Bien choisir votre diagnostiqueur Un diagnostic plomb, mais pour quoi faire ?
Selon l’article L.1334-5 du Code de la santé publique, le diagnostic Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) a pour objectif de repérer les revêtements contenant du plomb en contrôlant la concentration sur les revêtements privatifs du logement, y compris ceux situés à l’extérieur (volets, portail, grille, etc.). Le diagnostic plomb sert aussi à relever les facteurs de dégradation du bâti en se penchant sur l’état des matériaux contenant du plomb (fissures, écailles, cloques, etc.). Cette situation augmente effectivement la dangerosité du plomb.
Il est nécessaire de faire réaliser ce diagnostic obligatoire dès lors qu’un bien immobilier dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1949 est mis en vente, mis en location ou rénové avec de gros travaux.
Une notice d’information est également annexée au constat avec des indications concernant les effets du plomb sur la santé (intoxication par le plomb) et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.
En effet, la céruse, appelée également « Blanc de Saturne » ou « Blanc de plomb » est un pigment synthétique qui a servi à fabriquer des peintures d’intérieur ou d’extérieur jusqu’en 1948. Cependant, quand ces dernières s’écaillent ou s’effritent, elles dégagent des poussières. Or, le plomb est un métal très dangereux pour la santé en cas d’ingestion ou d’inhalation. C’est une des principales causes du saturnisme infantile en France. Des mesures de prévention ont été prises dans les articles L.1334-2 et suivants du Code de la santé publique au sujet de ces peintures au plomb.
Que vérifie le diagnostiqueur ?
Le diagnostic Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) doit obligatoirement être effectué par un diagnostiqueur immobilier. Depuis l’entrée en vigueur de l’arrêté du 19 août 2011, seuls des diagnostiqueurs répondant aux critères suivants peuvent réaliser cette mission :
- Disposer d’un certificat délivré par un organisme accrédité COFRAC.
- Avoir des appareils de mesures conformes à l’arrêté.
- Être en mesure de présenter une « attestation de durée maximale de vie de la source radioactive » pour ses appareils de repérage.
Durant le diagnostic immobilier, le professionnel réalise une expertise plomb dans les revêtements du logement (les peintures anciennes, le plâtre, les briques) et ceux de l’extérieur (les volets, par exemple). Puis il contrôle les annexes utilisées pour un usage courant comme la buanderie. Pour ce travail, le diagnostiqueur peut faire appel à deux techniques afin de constater ou non la présence de plomb dans les peintures :
- le prélèvement d’échantillons à analyser en laboratoire ;
- les détecteurs à fluorescence X qui permettent d’exciter la couche K de l’atome du plomb et d’en mesurer la présence par fluorescence. À noter : avant chaque inspection, l’auteur du constat procède si nécessaire au calibrage de l’appareil à source radioactive.
Quelles sont les limites du diagnostic plomb ?
Le diagnostic plomb, tout comme les autres diagnostics obligatoires (diagnostic amiante, termites, gaz, état des risques et pollutions pour les risques naturels notamment, etc.) est fourni dans le cadre du dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l’acquéreur ou au locataire. Le propriétaire du bien immobilier doit donc le fournir lors de la signature de l’acte de vente (voire du compromis de vente) ou du contrat de location.
Réaliser un diagnostic avant travaux est aussi fortement recommandé lorsque vous envisagez une rénovation pour avoir un logement plus sain et plus sûr. Il permet de protéger au mieux les artisans qui viendront sur le chantier et d’éviter les risques d’intoxication au plomb pendant la réalisation des travaux.
Selon l’arrêté du 19 août 2011, le diagnostic réalisé pour détecter la peinture au plomb et tout autre élément à base de plomb doit être très précis pour être valide et contenir plusieurs parties :
- sur la première page doivent figurer toutes les données mentionnées par cet arrêté, c’est-à-dire l’identification et les coordonnées du propriétaire et de l’organisme de repérage, la référence du contrat d’assurance du diagnostiqueur, l’attestation du détecteur à fluorescence X et la norme méthodologique employée (norme AFNOR NF X46-030) ;
- des mentions obligatoires en cas de détection de revêtement contenant du plomb ;
- un croquis réalisé par le diagnostiqueur afin de montrer les locaux visités et non visités ;
- un tableau récapitulatif des résultats de l’analyse réalisée ;
- une notice d’information sur les risques d’intoxication au plomb et les mesures de prévention à mettre en œuvre en cas de présence de plomb dans les revêtements.
Combien de temps le diagnostic plomb est-il valable ?
Dans le cas du CREP, il y a deux validités différentes :
- Pour une vente, le diagnostic plomb du bien immobilier doit dater de moins d’un an. Cependant, si le CREP confirme qu’il n’y a aucune présence de plomb dans les revêtements du logement (en-dessous du seuil de 1mg/cm2), il n’est pas nécessaire d’en refaire un à chaque mise en vente.
Par ailleurs, si le seuil est supérieur à 1mg/cm2, le propriétaire doit faire un nouveau CREP tous les ans, afin d’être sûr que les revêtements contenant du plomb et les peintures au plomb ne sont pas en train de se détériorer et du coup, d’entraîner un danger pour la santé des occupants et un risque d’intoxication au plomb.
- Dans le cas de la location d’un bien immobilier, le CREP doit dater de moins de 6 ans. Si l’absence de plomb est vérifiée, il n’est pas nécessaire pour le bailleur ou propriétaire de refaire un diagnostic à chaque mise en location.
