Quels documents sont obligatoires et facultatifs lors d’un achat ou d’une vente d’appartement ?

Vous avez visité des appartements et vous avez enfin eu le coup de cœur ? C’est le moment de faire une offre d’achat au propriétaire de l’appartement que vous convoitez !

Comment procéder ? Cette étape se fait à l’écrit, de manière manuscrite ou par mail. Vous devez rédiger une lettre indiquant le prix auquel vous souhaitez acquérir le bien immobilier. Vous allez donc proposer une somme inférieure ou égale au prix proposé par le vendeur de l’appartement. Votre courrier doit aussi donner le délai de validité de votre offre : en général, le délai est compris entre une et deux semaines.

Ensuite, le vendeur dispose du délai pour donner une réponse positive ou négative à votre offre. Si le vendeur rejette votre offre, il peut vous faire une contre-proposition. Ce sera alors à votre tour d’accepter ou de refuser son offre.

L’offre d’achat n’est pas une étape obligatoire, mais très utile pour valoriser votre dossier auprès du vendeur du bien et le convaincre de vous le vendre. Vous pouvez, par exemple, lui fournir des informations sur votre plan de financement (simulation de prêt ou attestation d’un courtier en prêt immobilier). Cela permet de montrer votre intérêt pour son bien et votre capacité à conclure la vente jusqu’à la fin.

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Si vous avez trouvé un terrain d’entente avec le vendeur sur le prix, la seconde étape est de signer la promesse de vente ou le compromis de vente. Cette étape n’est pas obligatoire légalement pour valider la vente, mais elle reste utile pour différentes raisons :

• elle permet de sécuriser la transaction, afin d’éviter par exemple que le vendeur ne mette deux acheteurs en compétition ;
• la promesse de vente, ou compromis de vente, sous forme écrite, permet de fixer les termes et les conditions du contrat de vente entre les deux parties.

Il faut distinguer promesse de vente et compromis de vente. Ces deux types de documents interviennent à cette étape, mais n’induisent pas tout à fait les mêmes obligations. C’est au vendeur et à l’acheteur de l’appartement de se mettre d’accord sur le document qu’ils veulent remplir et signer pour valider les termes de la vente :

• La promesse unilatérale de vente est un acte qui engage uniquement le vendeur sur le prix proposé par l’acheteur. La promesse prévoit ainsi un délai de rétractation de 10 jours calendaires pour l’acheteur.
• Le compromis de vente quant à lui est signé quand l’acheteur et le vendeur sont sûrs de vouloir effectuer la transaction. Ce document prévoit tout de même un délai de rétractation légal pour l’acheteur de 10 jours calendaires. Une fois ce délai passé, le compromis engage alors définitivement l’acheteur et le vendeur ainsi que le versement d’une partie de la somme due par l’acheteur.

La promesse de vente ou le compromis de vente peut être fourni à l’acheteur soit en main propre, soit par envoi de lettre recommandée avec avis de réception.

Il existe différentes façons de rédiger la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente :

• en réalisant un acte sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers ou avec l’aide d’un professionnel de l’immobilier ;
• en signant un acte devant notaire.

N’oubliez pas, les clauses et documents associés à cet acte sont très importants et seront annexés à l’acte de vente définitif. C’est pourquoi nous vous conseillons d’en confier la rédaction à un notaire.

Dans le cas où l’acheteur et le vendeur souhaitent passer par une promesse de vente, voici la liste des informations qui figurent sur la promesse :

• les coordonnées du vendeur et celles de l’acheteur ;
• l’adresse du bien en vente ;
• son origine (l’acte de vente précédent et l’ancien propriétaire par exemple) ;
• un descriptif détaillé du bien pouvant inclure un plan ;
• l’existence d’une hypothèque ou de servitude ;
• le montant des honoraires du professionnel (un agent immobilier par exemple) chargé de la vente et à qui incombe son paiement (acheteur ou vendeur) ;
• le prix de vente ;
• les modalités de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt notamment) ;
• la durée de validité de la promesse de vente et la date limite de signature de l’acte de vente définitif ;
• les informations relatives aux conditions d’exercice du droit de rétractation ;
• des clauses suspensives éventuelles ;
• la date de disponibilité du bien.

