Le diagnostic de performance énergétique ou DPE : bien comprendre
Au sommaire :
Le DPE vierge, dans quel cas est-il autorisé ?

Le DPE vierge, dans quel cas est-il autorisé ?

Selon le Code de la construction et de l’habitation, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) fait partie des diagnostics obligatoires depuis 2006 pour la mise en vente d’un logement et depuis 2007 pour la mise en location. Depuis 2011, il doit d’ailleurs figurer sur l’annonce immobilière de vente ou de location pour indiquer les performances énergétiques de l’appartement ou de la maison et donner une estimation des factures d’énergie à venir et des émissions de gaz à effet de serre produites. Il existe néanmoins des exceptions où l’information ne peut être fournie aux futurs locataires ou acquéreurs : quand le DPE est blanc, sans étiquette complétée. Dans quel cas le DPE vierge est-il autorisé ? Nos experts vous expliquent tout.

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Qu’est-ce qu’un DPE vierge ?

Un DPE vierge, DPE blanc ou DPE sans étiquette énergie et climat (GES) est un diagnostic de performance énergétique qui ne fournit ni indication sur les consommations énergétiques du logement ni sur la production annuelle d’émissions de gaz à effet de serre. Contrairement au DPE dûment complété, le DPE vierge n’affiche aucune note comprise entre A et G représentant la classe énergétique, et aucune données de consommation d’énergie primaire ou d’émission de gaz à effet de serre exprimées respectivement en kWhEP/m².an et kg éqCO2/m².an.

Le futur locataire ou acquéreur ne peut donc pas avoir de vision sur les factures à venir ni sur l’impact environnemental de l’habitation. Il ne peut pas non plus comparer les différents logements entre eux en termes de confort thermique, d’isolation ou de performance énergétique des bâtiments.

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DPE vierge : dans quel cas est-il possible ?

Pour comprendre pourquoi les DPE vierges sont courants dans les transactions immobilières, il faut se pencher sur la méthode de calcul du DPE. En effet, le diagnostiqueur professionnel certifié peut utiliser deux méthodes de calcul pour la consommation énergétique du logement sur les postes chauffage, production d’eau chaude et refroidissement ainsi que pour la production annuelle d’émissions de gaz à effet de serre.

  • Soit sur la base d’une méthode de calcul permettant d’estimer la consommation pour une utilisation standard du bâtiment (selon s’il est neuf ou ancien datant d’après 1948). Il s’agit de la méthode 3CL (Consommation Conventionnelle des Logements) qui utilise un logiciel d’évaluation thermique prenant en compte les informations et mesures relevées dans le logement (type de fenêtre, épaisseur des murs, mode de chauffe, superficie, etc.).
  • Soit selon la quantité d’énergie effectivement consommée, à l’aide des factures d’énergie des 3 années précédentes. Cette méthode est obligatoire pour les bâtiments construits avant le 1er janvier 1948 ainsi que pour les appartements datant d’après 1948, dans lesquels le chauffage est collectif, sans comptage individuel.

Si l’âge du bâtiment ou ses caractéristiques ne sont pas compatibles avec la première méthode, le diagnostiqueur doit s’appuyer sur les consommations réelles pour effectuer le DPE. En effet, les modes de construction d’avant 1948 étaient trop disparates d’une région à une autre et trop différents des constructions récentes plus standardisées pour espérer obtenir une estimation fiable via la méthode 3CL.

La conséquence de cette méthode de calcul sur factures  ? La généralisation des DPE vierges ou DPE blancs lorsque les factures d’électricité et de gaz des 3 dernières années ne peuvent être fournies. Normalement et comme pensé dans la réglementation, les DPE vierges ne devraient exister qu’à titre exceptionnel mais la difficulté à accéder aux factures les rendent plus habituels que prévus. C’est par exemple le cas quand  :

  • un logement est inoccupé depuis longtemps  ;
  • les propriétaires sont incapables de fournir les documents (personnes âgées, succession, délégation à une agence…)  ;
  • les occupants se chauffaient au bois qu’ils coupaient eux-mêmes  ;
  • le logement est une résidence secondaire (cas d’absence prolongée)  ;
  • les locataires précédents sont partis en mauvais termes avec les propriétaires  ;
  • le syndic d’un logement collectif ne peut être joint, etc.

Dans ce cas, le diagnostiqueur ne peut pas réaliser le DPE, il est autorisé à dresser un DPE vierge avec la mention «  consommations non exploitables  ». Cependant, même sans sa valeur informative sur la performance énergétique des bâtiments, le diagnostic reste utile car il contient des conseils pour faire des économies d’énergie et des recommandations de travaux pour améliorer la performance de l’appartement ou de la maison. Une étude thermique plus poussée peut également être entreprise par le diagnostiqueur.

À savoir

Un DPE vierge n’empêche ni la signature d’une promesse de vente ou d’un contrat de vente chez le notaire, ni la signature d’un bail avec un locataire. Les transactions immobilières peuvent avoir lieu normalement.

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Quelle est la durée de validité d’un DPE vierge ?

