
  • reconnaître la nature géologique et les caractéristiques géométriques du terrain,
  • vérifier l’adéquation du mode de fondation prévu par le constructeur avec les caractéristiques et le comportement géotechnique du terrain étudié,
  • vérifier l’adéquation des dispositions constructives prévues par le constructeur avec les caractéristiques intrinsèques du terrain et son environnement immédiat.

 

Comment se déroule une étude géotechnique des sols ?

Vous êtes dans le cas où vous devez effectuer une étude géotechnique des sols ? Découvrez comment se déroule cette étude pour votre maison ou votre future maison.

Vers quel professionnel se tourner pour réaliser une étude géotechnique des sols ?

L’étude géotechnique doit être réalisée par un professionnel. Les professionnels adaptés pour ce type d’études sont les bureaux d’études géotechniques. Le professionnel missionné va alors effectuer un certain nombre d’étapes, parmi lesquelles : une visite du terrain à analyser, un prélèvement d’échantillons du sol, des essais d’identification en laboratoire et une enquête documentaire. Son but est d’identifier la composition du sol et les risques géotechniques associés.

L’étude de sol G1 est à la charge du vendeur et se fait en deux étapes : l’étude de site (ES) et les principes généraux de construction (PGC).

  • L’étude de site consiste en une enquête documentaire du cadre géotechnique de la zone concernée. Elle donne lieu à un rapport contenant un modèle géologique préliminaire, les caractéristiques géotechniques et l’identification des risques majeurs.
  • La phase PGC peut prendre plusieurs formes en fonction des résultats de l’ES. Il peut s’agir d’un programme d’investigation spécifique, de prélèvements d’échantillons de sol, de la réalisation d’un suivi technique ou d’une exploitation des résultats. La phase PGC donne lieu à un rapport de synthèse des données, qui définit les principes généraux de construction pour le bon déroulement du projet.

L’étude G2, est, quant à elle, à la charge du propriétaire souhaitant réaliser des travaux et se compose de 3 phases :

  • L’avant-projet (AVP)

Son déroulement dépend des données géotechniques fournies lors de la G1. L’AVP se conclut par un rapport sur les hypothèses géotechniques à considérer, sur les principes de constructions envisageables sur le terrain étudié et sur une ébauche dimensionnelle selon le type d’ouvrage à réaliser.

  • La phase de projet

Plus concrète, elle sert à fournir les valeurs caractéristiques des paramètres géotechniques du sol, des notes techniques sur le choix de la construction, concernant les fondations et les améliorations de sols.

  • La phase de dossier de consultation des entreprises

Cette phase consiste en la rédaction du cahier des charges, des plans, des prix et d’un planning prévisionnel, comme pour tout chantier de construction.

Coûts et durée de validité de l’étude géotechnique des sols

Le coût d’une étude géotechnique des sols va dépendre de nombreux paramètres comme son type, la superficie, la géologie, l’implantation, l’état du terrain… Nous vous conseillons de faire appel à plusieurs prestataires pour demander des devis adaptés à votre terrain et comparer les montants.

Une fois l’étude géotechnique réalisée, elle a une durée de validité de trente ans si aucun remaniement du sol n’a été effectué sur le terrain. La loi précise qu’elle doit être annexée au titre de propriété du terrain même en cas de changements de propriétaire.

Quelles sont les sanctions en cas d’absence de diagnostic géotechnique ?

La loi n’a pas prévu de sanction spécifique à ce cas. C’est alors la responsabilité du vendeur qui peut être engagée, selon le droit commun, si le diagnostic géotechnique n’est pas fourni ou n’est plus valable. Le notaire pourra alors être en mesure d’annuler la vente et/ou de demander des dommages et intérêts au vendeur.

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