Comment bien définir votre budget ? - Qualitel
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Comment bien définir votre budget avant de faire construire votre maison ?

Comment bien définir votre budget avant de faire construire votre maison ?

La définition du budget est une phase cruciale de votre projet de construction de maison. Elle doit être réalisée avant toute prise de contact avec les professionnels. Certes, l’achat du terrain et la construction de la maison sont deux postes essentiels, mais d’autres coûts sont à prendre en compte pour éviter les mauvaises surprises. Quels sont les dépenses à intégrer à votre budget ? À quelles aides financières pouvez-vous prétendre ? Nos experts vous donnent les clés pour identifier les différents postes budgétaires et réaliser un plan de financement solide.

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Quelles sont les dépenses à prendre en compte dans votre budget pour faire construire votre maison ?

Faire construire, c’est acheter le terrain et payer la construction de la maison… mais pas uniquement. Dans le calcul global de votre enveloppe financière, vous devrez aussi tenir compte du coût des emprunts et des frais annexes qui sont loin d’être négligeables. Voici un listing des dépenses pour faire les bons comptes.

Le coût du terrain à bâtir

C’est sans doute le coût auquel vous serez confronté en priorité. Il peut impacter votre budget de construction de manière significative et peut être parfois supérieur au prix de la maison. Le prix d’un terrain :

  • Varie sensiblement d’une région à l’autre. Comme le montre une enquête du Ministère de l’Environnement, de l’Énergie et de la Mer publiée en 2017, le prix d’un m² de terrain varie de 17 € en Limousin à plus de 200 € en Île-de-France.
  • Dépend de sa localisation géographique, et notamment de sa proximité avec un centre urbain. Dans les zones urbanisées, les prix élevés sont liés à l’attractivité générée par les nombreux équipements et par le bassin de l’emploi. Généralement, lorsque l’on s’éloigne de la commune-centre, les prix baissent (assez faiblement dans les grandes aires urbaines ; plus rapidement dans des aires urbaines de moindre importance).
  • Dépend également de sa superficie et de ses caractéristiques (orientation, vue, etc.).

Le coût de la construction

Le coût de construction de la maison peut être très différent d’une maison à une autre. L’éventail des prix est extrêmement large et varie en fonction de nombreux critères.

Variables de prix

  • Taille de la maison,
  • Typologie (style contemporain ou traditionnel, étages ou plain-pied…),
  • Nombre de pièces,
  • Eléments d’architecture et de confort choisis,
  • Matériaux de construction (pour les sols, l’utilisation de marbre ou de pierre naturelle est sensiblement plus chère que la terre cuite ou la faïence, par exemple),
  • Equipements choisis

L’impact financier des aménagements intérieurs (cuisine, salle de bain, etc.) ou extérieurs (jardin, par exemple) – même s’ils peuvent être réalisés dans un second temps – sont également à prendre en compte dès le début du projet. Il vous reviendra donc de choisir les caractéristiques de votre construction en fonction de vos goûts, mais aussi et surtout de votre budget.

Le coût des emprunts

Pour évaluer le coût de vos emprunts, faites d’abord le point sur votre apport personnel (c’est-à-dire la somme que vous pouvez placer dans votre projet sans faire appel au crédit).

Calculez ensuite votre capacité d’emprunt : en fonction de la durée du prêt, de sa forme, du taux (fixe ou variable) du crédit, d’un éventuel montage croisé de prêts de moyenne et de longue durée, vous obtiendrez le montant de vos mensualités de remboursement. Celles-ci ne doivent pas dépasser le tiers de vos revenus en tenant compte de vos autres crédits. Idéalement, vos mensualités doivent correspondre à vos capacités réelles sans affecter vos autres dépenses et votre qualité de vie.

N’hésitez pas à démarcher plusieurs interlocuteurs (banques, sociétés spécialisées, courtiers, etc.) et à faire jouer la concurrence pour réduire autant que possible le coût de votre emprunt. Vous pouvez faire appel à votre ADIL pour étudier votre projet et élaborer gratuitement un diagnostic ou un plan de financement personnalisé. L’outil de diagnostic de financement simplifié de l’ANIL peut également vous être utile.