Selon l’article R134-4-2 du Code de la construction et de l’habitation, la durée de validité du diagnostic de performance énergétique est fixée à dix ans, qu’il soit vierge ou complété.

Dans le cas d’un DPE vierge, il est toutefois conseillé de le refaire en cas de vente ou de mise en location dans un délai compris entre 3 et 10 ans après la réalisation du précédent DPE et ce, malgré la validité du document. En effet, le DPE reste un outil à valeur informative important pour les futurs acquéreurs ou locataires. Si vous possédez dorénavant les factures nécessaires à l’élaboration du DPE, autant solliciter un diagnostiqueur. En effet, la réalisation de ce diagnostic coûte généralement entre 100 et 250 euros au propriétaire mais s’avère être un véritable atout lors d’une transaction immobilière.

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FAQ DPE vierge

Peut-on vendre ou acheter un bien avec un DPE vierge  ?

Une maison ou un appartement doté d’un DPE vierge peut être mis en vente puis vendu en toute légalité. En effet, le DPE est obligatoire pour la vente mais il est tout à fait accepté qu’il soit vierge si le bâtiment est soumis à la méthode de calcul du DPE selon les consommations réelles (bâtiment d’avant 1948 ou logement collectif sans comptage individuel) et que les factures ne peuvent être fournies. La promesse de vente ainsi que l’acte de vente notarial signés avec le futur acquéreur sont valables en cas de DPE vierge. Cependant, les acquéreurs s’engagent à acheter le bien sans connaître la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre de leur future propriété, ce qui ne permet pas de prévoir le confort thermique du logement ainsi que le budget chauffage.

Le DPE est inclus dans un dossier de diagnostic technique (DDT), remis au plus tard le jour de la signature de l’acte de vente. Ce dossier comprend également  :

Peut-on louer un bien avec un DPE vierge  ?

De même que pour la vente d’un bien, la location d’une maison ou d’un appartement est tout à fait possible et réglementaire en cas de DPE vierge (si les conditions d’obtention du DPE vierge sont remplies). En effet, la mention obligatoire ne porte que sur la présence du DPE dans l’annonce immobilière (et dans le dossier de diagnostic technique pour les bailleurs), pas sur le contenu du diagnostic. La signature d’un bail de location est ainsi permise. En revanche, le futur locataire ne sait pas si le logement est bien isolé et s’il aura de grosses factures énergétiques. Il prend donc un risque sur lequel il ne dispose d’aucun recours.

Un DPE vierge est-il valide sans justificatif, ni recommandation  ?

Généralement, l’absence de facture est suffisante pour autoriser un DPE vierge. Les étiquettes énergie et climat (GES) spécifient alors  : «  DPE vierge, consommations non exploitables  ».

Normalement, le diagnostiqueur peut fournir des recommandations même sans connaître la classe énergétique du logement. Ces conseils sont toujours utiles pour améliorer la performance énergétique de la maison ou de l’appartement. Malgré tout, le DPE sans justificatif ni recommandation est valable pour une vente ou une location.

Peut-on obtenir un prêt Action Logement sans travaux avec un DPE vierge  ?

Le Prêt Accession d’Action Logement, anciennement appelé 1  % patronal, est un prêt à un taux avantageux disponible pour les salariés du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus, pour leur achat dans le neuf ou dans l’ancien (avec ou sans travaux). Afin de pouvoir bénéficier de ce prêt pour un bien ancien sans travaux, le DPE du logement doit être classé entre A et E en termes de consommation énergétique. Avec un DPE vierge qui ne présente aucune étiquette énergétique, il n’est donc pas possible d’obtenir ce prêt.

Absence de DPE, DPE vierge et DPE en cours  : quelles différences  ?

Il existe 3 cas de figure où le DPE ne fournit pas les lettres de notation comprises entre A et G pour les étiquettes énergie et climat  :

  • Le DPE vierge où les étiquettes sont visibles mais barrées avec la mention «  DPE vierge, consommations non exploitables  ». Il est autorisé si les caractéristiques du logement et celles de la méthode de calcul du DPE sont remplies. Dans ce cas, il n’y a pas de recours possible.
  • Le DPE en cours lorsque le propriétaire n’a pas encore effectué le diagnostic ou qu’il est en attente des résultats. Le futur locataire ou futur acquéreur est alors en droit de réclamer le contenu du DPE avant de s’engager.
  • L’absence de DPE, qui est une anomalie et un non-respect de la réglementation pour des bâtiments à usage de logement. Dans ce cas, le vendeur ou le bailleur risque des sanctions comme l’annulation du contrat de vente ou de location ou bien le versement de dommages et intérêts.

À savoir

Il existe des exceptions au caractère obligatoire du DPE : les biens non soumis au DPE . Pour les bâtiments suivants, l’absence de diagnostic de performance énergétique est normale et réglementaire :

  • les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation égale ou inférieure à deux ans ;
  • les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m² ;
  • les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation ;
  • les bâtiments servant de lieux de culte ;
  • les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du code du patrimoine ;
  • les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ;
  • les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.

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