Permis de construire : le guide complet

Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme qui s’applique aux nouvelles constructions de plus de 20 m². Cette démarche administrative permet de vérifier si les travaux prévus sont conformes aux différentes règles d’urbanisme liées à l’utilisation des sols, l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et l‘aménagement des environs de la construction. 

La constitution d’un dossier de permis de construire est une démarche administrative complexe. Il faut remplir le formulaire Cerfa n° 13406*07 et y joindre plusieurs documents obligatoires spécifiés dans le bordereau des pièces jointes  : 

• un plan de situation du terrain ;  
• un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier ; 
• un plan en coupe du terrain et de la construction ; 
• une notice décrivant le terrain et le projet ;  
• un plan des façades et des toitures ;  
• un document graphique permettant de voir l’insertion du projet de construction dans son environnement ; 
• une photo pour situer le terrain dans l’environnement proche ; 
• une photo pour situer le terrain dans le paysage lointain. 

Selon le projet concerné, vous devez également fournir d’autres pièces justificatives. Par exemple, si votre maison se situe dans un lotissement ou dans une ZAC (zone d’aménagement concertée), si votre projet de construction est accompagné de la réalisation d’une installation d’assainissement non collectif, si votre projet nécessite un permis de démolir ou encore s’il est dans un secteur classé, d’autres documents sont à prévoir. L’attestation prouvant que la construction respecte la réglementation thermique en vigueur est également une pièce couramment demandée si vos travaux impliquent de créer une surface thermique supérieure à 50 m². 

Quel que soit votre projet de construction, le dossier de permis de construire doit comprendre les éléments nécessaires au calcul des impositions. 

C’est la mairie de la commune où se situe votre projet qui délivre le permis de construire, et personne d’autre !  

La demande de permis est obligatoire dans les cas de figure suivants  : 

• construction d’une maison individuelle  ; 
• agrandissement de maison avec une extension de plus de 20 m² de surface ou plus de 40 m² si la maison est située dans une zone urbaine d’une commune couverte par un Plan local d’urbanisme (PLU) ; 
• installation d’un abri de jardin ou d’une cabane (annexes) dont l’emprise au sol ou la surface de plancher est supérieure à 20 m² ; 
• construction d’un garage ou d’un carport de plus de 20 m² ; 
• construction d’une piscine dont le bassin a une superficie supérieure à 100 m² ou construction de piscines couvertes comprises entre 10 et 100 m² et dont la couverture, fixe ou mobile, dépasse du sol de plus de 1,80 m ; 
• aménagement d’une terrasse nécessitant une surélévation avec une emprise au sol supérieure à 20 m², d’une terrasse couverte (auvent ou toiture) créant une emprise au sol supérieure à 20 m² ou d’une terrasse aménagée sur un balcon ; 
• travaux entraînant une modification de la structure porteuse ou de la façade dans le cas d’un changement de destination du bâtiment (un commerce devient une habitation par exemple) ;  
• reconstruction d’une maison à l’identique si le bâtiment a été détruit ou démoli depuis moins de 10 ans.  

Sachez que les projets de construction nouvelle ne doivent pas forcément avoir des fondations pour être soumis à permis. D’autre part, les travaux non soumis à permis de construire relèvent généralement de la déclaration préalable de travaux. 

Déposer un permis de construire et obtenir l’accord de la mairie est une démarche gratuite. Le coût d’un permis de construire est donc théoriquement gratuit. Cependant, pour mettre toutes les chances de votre côté, il est recommandé de vous faire accompagner par un professionnel. Aux services payants d’un architecte ou d’un dessinateur en bâtiment, vous pouvez ajouter le prix de l’étude thermique (si nécessaire pour votre projet) et le montant des taxes locales d’aménagement.  

Permis de construire : les honoraires d’un architecte ou d’un dessinateur

Généralement, il est conseillé de consulter un architecte pour vos projets de construction ou d’agrandissement. D’ailleurs, la loi impose de solliciter un architecte pour toute construction nouvelle dont la surface de plancher dépasse 150 m² ou pour toute extension qui porte la surface de plancher ou l’emprise au sol à plus de 150 m² après travaux. Pour une surface inférieure à 150 m², le recours à un architecte n’est pas obligatoire mais préconisé puisque la réalisation du dossier de permis de construire nécessite certaines compétences techniques. Il est rare qu’un particulier soit capable de réaliser lui-même les plans de masse, plans en coupe et autres schémas à l’échelle dans les règles de l’art ! 

