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Au sommaire :

Quels sont les avantages du contrat de construction de maison individuelle ?

Quels sont les avantages du contrat de construction de maison individuelle ?

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) permet aux personnes souhaitant faire construire leur maison d’avoir de nombreuses garanties. Ce contrat régi par la loi du 19 décembre 1990 assure le plus de protection au niveau juridique. Il est fortement recommandé lors d’un projet de construction. Nos experts décryptent les caractéristiques de ce contrat.

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Dans quels cas le contrat de construction de maison individuelle peut-il être proposé ?

Faire construire une maison est un projet nécessitant un engagement personnel et financier important. Pour mener votre projet dans les meilleures conditions, il existe le contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Il est réglementé par la loi du 19 décembre 1990 et proposé par un constructeur de maison individuelle qui, dès sa signature, devient votre seul interlocuteur pendant toute la durée des travaux. Il existe deux types de contrat.

Le CCMI sans fourniture de plan

Ce contrat s’impose lorsque en tant que maître d’ouvrage vous fournissez des plans réalisés par un architecte, un bureau d’études, un maître d’œuvre ou tout professionnel compétent. Deux cas sont possibles :

  • Le constructeur avec lequel vous allez signer le CCMI s’occupera de tous les travaux et livrera une maison finie, propre à l’habitation selon le plan que vous aurez apporté. Il sera votre seul interlocuteur.
  • Sinon, le constructeur s’occupe des travaux de gros œuvre et vous livre une maison hors d’eau / hors d’air. Dans ce cas, vous devrez finir les travaux seul ou avec des entreprises avec qui vous signerez des marchés de travaux pour chacun des lots nécessaires à l’achèvement de la maison.

Le CCMI avec fourniture de plan

Ce contrat est le plus réglementé. Il comprend la fourniture d’un plan par le constructeur ou par un tiers agissant pour son compte et l’exécution de tout ou partie des travaux de construction.  Si vous le souhaitez, le constructeur peut réaliser toutes les démarches administratives nécessaires à la construction d’une maison comme celles relatives au permis de construire.

Pour bien choisir votre constructeur de maison individuelle, consultez notre guide.

Bien choisir votre constructeur de maison individuelle

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Quelles sont les informations obligatoires à retrouver dans le contrat ?

Le constructeur est dans l’obligation de vous fournir un exemplaire du contrat, accompagné des annexes. Ce dernier devra comporter plusieurs mentions obligatoires servant à vous protéger et à bien définir le cadre de la relation :

  • La situation précise du terrain et de sa superficie,
  • La conformité du projet aux règles d’urbanisme et une copie du permis de construire,
  • Un descriptif technique et une notice d’information,
  • Le prix global et définitif de la construction,
  • Les modalités de paiement et les indices de révision,
  • La date d’ouverture du chantier,
  • Les délais d’exécution du chantier,
  • Les pénalités imputées en cas de retard de livraison. Elles sont au minimum équivalentes, selon l’article R*231-14 du Code de la Construction et de l’Habitat (CCH) à 1/3000 du prix global par jour de retard,
  • La faculté pour le maître d’ouvrage de se faire accompagner par un spécialiste lors de la réception,
  • La justification de la garantie de remboursement,
  • Les conditions suspensives.

Contrôlez que votre contrat comprend également :

  • Les plans et la notice descriptive détaillée visés par le constructeur,
  • Les travaux non compris dans le prix convenu, chiffrés par le constructeur et indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison.

À contrario, certaines mentions sont interdites dans le contrat. Elles pourraient permettre au constructeur d’avoir plus de souplesse et deviendraient pénalisantes pour vous. Il est important de vérifier que celles-ci n’apparaissent pas :

  • L’obligation de donner un mandat au constructeur pour trouver le ou les prêts nécessaires au financement de votre construction sans que ce mandat soit exprès et comporte toutes les précisions utiles sur les conditions de ce ou de ces prêts,
  • La condition de remettre les clés contre le paiement intégral du montant de la maison sans vous laisser la possibilité de faire jouer votre droit de réserve,
  • L’interdiction de l’accès au chantier pour vérifier l’avancement des travaux avant chaque échéance de paiement et lors de la réception,
  • L’ajout d’une cause de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits dans les délais de construction déchargeant le constructeur de son obligation d’exécution du chantier de votre future maison, selon l’article L231-3 du Code de la construction et de l’habitat (CCH).

Faites, également, attention aux formulations abusives : « livraison dès que possible » ou « sans garantie de délai ».

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Quelles sont les obligations des signataires ?

Le contrat, pour être valable, doit être signé avant le début des travaux par le constructeur et par vous, maître d’ouvrage.

