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Diagnostic plomb : bien comprendre en 7 points

Diagnostic plomb : bien comprendre en 7 points

Le diagnostic plomb, appelé également « Constat de Risque d’Exposition au Plomb » (CREP), est l’un des diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente ou location d’un logement dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1949. Il met en avant la présence de plomb et l’état de l’installation intérieure de votre logement. Nos experts vous donnent quelques conseils pour décrypter ce document afin d’être le plus en sécurité possible dans votre appartement ou maison.

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Un diagnostic plomb, mais pour quoi faire ?

Selon l’article L.1334-5 du Code de la santé publique, le diagnostic Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) a pour objectif de repérer les revêtements contenant du plomb en contrôlant la concentration sur les revêtements privatifs du logement, y compris ceux situés à l’extérieur (volets, portail, grille, etc.). Il sert aussi à relever les facteurs de dégradation du bâti en se penchant sur l’état des matériaux contenant du plomb (fissures, écailles, cloques, etc.). Cette situation augmente effectivement la dangerosité du plomb.

Une notice d’information est également annexée au constat avec des indications concernant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.

En effet, la céruse, appelée également « Blanc de Saturne » ou « Blanc de plomb » est un pigment synthétique qui a servi à fabriquer des peintures d’intérieur ou d’extérieur jusqu’en 1948. Cependant, quand ces dernières s’écaillent ou s’effritent, elles dégagent des poussières. Or, le plomb est un métal très dangereux pour la santé en cas d’ingestion ou d’inhalation. C’est une des principales causes du saturnisme infantile en France. Des mesures de prévention ont été prises dans les articles L.1334-2 et suivants du Code de la santé publique au sujet de ces peintures au plomb.

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Que vérifie le diagnostiqueur ?

Le diagnostic Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) doit obligatoirement être effectué par un professionnel. Depuis l’entrée en vigueur de l’arrêté du 19 août 2011, seuls des diagnostiqueurs répondant aux critères suivants peuvent réaliser cette mission :

  • Disposer d’un certificat délivré par un organisme accrédité COFRAC.
  • Avoir des appareils de mesures conformes à l’arrêté.
  • Être en mesure de présenter une « attestation de durée maximale de vie de la source radioactive » pour ses appareils de repérage.

Durant le diagnostic, le professionnel réalise des expertises dans les revêtements du logement (les peintures anciennes, le plâtre, les briques) et ceux de l’extérieur (les volets, par exemple). Puis il contrôle les annexes utilisées pour un usage courant comme la buanderie. Pour ce travail, le diagnostiqueur peut faire appel à deux techniques afin de constater ou non la présence de plomb dans les peintures :

  • Le prélèvement d’échantillons à analyser en laboratoire.
  • Les détecteurs à fluorescence X qui permettent d’exciter la couche K de l’atome du plomb et d’en mesurer la présence par fluorescence. À noter, avant chaque inspection, l’auteur du constat procède si nécessaire au calibrage de l’appareil à source radioactive.
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Quelles sont les limites du diagnostic plomb ?

Le diagnostic plomb est fourni dans le cadre du dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l’acquéreur ou au locataire. Le propriétaire doit donc le fournir lors de la signature de l’acte de vente ou du contrat de location.

Réaliser un diagnostic est aussi fortement recommandé lorsque vous envisagez des travaux pour avoir un logement sain et sûr. Il permet de protéger au mieux les artisans qui viendront sur le chantier et d’éviter les risques d’intoxication pendant la réalisation des travaux.

Selon l’arrêté du 19 août 2011, le diagnostic doit être très précis pour être valide et contenir plusieurs parties :

  • Sur la première page doivent figurer toutes les données mentionnées par cet arrêté, c’est-à-dire l’identification et les coordonnées du propriétaire et de l’organisme de repérage, la référence du contrat d’assurance du diagnostiqueur, l’attestation du détecteur à fluorescence X et la norme méthodologique employée (norme AFNOR NF X46-030).
  • Des mentions obligatoires en cas de détection de revêtement contenant du plomb.
  • Un croquis réalisé par le diagnostiqueur afin de montrer les locaux visités et non visités.
  • Un tableau récapitulatif des résultats de l’analyse réalisée.
  • Une notice d’information sur les risques d’intoxication au plomb et les mesures de prévention à mettre en œuvre en cas de présence de plomb dans les revêtements.
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Combien de temps le diagnostic plomb est-il valable ?

