Quels documents sont obligatoires (ou non) tout au long du processus d’achat de maison ?

Vous avez eu un coup de cœur pour un bien et vous souhaitez faire une offre ? Pour qu’elle soit valable juridiquement, celle-ci doit être écrite (de manière manuscrite, par mail ou en remplissant un formulaire préétabli par votre agent immobilier) et indiquer au minimum les informations suivantes :

• la désignation du bien ;
• le prix auquel vous souhaitez acquérir le bien ;
• le délai de validité de votre offre, qui est en règle générale compris entre une et deux semaines.

Si le vendeur de la maison l’accepte, cette offre engage l’acheteur.

Pour mettre toutes les chances de votre côté au moment de l’offre et convaincre le vendeur de sélectionner votre profil, vous pouvez ajouter d’autres informations :

• une preuve de votre identité (carte d’identité, passeport…) ;
• une preuve de votre capacité financière à acheter le bien (salaires, employeur et type de contrat) ;
• une simulation ou un plan de financement proposé par un organisme bancaire ou un courtier en prêt immobilier.

Si vous optez pour l’offre d’achat, qui n’est pas une étape obligatoire dans le processus d’achat d’un bien immobilier, nous vous conseillons vivement de rédiger une proposition la plus complète possible afin d’être sélectionné par le vendeur du bien.

Une fois que le vendeur a accepté votre offre, il est nécessaire de procéder à la signature du compromis de vente ou la promesse de vente. Cette étape n’est pas obligatoire légalement, mais elle est vivement conseillée puisqu’elle permet d’exprimer clairement les termes et les conditions de la vente pour les deux parties.

À ce stade, acheteurs et vendeurs peuvent s’accorder sur deux types de documents :

• La promesse unilatérale de vente peut être signée lorsque l’acheteur n’est pas sûr de vouloir acheter le bien. Dans cet acte, le propriétaire s’engage à vendre son bien à un prix déterminé à l’acheteur. Ce dernier peut décider de lever l’option ou non, dans le délai de rétractation prévu.
• Le compromis de vente peut être signé lorsque les deux parties sont sûres de vouloir conclure la vente. Comme dans la promesse, l’acheteur peut se rétracter dans le délai légal prévu. Passé ce délai, cet acte engage alors définitivement le vendeur et l’acheteur, sauf s’il contient une clause prévoyant un désistement de l’une ou des deux parties, sous certaines conditions (réalisation de travaux, dépôt d’un permis de construire, acceptation du crédit immobilier, etc.).

L’acheteur et le vendeur sont libres de rédiger le compromis eux-mêmes ou avec l’agence immobilière, c’est alors un acte sous seing privé. Toutefois, les clauses qui y figurent sont très importantes, car l’acte de vente définitif va simplement reprendre toutes les informations du compromis de vente et un certain nombre de documents qui doivent y être annexés. Il est donc fortement recommandé de confier la rédaction à un notaire qui a le devoir d’informer les deux parties.

Informations à mettre dans la promesse de vente

La promesse ou le compromis de vente doivent contenir les éléments suivants :

• les coordonnées de l’acheteur et du vendeur ;
• l’adresse du bien ;
• l’origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié…) ;
• un descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes ;
• l’existence d’une hypothèque (droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l’on doit de l’argent en garantie du paiement de sa dette) et/ou d’une servitude (charge imposée à une propriété au profit d’une autre propriété) comme un droit de passage ;
• le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui incombe son paiement ;
• le prix de vente ;
• les modes de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier) ;
• la date de disponibilité du bien ;
• la durée de validité de la promesse de vente et la date limite de signature de l’acte de vente définitif ;
• les conditions suspensives lorsqu’il en existe ;
• les informations relatives à la copropriété s’il y a lieu.

Les clauses suspensives servent à protéger le futur acheteur pour qu’il puisse se rétracter face à la vente, sous certaines conditions. Il peut s’agir par exemple de l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire. Cela signifie que si le prêt ou le permis de construire sont refusés, l’acheteur peut annuler la vente d’un bien immobilier dans le délai de rétractation indiqué dans la promesse ou le compromis, sans s’acquitter de pénalités.

