Tout savoir sur le DPE de classe F

Vous souhaitez acheter un logement et faites face à des DPE F ? Ou alors vous cherchez à vendre et le diagnostiqueur immobilier a classé votre bien avec une étiquette F ? Quels sont les impacts de la classe énergie F sur la consommation énergétique, le prix de vente et la mise en location d’une maison ou d’un appartement ? Quelles solutions permettent d’améliorer la performance énergétique du logement et de sortir du statut de passoire thermique ? Nos experts vous donnent toutes les clés pour comprendre le diagnostic de performance énergétique F suite à la refonte du DPE applicable à partir du 1er juillet 2021.

Au sommaire :
Tout savoir sur le DPE de classe F

Que signifie un DPE F ?

Créé en 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est l’un des diagnostics techniques obligatoires pour la vente ou la location d’une maison ou d’un appartement, au même titre qu’un diagnostic électrique ou gaz. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier en amont de la mise sur le marché puisque la note du DPE doit absolument apparaître sur les annonces immobilières puis dans le dossier de diagnostic technique.

Le diagnostic immobilier DPE informe sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Le DPE détient une étiquette énergie avec un double seuil complétée d’une étiquette climat, notées de A à G, A étant la meilleure classe énergétique et G la plus mauvaise. Mais que veut dire la lettre F sur le DPE ? Un logement classé F signifie que l’habitation consomme une quantité importante d’énergie et/ou produit une grande quantité de gaz à effet de serre. Ce type de logement est classé dans la catégorie des passoires énergétiques qui représente 4,8 millions de logements français en 2021.

Auparavant, l’étiquette énergie classait les biens exclusivement en fonction de la consommation d’énergie primaire. Quand on parlait de classe énergie F, on faisait donc référence seulement à la consommation en énergie primaire comprise entre 331 et 450 kWh/m² par an. Depuis le 1er juillet 2021, l’étiquette énergie prend aussi en compte les émissions de CO2, qui deviennent tout aussi importantes dans le classement du bien. Sur les diagnostics de performance, l’étiquette énergie dispose désormais d’un système de double seuil.

Que signifie donc le nouveau DPE F ? Un logement de classe F est dorénavant un logement qui consomme entre 330 et 420 kWh/m² d’énergie primaire sur l’année et/ou qui émet entre 70 et 100 kg CO2 eq/m².an. En effet, les double-seuils impliquent qu’un logement est classé selon sa plus mauvaise performance, que ce soit sa consommation en énergie primaire ou en gaz à effet de serre. Les seuils d’une classe énergétique F sont particulièrement élevées et seuls les biens notés G sont plus énergivores ou consommateurs de gaz à effet de serre.

Selon une étude du ministère de la Transition écologique publiée en 2020, les logements de classe F représentent 10,8 % du parc résidentiel français. Il s’agit surtout de logements construits avant 1948, qui ne bénéficient pas d’une bonne isolation thermique ni de solution de chauffage performante. Avec la refonte du DPE de 2021, certains logements anciennement classés E vont acquérir l’étiquette énergie F et entrer dans la catégorie des passoires énergétiques (étiquette F et G), notamment des logements chauffés au fioul ou au gaz.

Quelles sont les conséquences d’un DPE F pour l’occupant du logement ?

Quel est l’impact d’un DPE F sur la consommation énergétique ?

Grâce au caractère obligatoire du DPE (au même titre que les autres diagnostics immobiliers), chaque futur locataire ou futur propriétaire accède à une estimation des frais liés aux dépenses énergétiques. Le nouveau diagnostic DPE mis en place en juillet 2021 est encore plus précis pour répondre à la question : « combien vais-je payer de factures avec un DPE F ? » car il propose une estimation des coûts annuels d’énergie du logement sous forme de fourchette.

Cette estimation de la consommation énergétique par an se fonde sur les caractéristiques du logement (bâti, qualité de l’isolation, type de fenêtres, système de chauffage) pour 5 postes d’énergie principaux : chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation, éclairage et auxiliaires (auparavant, seuls les 3 premiers critères étaient pris en compte). Avec un appartement ou une maison de classe énergie F, la facture d’énergie risque d’être salée. Pour vous donner un ordre de grandeur, un appartement de 40 m2 chauffé à l’électricité pour 90 €/mois est classé F. Le classement énergétique est donc un critère à prendre en compte lors de la signature du bail ou de l’acte de vente.

