Décrypter l’annonce immobilière d’un appartement - Qualitel
Les étapes essentielles pour bien acheter votre appartement

Au sommaire :

Comment décrypter l’annonce immobilière d’un appartement en vente ?

Comment décrypter l’annonce immobilière d’un appartement en vente ?

Les abréviations et termes propres à l’immobilier sont souvent difficiles à comprendre. Pour le néophyte, consulter des annonces d’appartement à vendre peut relever d’un véritable travail de décryptage. Voici donc les clés pour enfin tout comprendre.

« Vend T1 bis, Beg, kitchenette, quartier calme. Consommation énergétique : D ». Si certains éléments de cette petite annonce vous échappent, la lecture de cette fiche pratique vous sera sans doute utile.

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Que doit contenir l’annonce immobilière d’un appartement en vente ?

Dans une annonce d’agence immobilière ou de particulier à particulier, vous devez retrouver des informations de base qui vous permettent de faire un premier tri avant d’entamer vos visites. Ces mentions sont obligatoires à l’affichage et sont encadrées par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi Alur), lorsque l’annonce est diffusée par un professionnel (agence ou notaire).

Quelles mentions doivent figurer dans une annonce immobilière ?

  • La localisation : parfois un quartier, une rue ou bien encore une carte interactive pour géolocaliser le bien.
  • La surface privative loi Carrez en mètre carré est obligatoire pour les ventes d’un logement en copropriété. La surface habitable effective du logement peut également être utilisée.
  • Le type d’appartement à vendre et sa composition doit également être spécifié avec le nombre de pièces (studio, T1, T2, etc.), s’il y a une salle d’eau ou une cuisine américaine, par exemple.
  • L’état du logement : « à rénover », « remis en état », etc.
  • Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) indiquant l’efficacité énergétique du logement. Cette information est maintenant obligatoire à l’achat ou à la location.
  • Le prix de vente du bien : l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière oblige depuis le 1er avril 2017 les agences immobilières à indiquer quelle est la personne devant régler les frais d’agence avec les mentions « honoraires à la charge du vendeur » ou « honoraires à la charge de l’acheteur ». Si les frais sont à la charge de l’acheteur, leur montant en euros ou leur pourcentage doit être notifié. A chaque fois, tous ces montants sont donnés toutes taxes comprises.

Les annonces d’appartement à vendre émises par des agences ou des notaires doivent, également, comporter leur numéro de SIREN.

Enfin, notons que l’annonce ne doit pas impérativement comporter des photos du bien. Cependant, faites attention s’il y a des photos : les nouvelles techniques de prises de vue (avec des objectifs grand angle) permettent d’obtenir des clichés très avantageux. Ces images ne traduisent pas toujours fidèlement la réalité. La dimension des pièces peut, notamment, sembler plus grande.

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Quelles sont les expressions les plus courantes dans les annonces de vente d’un appartement ?

Le style d’une annonce immobilière est très codifié. Pour vous aider à vous repérer dans vos recherches d’appartement, voici des explications sur ce que signifie chaque expression employée.

Pour qualifier le type d’appartement en vente

  • Appartement de charme : parquet, hauteur sous plafond, beaux volumes, moulures ou poutres apparentes, etc. L’appartement de charme a fréquemment un « cachet » lié à son histoire (souvent longue) et à son esthétique.
  • Appartement atypique : vous voilà prévenus ! Vous allez aux devants d’une surprise. L’agencement d’un appartement atypique peut être un brin biscornu. Si vous êtes plutôt adepte du classique et du fonctionnel, ce logement n’est sans doute pas fait pour vous.
  • Appartement à fort potentiel : derrière cette expression se cache souvent un appartement à restaurer ou à moderniser. Avis donc aux bricoleurs et à ceux qui peuvent attendre quelques mois de travaux avant d’habiter leur logement.
  • Coup de cœur : les « coups de cœur » d’une agence immobilière sont un peu leur « coin des bonnes affaires ». Ce sont des biens généralement bien situés et à un prix intéressant par rapport au marché.
  • Duplex : appartement sur deux niveaux. Le triplex se compose de trois niveaux.
  • Souplex : appartement constitué d’un rez-de-chaussée et d’un sous-sol aménagé. On le retrouve de plus en plus sur les marchés immobiliers tendus, comme à Paris, car il est généralement plus abordable. Il faut être vigilant sur les questions d’humidité et de système de ventilation, ainsi que sur le mode d’éclairage.
  • Studio : appartement composé d’une seule pièce avec un coin cuisine et une salle d’eau ou de bain séparée (les WC séparés de la salle d’eau, ne comptent bien entendu pas comme une pièce supplémentaire). La « studette » est un terme (certes mignon !) qui n’a aucune existence légale. C’est une manière subtile de décrire un logement à la superficie très réduite.

La hauteur sous plafond doit être d’au moins 2,20 m, la surface habitable de 9m² et le volume habitable d’au moins 20 m³ selon le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Pour définir les équipements de la cuisine

  • Cuisine équipée : cuisine qui possède au moins un réfrigérateur et des plaques de cuisson.
  • Cuisine aménagée : cuisine sans appareil électroménager, mais avec des meubles de cuisine, pour les rangements.
  • Kitchenette : la kitchenette peut tout à la fois être une petite cuisine américaine ou un placard reconverti en cuisine.