Documents obligatoires qui doivent être annexés à la promesse de vente

Pour toute vente immobilière, le dossier de diagnostics techniques doit obligatoirement être annexé à la promesse de vente. Généralement, il contient :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• l’audit énergétique réglementaire, dans le cas de la vente de maisons dont le DPE est classé F ou G ;
• le constat de risque d’exposition au plomb;
• l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante (diagnostic amiante) ;
• l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;
• l’état de l’installation intérieure de gaz;
• l’état de l’installation intérieure d’électricité;
• le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement individuel (diagnostic assainissement non collectif).

Jean-Frédéric Bailly, Directeur Etudes et Recherches du Groupe QUALITEL, a répondu à toutes les questions concernant le DPE dans un podcast pour CertiNergy & Solutions :

Attention, il existe des cas particuliers. A ces documents, peuvent s’ajouter d’autres diagnostics immobiliers, en fonction de la zone dans laquelle se trouve le bien comme par exemple :

• le diagnostic loi Carrez pour une maison en copropriété ;
• le diagnostic parasitaire ou diagnostic mérule en cas de risque de présence de mérule ;
• le diagnostic ERP s’il s’agit d’une zone touchée par les risques naturels (zone délimitée par un PPRN, zone sismique, zone touchée par le radon, etc.) ;
• le diagnostic bruit face aux nuisances sonores à proximité d’un aéroport.

Dans le cadre de la vente d’une maison en copropriété, vous êtes propriétaire de votre logement, mais pas du terrain sur lequel elle se trouve. Ce type de propriété, aussi appelé la copropriété horizontale, nécessite de fournir des documents complémentaires :

• les documents relatifs à l’organisation de la copropriété (fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales…) ;
• un certain nombre d’informations financières : le montant des charges courantes du budget prévisionnel, le montant des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur, les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur, l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs, etc. ;
• l’éventuel carnet d’entretien de la copropriété ;
• une notice d’information relative aux droits et aux obligations des copropriétaires.

Liste des documents supplémentaires pouvant être annexés à la promesse de vente

Certains documents supplémentaires, non obligatoires, peuvent être annexés à la promesse ou au compromis de vente :

• la liste des meubles qui restent dans le logement et leur valeur ;
• les documents relatifs aux travaux et modifications ayant été effectués sur le bien immobilier (permis de construire, autorisations de travaux, procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires…) ;
• le dernier avis d’imposition de taxe foncière ainsi que celui de taxe d’habitation du vendeur ;
• le Carnet d’information du logement (CIL) s’il s’agit d’une maison neuve ou ayant fait l’objet de travaux de rénovation énergétique. Il doit obligatoirement être remis à l’acquéreur lors de la vente d’une maison, au plus tard lors de la signature de l’acte authentique de vente.

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Une fois que toutes les conditions sont réunies pour la réalisation de la vente, c’est le moment de rédiger et de signer un acte de vente définitif chez un notaire. Le transfert de propriété est alors immédiat.

Notez que si l’acheteur fait un prêt bancaire pour l’achat de la maison, il doit envoyer la preuve d’acceptation du prêt au notaire (généralement sous deux mois après la signature du compromis pour lever les conditions suspensives liées au prêt si elles existent). Ensuite, il doit effectuer le virement des fonds, pour le bien et les frais de notaires, en amont de la signature de l’acte de vente.

L’acte de vente doit obligatoirement reprendre l’ensemble des documents annexés lors de la signature du compromis. Si l’un de ces documents produits lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente n’est plus valide à la date de la signature de l’acte de vente, il doit être remplacé par un nouveau document valide et être annexé à l’acte authentique de vente.

S’il n’y a pas eu de compromis ou de promesse de vente, l’acte authentique de vente doit indiquer en plus les informations relatives aux conditions d’exercice du droit de réflexion. Le droit de réflexion est une période de 10 jours, à compter de la signature de la promesse de vente, ou le cas échéant de l’acte authentique de vente, durant laquelle le futur acheteur peut se rétracter et renoncer à l’achat du bien sans condition.

À l’issue de la signature de l’acte de vente, le notaire remet à l’acheteur :

• une copie de l’acte de vente ;
• une copie de l’attestation de vente.

Une fois l’acte authentique de vente signé, la transaction est terminée et les acquéreurs se voient remettre les clés du bien.