Dans le cas du CREP, il y a deux validités différentes :

  • Pour une vente, le diagnostic doit dater de moins d’un an. Cependant, si le CREP confirme qu’il n’y a aucune présence de plomb dans les revêtements du logement (en-dessous du seuil de 1mg/cm2), il n’est pas nécessaire d’en refaire un à chaque mise en vente.

Par ailleurs, si le seuil est supérieur à 1mg/cm2, le propriétaire doit faire un nouveau CREP tous les ans, afin d’être sûr que les revêtements contenant du plomb et les peintures au plomb ne sont pas en train de se détériorer et du coup, d’entraîner un danger pour la santé des occupants et un risque d’intoxication.

  • Dans le cas d’une location, le CREP doit dater de moins de 6 ans. Si l’absence de plomb est vérifiée, il n’est pas nécessaire pour le loueur de refaire un diagnostic à chaque mise en location.

Pour un immeuble, le diagnostic ne concerne que les parties privatives de l’immeuble, on appellera ça le « CREP partie privée », il devra être annexé au contrat de location. Pour les parties communes, ce sont aux copropriétaires, indépendamment d’une transaction immobilière, de faire ce constat. Le « CREP parties communes » n’a aucune durée de validité et doit être mis à disposition de tous les habitants de l’immeuble.

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Quand est-il obligatoire ?

Ce document est valable, sans exception, pour tous les logements dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1949. Réaliser un diagnostic est nécessaire dans plusieurs cas de figures :

  • Pour une location, il doit obligatoirement être annexé au bail d’habitation depuis le 12 août 2008.
  • Lors de la vente d’une maison individuelle ou lors de la vente d’un lot de copropriété, il est à fournir.
  • Lorsque le « CREP parties communes » date d’avant le 11 août 2011, le diagnostic doit être refait pour les parties communes d’un immeuble, comme la cave ou le parking.
  • Pour ne pas mettre en danger la sécurité des intervenants sur un chantier dans des parties communes, les revêtements doivent être vérifiés pour s’assurer de l’absence de plomb.

À savoir

Pour un propriétaire, le prix du diagnostic peut être déduit des revenus locatifs.

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Si vous êtes vendeur ou bailleur, quel est l'impact du diagnostic plomb ?

Le CREP doit obligatoirement être inséré dans le dossier de diagnostic technique (DDT) joint soit au contrat de location, soit au compromis puis à l’acte authentique de vente du logement. Si le CREP n’est pas intégré ou que vous refusez de le transmettre au futur acheteur ou locataire, vous vous exposez à plusieurs sanctions. Vous pourrez être pénalement poursuivi pour mise en danger d’autrui et vices cachés.

Si la recherche de plomb met en évidence la présence d’un risque de saturnisme, le diagnostiqueur va vous donner une note d’information que vous ou le mandataire devrez transmettre à l’acheteur, au locataire ou aux occupants du logement et au Préfet. En cas de présence de plomb repérée dans le cadre du CREP, plusieurs situations existent selon le constat remis :

  • Si des unités de diagnostics de classe 3 ont été repérées, en tant que propriétaire vous devez, selon l’article L.1334-9 du Code de la santé publique, entreprendre la réalisation des travaux appropriés pour supprimer l’exposition au plomb tout en garantissant la sécurité des occupants. Vous devez également transmettre une copie complète du constat avec les annexes comprises aux habitants concernés et aux personnes réalisant des travaux dans le lieu.
  • Si des unités de diagnostics de classe 1 et 2 sont décelées, vous devez veiller à l’entretien des revêtements en les recouvrant pour éviter leur dégradation future.

Quels sont les différents types de travaux ?

