Comment décrypter l’annonce immobilière pour l’achat d’une maison ?

Une annonce immobilière comporte de nombreuses informations clés permettant de savoir si la maison correspond à vos attentes avant d’aller la visiter. Le saviez-vous : quand le texte est diffusé par un professionnel (agent immobilier, notaire, etc.), certaines mentions sont obligatoires selon la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014, appelée également loi Alur. Voici la liste de ce que serez amené à trouver dans une annonce :

• La localisation : un quartier, un arrondissement, une rue ou bien encore une carte interactive pour géolocaliser le bien.
• Le type de maison à vendre doit également être spécifié : longère, maison de ville, maison de plain-pied (maison construite sur un seul niveau sans étage ni sous-sol), etc.
• L’état de la maison : « récemment rénovée », « travaux à prévoir », etc.
• La composition  : le nombre de pièces, s’il y a une cuisine ouverte, une salle de bain ou une salle d’eau…
• La surface habitable effective de la maison
• Le résultat du diagnostic de performance énergétique (DPE) indiquant l’efficacité énergétique de la maison. Cette information est maintenant obligatoire.
• Le prix de vente du bien doit être toutes taxes comprises (TTC). L’arrêté du 10 janvier 2017 impose aux professionnels, depuis le 1er avril 2017, de mentionner si leurs honoraires sont à la charge du vendeur ou de l’acquéreur. S’ils sont à la charge de l’acheteur, leur montant en euros ou leur pourcentage doit figurer.

Quant aux photos, elles ne sont pas obligatoires dans une annonce. S’il y en a, restez vigilant, car les nouvelles techniques de prises de vue permettent d’obtenir des clichés très avantageux. Les photos sont toujours d’une grande aide pour commencer à se projeter, regardez-les avec discernement. Ces photos ne traduisent pas toujours fidèlement la réalité. La dimension des pièces peut, notamment, sembler plus grande.

Une annonce immobilière fonctionne comme une vitrine. Elle doit être séduisante pour inviter le futur acquéreur à pousser la porte et visiter. Restez objectif à la lecture des annonces et apprenez à lire entre les lignes. Voici quelques exemples :

• Derrière le superlatif « maison à fort potentiel » peut se cacher un bien à rénover, et donc un budget supplémentaire. Si vous souhaitez emménager dans votre nouvelle demeure sans faire de travaux, oubliez ce genre d’annonces.
• Si l’annonce immobilière de la maison précise que cette dernière est située dans un « quartier animé », comprenez une zone avec commerces, écoles, bars et/ou peut-être boîte de nuit. Vous aimez le silence ? Passez votre chemin. Notez que Google Maps peut s’avérer un outil très utile dans vos recherches pour vérifier le vrai visage du quartier et les temps de déplacement entre la maison et votre lieu de travail par exemple.
• Un bien situé dans un « quartier en devenir » est-il vraiment un argument rassurant ? C’est tout à fait possible. Cette tournure signifie que ce bien devrait prendre de la valeur dans le temps en raison du développement du quartier (amélioration des transports urbains, nouveaux immeubles éco-responsables, écoles…). À la revente de la maison, vous pouvez peut-être réaliser une plus-value. Vérifiez toutefois auprès de la mairie si ce quartier va réellement et rapidement se développer en demandant les projets en cours ou à venir.
• Attention si vous voyez indiqué « chambre ou bureau ». Une chambre doit désigner une pièce de sommeil avec 4 murs, une porte et une fenêtre. Cette pièce peut aussi être aménagée en bureau ou toute autre fonctionnalité. Le terme bureau dans une annonce, quant à lui, se rapporte souvent à des pièces qui ne peuvent pas être considérées comme chambre. Ces pièces peuvent ne pas avoir de porte ou de fenêtre, être trop petites pour contenir un lit, ou encore être semi ouvertes sur un autre espace.
• L’expression chambre d’enfant désigne généralement une chambre de petite surface qui permet d’accueillir un lit d’enfant mais pas un lit double d’adulte. Attention, n’oubliez pas que les enfants, ça grandit. Notez que les règles d’usage font qu’une chambre doit mesurer 9 m² au minimum.

Si vous envisagez de réaménager l’espace d’une maison, ces indications sont susceptibles de vous aider à vous projeter avant même de visiter.

Au fur et à mesure de vos lectures, vous apprendrez vite à démêler le vrai du faux et à faire le tri dans toutes les maisons à visiter, sans perte de temps. Sélectionnez les annonces immobilières concrètes et précises, évitez celles qui sont vagues ou remplies d’expressions subjectives. Au moindre doute, contactez l’agence immobilière pour vous assurer que vous n’allez pas vous déplacer pour rien.

Selon l’article R 111-2 du code de la construction et de l’habitation, la surface habitable effective d’une maison représente la superficie de plancher construite moins l’épaisseur des murs, les marches, les escaliers, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres, les combles non aménagés, la cave, le sous-sol, le garage, les terrasses, les balcons, les vérandas et autres parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

La surface de terrain mentionnée peut inclure ou non la surface au sol de la maison et de ses dépendances (garage, cabane de jardin, piscine, etc.). Elle ne correspond pas forcément à la taille du jardin. Si l’annonce n’est pas claire, demandez des précisions avant la visite.

Sdb, Arb ou HQE… Certaines abréviations dans les annonces de maison sont faciles à décrypter, pour d’autres, la tâche est plus compliquée. Notre listing vous permettra de décoder une bonne partie des abréviations des annonces immobilières :

• Anc. : Ancien
• Arb : Arboré
• Cuisine équipée : avec un réfrigérateur et des plaques de cuisson
• Cuisine aménagée : avec le mobilier mais sans électroménager
• DPE : Diagnostic de Performance Energétique
• Ext : Extérieur / Int : Intérieur
• FAI : Frais d’agence inclus, dans le cas où un intermédiaire à la vente (agence immobilière, notaire, mandataire…) intervient. Notre conseil : demandez à avoir le détail entre le prix du bien et le montant des honoraires. C’est en effet sur cette base du prix du bien que seront calculés les frais de notaires et les droits de mutations.
• HQE : Haute qualité environnementale
• Hsp (ou Ht pld) : Hauteur sous plafond
• Mezz : Mezzanine
• Rgt : Rangement
• Sdb : Salle de bain avec baignoire
• Sde : Salle d’eau avec une douche ou Sdd : Salle de douche.
• SHAB ou SH : Surface habitable
• Tbe ou Beg : Très bon état ou Bon état général
• Vis s/rdv : visite(s) sur rendez-vous

Sur l’annonce, le vendeur particulier, l’agence immobilière ou le notaire doivent obligatoirement présenter le résultat du DPE de la maison. Ce Diagnostic de Performance Energétique vous informe de la quantité d’énergie consommée sur les postes chauffage, production d’eau chaude et climatisation, et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par la maison. La classe énergétique (de A à G) du logement est attribuée par un diagnostiqueur agréé qui étudie les consommations observées. Soyez vigilant quand l’annonce ne précise pas la note du DPE ou bien lorsque celle-ci se situe entre F et G. Dans ce dernier cas, vous êtes face à un logement mal isolé et énergivore. Préférez les classes proches de A à C.

Jean-Frédéric Bailly, Directeur Etudes et Recherches du Groupe QUALITEL, a répondu à toutes les questions concernant le DPE dans un podcast pour CertiNergy & Solutions :