De plus, l’accompagnement d’un architecte peut optimiser vos chances d’avoir votre demande de permis de construire acceptée car cet expert a l’habitude de concevoir des projets, de jauger leur faisabilité et de réaliser des plans. Sa fonction le pousse également à maîtriser la réglementation et les règles d’urbanisme, ce qui lui permet d’assurer la conformité des travaux à tous ces niveaux.  

Les honoraires des architectes ou des dessinateurs ne sont pas encadrés et varient fortement d’un professionnel à un autre. N’hésitez pas à solliciter plusieurs professionnels et à comparer les devis et les prestations proposées.

Permis de construire : le coût de l’étude thermique

Si votre projet est tenu de respecter la réglementation thermique en vigueur, il vous faut une attestation délivrée par un bureau d’étude résultant d’une étude thermique et justifiant le respect du Bbio par la nouvelle construction. Dans le cas d’une construction sous CCMI, l’enveloppe budgétaire pour l’étude thermique est déjà prise en compte. Dans le cas contraire, prévoyez un budget pour réaliser cette démarche obligatoire pour votre demande de permis de construire.  

Permis de construire : le coût des taxes

Les travaux de construction, de reconstruction, d’aménagement ou d’extension soumis à permis de construire sont également éligibles à un impôt local perçu par la commune, le département et la région : la taxe d’aménagement.  

Cette taxe dépend de la superficie de la construction, de la valeur forfaitaire au m² et du taux appliqué dans la zone où se situe le projet. Voici la formule pour calculer la taxe d’aménagement : 

Surface taxable x valeur forfaitaire au m² x taux en vigueur dans la collectivité territoriale 

Les taux de la taxe d’aménagement sont établis par les collectivités territoriales alors que les valeurs forfaitaires par m² de surface sont définies par arrêté et actualisées chaque année. En 2020, les montants fixés étaient de 759 € par m² en province et de 860 € par m² en Île-de-France. Toutefois, les piscines et les panneaux solaires bénéficient d’une taxation différente  : 200 € par m² de piscine et 10 € par m² de panneau.

Toute demande de permis de construire doit être adressée à la mairie de la commune où se situe le projet de construction par le propriétaire du terrain ou par un mandataire autorisé (architecte, constructeur de maison, etc.). Deux façons de l’adresser au service d’urbanisme : par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposée directement à la mairie.  

Un dossier de permis de construire complet se compose du formulaire Cerfa dûment rempli ainsi que des pièces figurant dans le bordereau de remise annotées avec le numéro indiqué dans le bordereau. 

Vous devez fournir 4 exemplaires de la demande de permis de construire et du dossier qui l’accompagne. Cependant, des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si vos travaux sont situés dans un secteur protégé, font l’objet d’une demande de dérogation au code de la construction et de l’habitation ou sont soumis à une autorisation d’exploitation commerciale. 

Attention : certains documents sont requis en plusieurs exemplaires supplémentaires comme le plan de situation du terrain, le plan de masse des constructions à édifier ou modifier et le plan en coupe du terrain et de la construction. En effet, ces pièces sont également envoyées à d’autres services de la mairie pour consultation et avis. 

Si vous oubliez des pièces ou si des informations nécessaires à l’examen de votre demande de permis de construire sont absentes, l’instruction de votre dossier ne pourra pas débuter. 

Lors du dépôt du dossier de permis de construire en mairie, un récépissé précisant les délais d’instruction du dossier doit vous être remis. Le service de l’urbanisme vous enverra ensuite une confirmation de votre dépôt de dossier avec un numéro d’enregistrement et la date à partir de laquelle le chantier pourra démarrer. 

Le délai d’instruction théorique pour un permis de construire est de : 

• 3 mois pour les demandes de permis de construire ou d’aménager ;
• 2 mois pour les demandes de permis de construire une maison individuelle et pour les demandes de permis de démolir. 

Le permis de construire a une durée de validité de 3 ans. Il n’est donc plus valable si vous n’avez pas commencé les travaux dans les 3 ans suivant l’obtention de l’accord de la mairie. 

Sachez que ce délai de 3 ans peut être prolongé 2 fois pour une durée de 1 an. Il suffit de le demander à la mairie au plus tard 2 mois avant l’expiration de votre permis de construire en cours de validité (demande sur papier libre, en 2 exemplaires, par lettre recommandée avec avis de réception ou déposée en mairie). La mairie doit vous répondre dans les 2 mois, sinon cela signifie que votre permis est prolongé.