Dans la plupart des cas, il est possible de renégocier un prêt en cours (même si le taux d’intérêt est fixe) pour obtenir de meilleures conditions d’emprunt dans un contexte général de baisse des taux.

Les dépenses annexes

Les dépenses annexes peuvent être nombreuses. Votre budget devra en tenir compte au cas par cas, en fonction des caractéristiques de votre projet :

  • Des dépenses liées à l’acquisition du terrain : la rémunération d’un professionnel (agent immobilier), la rémunération du notaire, etc.
  • Des dépenses liées aux emprunts : les frais d’ouverture et d’instruction de dossier, les frais d’assurance obligatoire ou facultative, les frais de garantie, intérêts intercalaires, etc.

A quoi correspondent les intérêts intercalaires ?

Ils correspondent aux frais qu’un emprunteur doit rembourser chaque mois à sa banque entre le début et la fin des travaux tant que son crédit immobilier n’a pas été débloqué en totalité. Ces intérêts intercalaires permettent de diminuer l’impact du nouveau crédit sur le budget de l’emprunteur, qui ne rembourse alors que la partie intérêts du prêt. Cette situation lui permet de cumuler un crédit immobilier sur un bien dont il est déjà propriétaire et un prêt sur un bien en construction.

Néanmoins, lorsque le chantier prend du retard, la charge constituée par les intérêts intercalaires peut alourdir considérablement le budget… et à « fonds perdus », car le capital n’est pas amorti. En cas de retard trop important, n’hésitez pas à négocier leur prise en charge par le constructeur.

  • Des dépenses liées à l’aménagement du terrain : l’étude de sol, la viabilisation des accès, le raccordement aux réseaux, les déblais du terrain, la plantation d’arbres, etc.
  • Des dépenses liées à la construction de la maison : la rémunération de l’architecte ou du maître d’œuvre, la taxe d’aménagement, la participation pour voirie et réseaux et / ou raccordement à l’égout, l’assurance dommages-ouvrage, etc.
  • Des dépenses liées à la possession de la maison : la taxe foncière, la taxe d’habitation, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.

Anticipez un dépassement de budget

Parce qu’un projet de construction est un chantier complexe, il est quasiment impossible de tout prévoir à l’avance. C’est la raison pour laquelle, dans la grande majorité des cas, le budget dépasse les prévisions.

En cours de chantier, vous aurez forcément à faire face à des dépenses imprévues ; vous pourrez aussi avoir envie d’apporter des modifications tardives à la construction de votre maison. Ces modifications entraînent des surcoûts. Et l’addition peut vite grimper.

Pour ne pas être pris de court financièrement, nous vous conseillons – en amont de votre projet de construction – d’en définir le plus précisément possible les contours :

  • évitez également les plans de financement trop serrés.
  • pour plus de sécurité, prévoyez une enveloppe équivalant à 10% du budget global : elle vous procurera une marge de manœuvre financière appréciable pour couvrir les imprévus et éviter les mauvaises surprises.
  • privilégiez un constructeur en CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) qui s’engage sur le prix fixé dans votre contrat selon les prestations fixées au départ.

Calculez votre budget

Sur le site de l’ANIL, un calculateur vous permet de déterminer le budget que vous pouvez consacrer au financement de votre projet compte tenu de vos ressources, de la composition de votre ménage et du type de projet retenu.

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Quels sont les financements et aides financières pour faire construire ?

Faire construire une maison donne le droit à de précieuses aides financières. Pour un diagnostic précis et sur-mesure renseignez-vous auprès de votre Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL). Elle vous donnera toutes les informations sur les aides auxquelles vous pouvez prétendre. Pour vous guider, en voici une liste non exhaustive.