En tant que maître d’ouvrage, vous devez :

  • Effectuer les démarches en amont de la construction : demande de financement, certificats d’urbanisme, permis de construire (si vous n’avez pas souhaité confier cette démarche au constructeur),
  • Souscrire une assurance dommages-ouvrage,
  • Participer aux visites de chantiers organisées par le constructeur, notamment avant chaque appel de fond,
  • Régler les échéances au constructeur après les avoir débloquées à la banque,
  • Activer les branchements auprès des différents fournisseurs (électricité, gaz, etc.),
  • Réceptionner la maison terminée.

De son côté, le constructeur s’engage à :

  • Être titulaire d’une garantie de livraison accordée par une société d’assurance, permettant l’achèvement des travaux en cas de défaillance et d’une garantie de remboursement lorsque le contrat nécessite des paiements avant la date d’ouverture du chantier,
  • Réaliser les travaux conformément aux plans en respectant les règles du Code de la construction et de l’habitat (CCH) et du Code de l’urbanisme,
  • Avoir une assurance de responsabilité professionnelle et une assurance de responsabilité en cas de soucis lors de la construction,
  • Livrer la construction dans le délai et dans les prix convenus selon les modalités fixées dans le contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Quant au garant, un établissement de crédit ou une société d’assurance agréée selon l’article L.231-6 du Code de la Construction et de l’Habitat, il a pour mission de :

  • Choisir le professionnel qui terminera les travaux en cas de défaillance du constructeur,
  • Supporter financièrement les différents coûts supplémentaires lors d’un retard de livraison ou à la non-exécution de certains travaux.

Enfin, la banque doit :

  • Lire et vérifier le contrat de contrat de construction de maison individuelle,
  • S’assurer ensuite que toutes les garanties obligatoires sont bien présentes dans le CCMI,
  • Débloquer les fonds lors de chaque appel de fonds après accord du client,
  • Se procurer par le biais du constructeur l’attestation de garantie de livraison.

À savoir

Le contrat de construction de maison individuelle doit obligatoirement être envoyé par le constructeur au maître d’ouvrage, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Selon l’article L271-1 du Code de la Construction et de l’Habitat, vous avez 10 jours pour vous rétracter à compter du lendemain de la première présentation du contrat.

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Le prix : quelles sont les garanties proposées par le contrat de construction de maison individuelle ?

Le prix de la construction de la maison doit impérativement figurer sur le contrat. Celui-ci est ferme et définitif et ne pourra en aucun cas être modifié par le constructeur. Le contrat doit impérativement indiquer le coût total de votre maison en mentionnant :

  • Le prix forfaitaire et définitif sous réserve de sa révision (rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur soit les plans, les garanties de livraisons et remboursement, les frais liés à l’étude du terrain, etc.),
  • Le coût des travaux « réservés » si vous avez décidé de prendre certains travaux à votre charge. Ils doivent néanmoins être décrits et chiffrés précisément, main d’œuvre et matériaux compris. C’est le cas des travaux d’adaptation au sol, les travaux de raccordements à l’égout et aux autres réseaux publics et les éléments d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de votre maison.
  • Les conditions de la révision du prix si celle-ci est prévue.

À savoir

Il est important de ne jamais verser d’argent avant la signature du contrat, s’il arrive quoi que ce soit, vous ne serez pas en mesure de demander le remboursement.

Concernant la révision du prix, si votre contrat la prévoit, elle doit être calculée selon l’indice BT01. Consultez le site de l’Insee pour connaître la valeur de l’indice.

Comment bien définir votre budget avant de faire construire votre maison ?

Guide de construction
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Les paiements : quelles sont les garanties du contrat de construction de maison individuelle ?

Le contrat de construction de maison individuelle encadre le paiement selon un calendrier précis.

À l’ouverture du chantier

Deux possibilités s’offrent à vous pour ces premières modalités de paiement avec :

  • Dans le cas où le constructeur bénéficie de la garantie de remboursement, il pourra vous demander trois versements avant l’ouverture du chantier :
    • 5% du prix à la signature,
    • 5% à l’obtention du permis de construire,
    • 5% au début des travaux.
  • Si le constructeur ne bénéficie pas de la garantie de remboursement, il peut exiger 3% du prix global en dépôt de garantie qui sera versé sur un compte dédié à cette opération et à votre nom (en tant que maître d’ouvrage) dans un organisme habilité. Les fonds déposés sont bloqués jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives. À défaut de réalisation de ces dernières dans le délai prévu par le contrat ou si vous vous rétractez dans le délai de sept jours, le dépôt de garantie vous est remboursé sans retenue, ni pénalité.

À noter, un acompte n’excédant pas 5% du prix global du bien peut être demandé uniquement si le constructeur justifie d’une garantie de remboursement.