Les travaux palliatifs, qui consistent à supprimer le risque d’exposition au plomb en recouvrant les surfaces dégradées par la mise en œuvre d’une ou plusieurs couches de peinture ou la pose d’un revêtement durable (papier peint vinyle, plaque de plâtre, faux plafond…). La réalisation des travaux est à vos frais en tant que propriétaire. Vous pouvez faire appel à une société qui effectuera des travaux de décapage en prenant soin de ne pas répandre de poussières plombées.

Les travaux définitifs, c’est-à-dire un remplacement total des éléments dégradés ou un décapage des surfaces (décapage thermique, sablage, décapage chimique par produit à base de solvants). Quelle que soit la technique, vous devrez faire appel à une société spécialisée qui devra prendre toutes les dispositions nécessaires face aux dispersions de poussières contenant du plomb.

L’obligation de travaux peut aussi être transférée par le vendeur à l’acquéreur. Il est rare que la présence de plomb entraîne le blocage d’une vente puisque les modifications à faire pour rendre le plomb inaccessible n’entraînent pas de gros travaux.

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Si vous êtes acheteur ou locataire, quelles sont les conséquences du diagnostic ?

Au moment de l’achat, vous devez être vigilant sur les différents diagnostics joints au dossier de diagnostic technique (DDT). Vous devez obligatoirement recevoir, au moment du compromis ou de la promesse de vente, le CREP accompagné d’une notice d’informations résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en cas de présence de plomb dans les revêtements.

En tant que locataire, vous devez également avoir ce diagnostic annexé au contrat de bail.

En cas d’absence du CREP au moment de la vente ou de la location, vous pouvez poursuivre le vendeur ou le bailleur.

En cas de travaux, ceux-ci devront être réalisés par le propriétaire avant l’achat, sauf si une négociation a eu lieu entre les deux parties et que vous désirez les réaliser.

En cas de mutation du vendeur, c’est à vous en tant que nouveau propriétaire d’engager les travaux pour rendre les matériaux plombés inaccessibles ou détruire complètement les parties contaminées comme une porte, une fenêtre, etc.

 

Quels travaux de rénovation sont à la charge des propriétaires et des locataires ?

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Diagnostic plomb : bien comprendre en 7 points

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Vérifiez les informations générales

Les informations indiquées relatives au bien doivent être cohérentes. Assurez-vous que le document mentionne bien la date de visite/de repérage, type de bien diagnostiqué, adresse, localisation précise (étage, porte palière…), autres lots éventuels à diagnostiquer (cave, parking).

A noter : le nom et les coordonnées de la personne juridique ayant fait établir le diagnostic doivent être mentionnés. Cela peut être le propriétaire ou son représentant.

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Contrôlez qu’il s’agit du bon type de constat

Il existe plusieurs types de constats de risque d’exposition au plomb (CREP) dont la durée de validité varie. En première page, la demande doit être précisée afin de savoir s’il s’agit d’une commande effectuée pour une vente (validité de 1 an sauf s’il n’y a pas de plomb détecté) ou une mise en location (validité de 6 ans sauf s’il n’y a pas de plomb détecté).

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Veillez à ce que le diagnostiqueur soit certifié

Les coordonnées exactes du diagnostiqueur sont primordiales car elles permettent de savoir s’il est certifié et assuré. Le document doit faire apparaître la référence de son certificat, l’organisme délivreur, la date de délivrance ainsi que la compagnie et la police d’assurance valide. Vous pouvez vérifier cette information en ligne.

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Renseignez-vous sur le matériel de mesure utilisé

Les références exactes du matériel utilisé sont primordiales, car celui-ci doit impérativement bénéficier d’une autorisation avec une référence et une date de validité. Toutes ces données doivent apparaître en première page.

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Veillez à ce que les informations essentielles du diagnostic figurent en première page

Les conclusions du diagnostic doivent être visibles dès la première page du rapport. Cette page doit aussi rappeler le cadre réglementaire dans lequel s’effectue la mission, ainsi que les mentions obligatoires lors d’une détection de plomb.

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Prenez connaissance des modalités du CREP

Le cadre réglementaire, d’intervention et de repérage des matériaux doit être indiqué. A minima, ce sont les textes réglementaires (arrêtés et articles du code de la santé publique) qui doivent être affichés.