Les prêts bancaires

Le prêt épargne logement peut permettre d’obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié et de bénéficier d’une prime versée par l’État. Pour pouvoir y prétendre, il faut avoir souscrit un Plan Epargne Logement (PEL) depuis au moins 4 ans et/ou un Compte Epargne Logement (CEL) depuis 18 mois. Le montant du prêt dépend des montants (épargne et intérêts) totalisés le jour de votre demande.

Ce prêt peut être associé à un prêt principal. Pour savoir si vous pouvez y prétendre, déposez une demande de prêt auprès de l’établissement qui gère le compte ou le plan.

Les prêts proposés par les collectivités

Les différents organes des collectivités territoriales (commune, département, région, etc.) ont mis en place des prêts à taux réduits, des subventions et des primes soumis à des plafonds de ressources. Renseignez-vous auprès des différentes collectivités et auprès de votre ADIL pour faire un point sur ces aides et sur leurs modalités d’attribution.

Le prêt à Taux Zéro (PTZ) mis en place par l’État

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêt mis en place par l’État. Son objectif est d’aider les ménages à acheter leur première résidence principale. Sa durée totale peut être de 20, 22 ou 25 ans. Complétant un prêt principal, il est accordé sous condition de ressources et est particulièrement favorable pour les ménages les plus modestes. Pour y prétendre, il ne faut pas dépasser un plafond de revenus défini en fonction de la composition du foyer et de la localisation géographique de la future habitation.

Quels sont les avantages du PTZ  ?

  • Dans le cadre d’une construction, il peut être demandé pour le financement de la maison ou du terrain,
  • Il permet de financer jusqu’à 40% du montant du projet sans intérêt,
  • Il peut donner droit à une période de différé pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse pas son prêt à taux zéro. En fonctionnant comme une avance gratuite de l’État sans intérêt et sans frais de dossiers, il contribue donc à la réduction des mensualités et à l’augmentation de la capacité d’emprunt,
  • Enfin, il est reconnu par les banques comme un apport personnel.

La demande de PTZ doit être faite auprès d’un établissement de crédit ayant passé une convention avec l’État. Au préalable, vous pouvez vérifier en ligne, grâce aux calculateurs PTZ du site du Ministère de la cohésion des territoires et de l’ANIL si vous êtes éligible. Ces outils calculent également en quelques clics le montant du prêt et les conditions de remboursement. Le site de l’ANIL décrypte également les modifications du PTZ mise en place en 2018.

Les prêts d’organismes dédiés

Le prêt Action Logement (PAL), qui était appelé autrefois appelé « 1 % Logement » permet à tout salarié d’une entreprise du secteur privé non agricole employant au moins 10 personnes (et adhérente à Action Logement) de financer une partie de la construction ou de l’acquisition de sa résidence principale à un taux préférentiel.

Le montant du prêt se situe, en fonction de la zone géographique, dans une fourchette comprise entre 7 000 et 25 000 euros. La durée du prêt est libre mais ne peut excéder 20 ans.

L’emprunteur peur faire sa demande de prêt en ligne ou directement auprès de son employeur. Le PAL est soumis à l’accord de l’entreprise.

Depuis 2018, les prêts sont attribués prioritairement aux salariés en situation de mobilité professionnelle, acquérant un logement dans le cadre d’une vente HLM, primo-accédants pour lesquels le prêt revêt un caractère déterminant ou devant faire face à une situation de handicap au sein du ménage.

Y’a-t-il des avantages fiscaux possibles ?

La construction d’une maison peut également induire des aides fiscales pour le propriétaire, mais uniquement sous certaines conditions :

  • Si vous déposez une demande d’exonération auprès de votre centre des finances publiques au plus tard 90 jours après l’achèvement des travaux, vous pourrez être exonéré de taxe foncière pendant les 2 ans suivant l’achèvement des travaux de construction de votre maison (5 ans, voire plus, pour une maison qui respecte les normes RT 2012).
  • Les particuliers construisant dans le but de réaliser un investissement locatif pourront, eux, bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre du dispositif Pinel.

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