Toutes ces informations sont à inscrire dans la promesse de vente. Il faut également ajouter le dossier de diagnostic technique (DDT) de l’appartement. Ce dossier contient un certain nombre de diagnostics immobiliers apportant des informations sur l’état du logement comme :

• le diagnostic de performance énergétique, sauf en cas de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (Véfa) ;
• l’audit énergétique réglementaire, dans le cas de la vente de logements dont le DPE est classé F ou G ;
• le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) si le logement a été construit avant 1949 ;
• l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante si l’immeuble a été construit avant 1997 ;
• l’état relatif à la présence de termites si la zone est concernée par un arrêté préfectoral ;
• l’état des risques et pollutions (diagnostic ERP) ;
• le diagnostic bruit si l’appartement se situe à proximité d’un aéroport ;
• le diagnostic de l’installation d’assainissement selon la ville où est situé le bien.

Concernant les clauses suspensives, elles permettent de cadrer la rétractation de l’acheteur en fonction de certaines conditions. Ces conditions suspensives peuvent être par exemple l’obtention d’un prêt immobilier.

Jean-Frédéric Bailly, Directeur Etudes et Recherches du Groupe QUALITEL, a répondu à toutes les questions concernant le DPE dans un podcast pour CertiNergy & Solutions :

Dès qu’on est en présence d’un immeuble ou groupe d’immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, il s’agit d’une copropriété. L’appartement dont vous signez la promesse de vente a donc de très fortes chances de se trouver dans une copropriété. Des documents complémentaires et obligatoires sont alors à annexer à la promesse :

• les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble (fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales…) ;
• le pré-état daté : ce document donne les principales informations administratives et financières de la copropriété : le montant des charges courantes du budget prévisionnel, le montant des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur, les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par le ou les acquéreurs, l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs… Le pré-état daté présente aussi les principales informations concernant la gestion et l’état de la copropriété ;
• le carnet d’entretien de la copropriété ;
• la notice d’information relative aux droits et aux obligations des copropriétaires et au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.

Cependant, si l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot de cette même copropriété, tous ces documents ne sont pas nécessaires, seuls les documents financiers doivent lui être remis.

Il existe d’autres documents que l’on peut annexer à la promesse ou au compromis de vente. Ils ne sont pas obligatoires, mais peuvent être utiles pour l’acheteur :

• la liste des meubles qui sont laissés dans le logement après la vente immobilière et leur valeur,
• les documents concernant les travaux et les modifications effectués sur le bien immobilier (permis de construire, autorisations de travaux, procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires…),
• les derniers avis d’impositions de taxe foncière et de taxe d’habitation du vendeur ;
• le Carnet d’information du logement (CIL) si le logement est neuf ou a fait l’objet de travaux de rénovation énergétique, qui doit être obligatoirement remis à l’acquéreur lors de la vente de l’appartement, au plus tard lors de la signature de l’acte authentique de vente.

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Une fois le délai de rétractation prévu dans la promesse de vente terminé, pour finaliser officiellement la vente, il est nécessaire de rédiger un acte authentique de vente auprès d’un notaire. Cet acte définitif marque le transfert de propriété entre les deux parties.

Si l’acte authentique de vente a été précédé d’une promesse de vente, tous les documents ont déjà été fournis à l’acheteur. Mais s’il n’y a pas eu de promesse ni de compromis de vente en amont, l’acte authentique de vente doit mentionner toutes les informations citées précédemment, annexé de tous les documents listés plus haut.

De plus, en l’absence de compromis ou de promesse de vente, l’acte authentique de vente doit prévoir un délai de rétractation obligatoire de 10 jours. Il s’agit d’un délai de réflexion irréductible qui permet à l’acheteur de se rétracter pendant cette période. À l’issue de ce délai, l’acte est signé, la somme due est versée au vendeur et le transfert de propriété a lieu.