L’estimation de la facture énergétique indiquée sur le DPE sert à renseigner les ménages sur les charges de leur futur logement et à les sensibiliser aux économies d’énergie. Cependant, cette fourchette est basée sur des moyennes et utilisations standard du logement et ne constitue en rien une vérité absolue. En effet, les factures d’énergie d’un logement dépendent aussi grandement des habitudes du ménage comme la température de consigne, le degré d’occupation du logement, le nombre d’habitants, les habitudes de consommation d’eau chaude ou encore l’utilisation des équipements électriques.

Diagnostic de performance énergétique F : quel impact sur les aides ?

  • En tant qu’acheteur d’un logement de classe énergie F

Si vous souhaitez acheter un bien et comptez sur le Prêt Accession d’Action Logement, anciennement appelé 1 % patronal, sachez que le DPE du logement doit être compris entre A et E. Un logement au DPE F vous prive donc de cette source de financement à un taux avantageux, accessible aux salariés du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus, pour leur achat dans le neuf ou dans l’ancien.

  • En tant que propriétaire occupant d’un logement de classe énergie F

Le gouvernement ayant pour objectif que l’ensemble des logements F et G soient rénovés d’ici 2028, plusieurs aides sont disponibles pour inciter les propriétaires à la rénovation énergétique de leur logement (qu’ils occupent ou qu’ils louent). Parmi elles, MaPrimeRénov’, les Certificats d’économies d’énergie (coups de pouce chauffage et rénovation globale), les aides des collectivités locales, les aides d’Action Logement, la TVA à 5,5 %. Les propriétaires d’un logement noté F peuvent prétendre à toutes ces aides mais aussi à un bonus spécifique « sortie de passoire thermique » qui s’adresse aux biens de classes énergétiques F et G.

Quelles sont les conséquences d’un DPE F pour un propriétaire-bailleur ?

Pour le caractère opposable du DPE

Auparavant purement informatif, la réforme du DPE rend le diagnostic de performance énergétique opposable au vendeur et au bailleur à partir du 1er juillet 2021. Cela signifie qu’en cas d’erreur sur le diagnostic, la responsabilité contractuelle du vendeur ou du bailleur peut être engagée. Toutefois, les recommandations de travaux contenues dans le DPE conservent une valeur purement indicative et n’impliquent aucune obligation.

Ce qui change vraiment avec l’opposabilité du DPE c’est que, désormais, un acheteur peut se retourner contre le vendeur d’un bien immobilier si l’étiquette énergie est erronée. Par exemple, si un particulier acquiert un appartement de classe énergie E alors qu’il correspond en réalité à une étiquette F, le propriétaire sera considéré comme responsable et pourra être contraint de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour que le logement sorte du statut de passoire thermique. Le vendeur pourra à son tour se retourner contre le diagnostiqueur qui a mal évalué le DPE du logement et ce dernier risquera une condamnation par le tribunal. De la même façon, un locataire peut engager la responsabilité du bailleur s’il constate une irrégularité dans le DPE qui lui porte préjudice.

D’autre part, l’opposabilité du DPE permettra aux pouvoirs publics d’adosser plus facilement à l’étiquette de performance énergétique des dispositifs réglementaires d’obligation ou d’incitation comme l’interdiction de location des logements les plus énergivores ou des aides spécifiques à la rénovation.

Pour la location d’un bien de classe énergie F

Plusieurs mesures sont prévues pour interdire progressivement la mise en location des passoires énergétiques, qui regroupent les logements ayant une note F ou G au DPE. Cette trajectoire d’interdiction a pour objectif d’accélérer la rénovation énergétique des biens les plus énergivores, de limiter les émissions de gaz à effet de serre et de lutter contre la précarité énergétique. Voici les étapes à retenir pour les propriétaires et bailleurs :

  • En 2025, les logements classés G seront retirés du marché locatif. Ces biens ne remplissent effectivement pas les critères de décence et doivent être rénovés.
  • Au 1er janvier 2028, ces règles s’appliqueront également aux logements dotés d’une étiquette F. L’ensemble des passoires énergétiques désignées par les étiquettes F et G du futur DPE seront ainsi exclues du marché locatif.
  • En 2034, les logements de classe énergie E seront également concernés par l’interdiction de la mise en location.

Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024. Cependant, les propriétaires qui louent un logement classé E, F ou G sont encouragés à faire réaliser un nouveau diagnostic de performance énergétique sans attendre 2025 puisqu’un changement d’étiquette est riche de conséquences. Certains logements notés F pourraient ainsi ne pas être concernés par l’interdiction de location en raison d’un reclassement en E ou bien devoir être rénovés plus rapidement que prévu du fait d’un passage en catégorie G.

Avec le nouveau DPE, il est prévu que 4 logements sur 10 changent d’étiquette. Ainsi, environ 800 000 logements jusque-là classés E deviendront des passoires énergétiques (surtout des logements chauffés aux énergies fossiles). À l’inverse, environ 800 000 logements actuellement classés F rejoindront la classe E, notamment des logements chauffés au bois et à l’électricité. Un changement de statut considérable qui justifie la nécessité de réaliser un diagnostic énergétique sans attendre !

La loi Énergie Climat du 8 novembre 2019 et la loi Climat et résilience de 2021 prévoient également plusieurs obligations pour les bailleurs et propriétaires louant des biens énergivores (classes F et G du nouveau DPE) comme l’interdiction d’augmenter le loyer au changement de locataire, au renouvellement du bail ou pendant le bail.

Pour la vente d’un bien de classe énergie F

Document de référence de la performance énergétique des biens immobiliers, le DPE impacte directement les prix de vente : un bien noté A ou B se vend donc plus cher qu’un bien de classe énergie F, toutes choses égales par ailleurs. C’est ce qu’on appelle la valeur verte, c’est-à-dire l’augmentation de valeur grâce à une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre.

Selon l’étude sur la valeur verte des logements vendus en 2019 publiée par le Conseil Supérieur du Notariat, un logement de classe F ou G subit une moins-value de 2 à 18 % par rapport à un logement de référence de classe D. Ainsi, en Bretagne et dans le Grand Est, les maisons d’étiquette énergie de classe F-G se sont vendues en moyenne 13 % moins cher que celles de classe D. Une différence qui atteint 18 % en Nouvelle Aquitaine. Même si l’effet des plus mauvaises étiquettes reste moins important sur le marché des appartements, la moins-value réalisée sur la vente est comprise entre -2 et -9 %. Si vous êtes propriétaire d’un logement de classe énergie F, des travaux de rénovation énergétique semblent donc indispensables pour vendre votre bien au meilleur prix tout en agissant contre le réchauffement climatique !

Comment améliorer la performance énergétique d’un logement de classe énergie F ?

Le diagnostic de performance énergétique est un outil indispensable pour vous aider à prioriser les travaux de rénovation énergétique à réaliser chez vous. Avant la refonte du DPE, les diagnostiqueurs y indiquaient déjà des recommandations de travaux pertinents par rapport aux caractéristiques du logement. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE se présente comme un document technique plus complet, donnant notamment des informations supplémentaires sur le confort d’été, la qualité de ventilation, la qualité de l’isolation ou même la répartition des déperditions thermiques dans le logement. Ce sont des éléments précieux pour connaître les points faibles de l’appartement ou de la maison et savoir quels chantiers lancer.

D’ailleurs, les conclusions du DPE ne s’arrêtent pas à un constat de l’état du logement mais fournissent des conseils de travaux de rénovation selon deux niveaux d’ambition (travaux prioritaires et travaux permettant d’aller vers un logement performant), avec une estimation du budget associé. Un véritable outil d’aide à la décision pour les propriétaires qui souhaitent engager des travaux de rénovation énergétique  !

Plus concrètement, quels travaux faire pour améliorer la performance énergétique et relever un DPE F ? Généralement, des travaux d’isolation thermique, le remplacement du système de chauffage et le changement des menuiseries permettent d’améliorer la performance énergétique du logement de façon considérable, et notamment de passer de la classe F à la classe E.

Améliorer la performance énergétique de votre logement

Attention, même une rénovation énergétique complète ne permet pas de passer d’un DPE F à un DPE A car la structure ancienne du bâtiment et sa conception initiale conservent un rôle important dans la performance énergétique du logement.

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  • Ancien, neuf, sur plan : comment se décider ?
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Vous construisez une maison ?

  • Comment trouver un terrain ?
  • Quelles démarches administratives et quelles assurances ?
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