Pour un immeuble, le diagnostic ne concerne que les parties privatives du bâtiment, on appellera ça le « CREP partie privée », il devra être annexé au contrat de location. Pour les parties communes, ce sont aux copropriétaires, indépendamment d’une transaction immobilière, de faire ce constat. Le « CREP parties communes » n’a aucune durée de validité et doit être mis à disposition de tous les habitants de l’immeuble.
Conservez tous vos diagnostics dans l’espace sécurisé CLÉA
Avec le carnet d’information du logement CLÉA, vous pouvez regrouper tous vos diagnostics immobiliers obligatoires et les consulter à tout moment. Ne prenez plus le risque de perdre vos papiers importants pour la vente ou la location de votre bien immobilier, rassemblez-les au même endroit sur un serveur sécurisé et pérenne !
Quand le diagnostic plomb est-il obligatoire ?
Ce document est valable, sans exception, pour tous les logements dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1949. Faire réaliser un diagnostic plomb est nécessaire dans plusieurs cas de figures :
- pour une location, le CREP doit obligatoirement être annexé au bail d’habitation depuis le 12 août 2008 ;
- lors de la vente d’une maison individuelle ou lors de la vente d’un lot de copropriété, il est à fournir ;
- lorsque le « CREP parties communes » date d’avant le 11 août 2011, le diagnostic doit être refait pour les parties communes d’un immeuble, comme la cave ou le parking ;
- pour ne pas mettre en danger la sécurité des intervenants sur un chantier, les revêtements doivent être vérifiés pour s’assurer de l’absence de plomb.
À savoir
Pour un propriétaire, le prix du diagnostic peut être déduit des revenus locatifs.
Si vous êtes vendeur ou bailleur, quel est l'impact du diagnostic plomb ?
Le CREP doit obligatoirement être inséré dans le dossier de diagnostic technique (DDT) joint soit au contrat de location, soit au compromis de vente puis à l’acte authentique de vente du bien immobilier. Si le CREP n’est pas intégré ou que vous refusez de le transmettre au futur acheteur ou locataire, vous vous exposez à plusieurs sanctions. Vous pourrez être pénalement poursuivi pour mise en danger d’autrui et vices cachés.
Si la recherche de plomb met en évidence la présence d’un risque de saturnisme (intoxication par le plomb, de forme aiguë ou chronique), le diagnostiqueur immobilier va vous donner une note d’information que vous ou le mandataire devrez transmettre à l’acheteur, au locataire ou aux occupants du logement et au Préfet. En cas de présence de plomb repérée dans le cadre du CREP, plusieurs situations existent selon le constat remis :
- Si des unités de diagnostics de classe 3 ont été repérées, en tant que propriétaire vous devez, selon l’article L.1334-9 du Code de la santé publique, entreprendre la réalisation des travaux appropriés pour supprimer l’exposition au plomb tout en garantissant la sécurité des occupants. Vous devez également transmettre une copie complète du constat avec les annexes comprises aux habitants concernés et aux personnes réalisant des travaux dans le lieu.
- Si des unités de diagnostics de classe 1 et 2 sont décelées, vous devez veiller à l’entretien des revêtements en les recouvrant pour éviter leur dégradation future (peinture au plomb sous papier peint par exemple).
Quels sont les différents types de travaux ?
Les travaux palliatifs
Ils consistent à supprimer le risque d’exposition au plomb en recouvrant les surfaces dégradées par la mise en œuvre d’une ou plusieurs couches de peinture ou la pose d’un revêtement durable (papier peint vinyle, plaque de plâtre, faux plafond, etc). La réalisation des travaux est à vos frais en tant que propriétaire du bien immobilier. Vous pouvez faire appel à une société qui effectuera des travaux de décapage en prenant soin de ne pas répandre de poussières plombées.
Les travaux définitifs
Il s’agit d’un remplacement total des éléments dégradés ou d’un décapage complet des surfaces (décapage thermique, sablage, décapage chimique par produit à base de solvants). Quelle que soit la technique, vous devrez faire appel à une société spécialisée qui devra prendre toutes les dispositions nécessaires face aux dispersions de poussières contenant du plomb.
L’obligation de travaux peut aussi être transférée par le vendeur à l’acquéreur. En effet, il est rare que la présence de plomb entraîne le blocage d’une vente puisque les modifications à faire pour rendre le plomb inaccessible n’entraînent pas de gros travaux.
Si vous êtes acheteur ou locataire, quelles sont les conséquences du diagnostic ?
Au moment de l’achat, vous devez être vigilant sur les différents diagnostics techniques obligatoires joints au dossier de diagnostic technique (DDT). Vous devez obligatoirement recevoir, au moment du compromis de vente ou de la promesse de vente, le CREP accompagné d’une notice d’informations résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en cas de présence de plomb dans les revêtements.
En tant que locataire d’un bien immobilier, vous devez également avoir ce diagnostic annexé au contrat de bail.
En cas d’absence du CREP au moment de la vente ou de la location, vous pouvez poursuivre le vendeur ou le bailleur.
En cas de travaux, ceux-ci devront être réalisés par le propriétaire avant l’achat, sauf si une négociation a eu lieu entre les deux parties et que vous désirez les réaliser.
En cas de mutation du vendeur, c’est à vous en tant que nouveau propriétaire du bien immobilier d’engager les travaux pour rendre les matériaux plombés inaccessibles ou détruire complètement les parties contaminées comme une porte, une fenêtre, etc.