Les conditions suspensives

Votre chantier ne pourra démarrer que si toutes les conditions suivantes sont réalisées :

  • Vous êtres bien propriétaire du terrain,
  • Vous avez obtenu vos prêts,
  • Le permis de construire est accordé,
  • Vous avez souscrit une assurance dommages-ouvrage,
  • Le constructeur est titulaire de la garantie de livraison. Il doit vous délivrer une attestation nominative correspondant à votre chantier.

Le contrat de construction peut être signé avant que toutes ces conditions soient réunies. Il doit alors préciser que si elles ne sont pas réalisées à la date prévue dans le contrat, et au plus tard à l’ouverture du chantier, celui-ci sera annulé. Toute somme versée préalablement devra être intégralement remboursée.

Du déroulement à l’achèvement du chantier

Les paiements devront se faire selon l’échéancier suivant, en plus des 15% versés à l’ouverture :

  • 25% à l’achèvement des fondations,
  • 40% à l’achèvement des murs,
  • 60% à la mise hors d’eau, donc après la pose du toit,
  • 75% à la mise hors d’air, après la pose des fenêtres et des cloisons,
  • 95% à l’achèvement des travaux d’aménagement, menuiserie et chaufferie.

Nous vous conseillons fortement de suivre l’évolution du chantier de votre maison. Le banquier devra avoir votre accord à chaque étape des travaux pour verser les fonds au constructeur. C’est pourquoi il est important que vous soyez présent lors des rendez-vous de chantier afin de vérifier et de donner votre accord pour déclencher le paiement mais également vérifier que les sommes correspondent à celles prévues par l’échéancier.

Si vous voulez réaliser des modifications pendant les travaux, il faudra faire un avenant au contrat, daté et signé avant leur exécution afin de prévoir les conditions financières et techniques de leur réalisation et l’allongement possible des délais.

À la livraison de votre maison

Les 5% restants correspondant au coût total de la construction devront être payés. Ils seront à verser au constructeur après la livraison de votre bien. Deux situations s’offrent à vous lors de la livraison de votre maison.

Vous êtes accompagné d’un expert indépendant comme l’autorise le contrat de construction de maison individuelle (architecte, maître d’œuvre agréé en architecture, contrôleur technique ou ingénieur conseil) :

  • Si aucun dommage n’est constaté, vous devez verser les 5% restants.
  • Si des dommages sont constatés, vous devez les mentionner dans le procès-verbal et les 5% seront bloqués en attendant la réparation par le constructeur.

Vous n’êtes pas accompagné d’un professionnel :

  • Vous avez un délai de huit jours à compter de la remise des clés pour constater les vices apparents dans votre bien. Ils devront être signalés au constructeur par lettre recommandée.
  • Aucun problème n’est constaté, vous versez les 5% à l’issue de ce délai.

Comment bien concevoir votre maison ?

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Réception de votre maison : quelles sont les garanties du contrat de construction de maison individuelle ?

Au moment de la livraison, la réception est prononcée par l’établissement d’un procès-verbal. Si vous avez des réserves, notifiez-les dans ce document. N’hésitez pas à consulter notre guide pour bien mener cette étape de réception.

Sachez qu’avec le contrat de construction de maison individuelle encadré par la loi du 19 décembre 1990, vous bénéficiez d’une garantie de livraison à prix et délai convenus. Cette garantie est souscrite uniquement dans ce cadre. Elle vous couvre des risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux et leurs conséquences. En cas de défaillance dans la réalisation et la livraison de votre maison, vous serez alors protégé. Le constructeur pourra être mis en demeure par son garant. Vous avez, ainsi, l’assurance que votre projet sera bien terminé selon les délais indiqués et au prix figurant dans le contrat.

Le CCMI vous offre également une garantie de parfait achèvement. L’arrivée à terme de cette clause n’est possible qu’à partir du moment où le constructeur a effectué toutes les réparations pointées dans le procès-verbal. Si à la fin de l’année suivant la réception de votre maison, ce professionnel n’a pas effectué les travaux nécessaires, vous pouvez porter l’affaire devant la justice. Une autre entreprise pourra prendre la relève pour les travaux. La facture sera, alors, à régler par votre constructeur initial.

Le saviez-vous ?

Les constructeurs engagés dans la certification NF Habitat ou NF Habitat HQE travaillent exclusivement dans le cadre de CCMI. Ils ont fait le choix de répondre à des exigences fortes sur lesquelles ils sont contrôlés. Ces contrôles portent sur la qualité de leur organisation, la qualité des services et la qualité des maisons construites. Choisir de leur confier la construction de votre maison, c’est la garantie pour vous de mener votre projet dans les meilleures conditions et de bénéficier d’une maison certifiée.

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