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Contrôlez l’appareil de mesure utilisé

Les détails relatifs à l’appareillage utilisé pour les mesures sont affichés dans le rapport, en plus de la synthèse de la première page. Vous devez également retrouver dans cette partie les détails techniques et le nom personnel du diagnostiqueur affilié à l’appareil.

A savoir : Le diagnostiqueur a l’obligation d’afficher les données relatives à la « justesse » de l’appareil. Celles-ci se caractérisent par la différence éventuelle de concentration (mg/cm²) entre la première et la dernière mesure du jour du repérage. Si l’appareil est juste, il ne doit pas y avoir de différence. En cas de « remise sous tension », il faut procéder à une nouvelle comparaison.

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Regardez si les coordonnées du laboratoire sont présentes

En cas de prélèvements pour analyses, les coordonnées du laboratoire doivent être indiquées. Il est peu fréquent qu’un prélèvement soit réalisé sur ce type de diagnostic. C’est le cas lorsque le diagnostiqueur émet un doute.

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Consultez les détails du bien expertisé

Les détails relatifs au bien mesuré définissent le périmètre de la mission et sont affichés dans le rapport. Vous devez retrouver dans cette partie les données de la première page, mais également quelques précisions comme le type d’immeuble concerné (et sa typologie en cas de logement collectif), et l’époque de construction. Un croquis est souvent annexé au rapport.

A savoir  : Le diagnostiqueur doit spécifier tous les locaux et zones visités. Si un local ou une zone n’a pas pu être rendu accessible lors de la visite, il doit le mentionner à cet endroit dans le rapport.

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Lisez les détails techniques de l’intervention

Avant l’affichage des résultats détaillés, le diagnostiqueur doit indiquer dans son rapport le détail de la méthodologie et du protocole respecté pour son intervention. Cette partie détaille la méthodologie technique tout en faisant référence au texte réglementaire de référence.

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Assurez-vous de bien comprendre les résultats

Le diagnostiqueur doit afficher la manière réglementée dont il faut lire les résultats et les interpréter, avec notamment la notion de « zone » et de « classement de 0 à 3 ».

Puis le rapport doit afficher les résultats détaillés par rapport aux zones établies mais également par élément diagnostiqué dans chaque zone.

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Vérifiez la présence de plomb

Lorsque le diagnostiqueur certifié repère un élément contenant du plomb, il doit le détailler en fournissant éventuellement un croquis ou une photo. Il doit aussi spécifier la valeur mesurée (en mg/cm²) et décrire son état de conservation/dégradation à l’aide d’une échelle allant de 1 à 3.

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Lisez la conclusion du diagnostic

La conclusion doit faire apparaître les éléments importants qui ressortent du diagnostic. Un tableau récapitulatif des mesures effectuées et de la répartition par type de classement peut être affiché ici si ça n’a pas été fait en première page.

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Consultez les recommandations

Le diagnostiqueur a pour mission d’informer sur les risques liés au plomb. Dans cette partie du rapport, il doit faire figurer ses recommandations. Il peut également y ajouter une partie informative en annexe.

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Assurez-vous que le tableau de situation du logement est bien rempli

Le tableau dédié au constat de la dégradation du bâti (et à la transmission ou non nécessaire à l’agence régionale de santé) est obligatoire et doit être affiché. Chaque ligne doit être renseignée par la réponse OUI ou NON sur la trame réglementaire.

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Vérifiez que le diagnostic est bien complet

Le diagnostiqueur doit signer le rapport en son nom, avec le lieu et la date, puis annexer ses certificats de compétences officiels en cours de validité. Les autres annexes (croquis de repérage par exemple) peuvent être ajoutées au dossier mais elles ne sont pas obligatoires.

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Informez-vous sur la mission du diagnostiqueur

Dans le cadre de sa mission d’information, en plus des recommandations préalablement affichées dans le rapport, le diagnostiqueur doit rappeler le caractère informatif de son diagnostic en s’appuyant sur les textes réglementaires.

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