 

Pour caractériser l’environnement de l’immeuble

  • Quartier animé/calme : le mot « animé » peut signifier le pire (un quartier hyper-bruyant) comme le meilleur (la proximité des commerces, transports, équipements sportifs, écoles, etc.). De la même manière, le quartier « calme » cache peut-être aussi un bien isolé de toute civilisation… Mieux vaut donc aller sur place pour se faire sa propre idée.
  • Quartier en devenir : le quartier est en plein développement (nouveaux immeubles, nouvelles installations, peut-être nouvelle station de métro/tram/bus). L’appartement devrait prendre rapidement de la valeur, mais vous pourriez être dérangé par des travaux dans le voisinage.
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Comment est réalisé le calcul de la superficie d’un appartement à vendre ?

Dans les annonces immobilières, vous pouvez voir indiquées : la surface privative loi Carrez et la surface habitable. Quelles sont les différences ? Nos experts font le point.

La surface privative

La loi Carrez du 18 décembre 1996 obligeant les vendeurs à spécifier la superficie privative du bien qu’ils vendent ne s’applique que pour les transactions liée à un lot en copropriété. La surface loi Carrez est obligatoire dans un acte de vente d’un logement en copropriété. La règlementation précise que cette superficie est la mesure d’un lieu clos, couvert et d’une hauteur supérieure au minimum à 1,80 mètre.

Les balcons, terrasses, garages, parkings, cloisons, embrasures de fenêtres et portes, cages et marches d’escalier, gaines et parties inférieures à 1,80 mètre n’entrent donc pas dans le calcul. Attention, les combles aménagés ou non aménagés et les placards sont bien pris en compte si leur hauteur est d’au moins 1,80 mètre.

Si le vendeur s’est trompé de plus de 5 % dans la mesure de son appartement, vous êtes en droit de demander une baisse proportionnelle du prix du logement. C’est pourquoi il est souvent recommandé aux vendeurs de faire appel à un professionnel (géomètre, diagnostiqueur immobilier) pour prendre les mesures exactes du bien et minimiser les risques.

La surface habitable

Cette superficie correspond à la surface de plancher construite sans l’épaisseur des murs, les marches et les cages d’escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres, les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les vérandas et autres parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre selon l’article R 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

Cette information est obligatoire pour la location. Elle s’applique aussi pour les ventes de logements neufs et peut être utilisée dans la vente de logement existant.

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Quelles sont les abréviations à connaître pour comprendre l’annonce immobilière d’un appartement en vente ?

Les annonces immobilières sont des textes relativement courts. Pour donner un maximum de renseignements, un grand nombre d’abréviations est employé. Afin de réussir à déchiffrer sans problème les annonces d’appartements en vente, voici la signification des abréviations les plus utilisées :

  • Asc : ascenseur.
  • Balc : balcon. Sachez que sa surface n’est pas comprise dans la superficie annoncée (en tout cas, elle ne doit légalement pas l’être).
  • Chb : chambre.
  • Dig : digicode.
  • Et. : étage.
  • Sdb : salle de bain avec une baignoire.
  • Sde : salle d’eau avec une douche.
  • Tbe ou Beg : très bon état ou bon état général.

Quelle est la différence entre un T1 et un F1 ?

Pour décrire les appartements de plusieurs pièces, les agents immobiliers et notaires utilisent indifféremment la lettre T (type) ou F (fonction) et un numéro qui correspond au nombre de pièces, hors cuisine et salle de bains :

  • Dans un T1 (ou F1), la cuisine est simplement séparée de la pièce principale. On retrouve parfois la dénomination T1 bis (ou F1 bis) : cela signifie que la pièce principale est suffisamment grande pour en faire deux ou bien que l’aménagement de l’espace de cette pièce dessine deux espaces distincts (on a souvent affaire à un espace semi-séparé, par une alcôve ou une mezzanine).
  • Dans un T2 (ou F2), le logement est généralement composé d’une cuisine, d’une chambre, d’un salon et d’une salle de bain.
  • Le T3 (ou F3) comprend une cuisine et 3 pièces (peu importe leur fonction, cela peut-être une salle à manger, un bureau et une chambre), etc.

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Veillez à la note du diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’appartement en vente

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) mentionné sur toute annonce immobilière vous permet de vous donner une idée du montant de vos futures factures de chauffage. La performance énergétique d’un logement correspond à une estimation de ce qu’il va consommer en énergie et de ce qu’il va rejeter en taux d’émission de gaz à effet de serre.

 

 

Ce DPE, valable 10 ans, permet de définir le classement énergétique de votre logement, défini par une lettre et une couleur. Les biens sont classés de A (logement économe, vert) à G (logement énergivore, rouge). Toute annonce immobilière a pour obligation de faire figurer le classement énergétique du bien.

Cependant, dans certains cas, ce DPE peut être vierge car le calcul n’est pas réalisable. C’est le cas des bâtiments construits avant 1948 et des bâtiments collectifs pour lesquels on ne peut pas estimer les consommations au logement (chauffage collectif et pas de comptage individuel et absence de facture).

Même si c’est le seul à être mentionné dans une annonce immobilière, le DPE n’est pas le seul diagnostic à être obligatoire dans le cadre de la vente d’un logement. A noter, tous les diagnostics sont bien à la charge du vendeur.

Pour en savoir plus sur les diagnostics et les points à vérifier lors de la visite d’un appartement à vendre, consultez notre guide :

15 conseils pour réussir votre visite d’appartement

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