Tout savoir sur le diagnostic technique global (DTG)

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est un document qui évalue l’état de vétusté d’un immeuble en copropriété, associé à des préconisations de travaux.

Instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014, son rôle est de déterminer pour les 10 ans à venir les travaux nécessaires à l’entretien et à la conservation de l’immeuble.

Obligatoire dans certains cas, le DTG d’une copropriété évalue l’état des parties communes, les équipements techniques du bâtiment, la performance énergétique et les améliorations envisageables.

Sa date de validité est non déterminée, mais sous-entendue, car il planifie les travaux nécessaires sur 10 ans.

En identifiant les besoins réels de l’immeuble, le diagnostic technique global favorise une gestion proactive de la copropriété.

Selon l’article L731-1 du Code de la construction et de l’habitation, le contenu du DTG répond à une approche pluridisciplinaire. Il couvre à la fois les aspects techniques, énergétiques et organisationnels de l’immeuble.

Analyse de l’état apparent des parties communes et équipements

Le diagnostiqueur examine l’état visuel :

• des parties communes (façades, toiture, cages d’escalier, halls, etc.) ;
• des équipements collectifs (ascenseurs, systèmes de production de chauffage ou d’eau chaude sanitaire, ventilation, etc.).

L’objectif de cette visite sur site est de repérer les signes d’usure, de vétusté ou de non-conformité afin d’anticiper les travaux d’entretien ou de réhabilitation.

Analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble

Cette partie du diagnostic technique global examine la manière dont l’immeuble est géré d’un point de vue technique, et propose des pistes d’amélioration (en termes de performance technique et confort) à plus ou moins long terme.

Les documents disponibles sont analysés (contrats d’entretien, rapports d’intervention, historique des travaux, etc.), ainsi que la capacité de la copropriété à anticiper les besoins en matière de rénovation.

Le diagnostic technique global s’intéresse à tous les aspects du fonctionnement d’une copropriété qui peuvent contrarier sa bonne gestion et occasionner des dépenses inutiles.

Cette étape permet d’évaluer la cohérence entre les actions menées, les moyens financiers disponibles ou mobilisables et l’état réel du bâti.

Diagnostic de performance énergétique (DPE collectif)

Parmi les documents qui composent le DTG des copropriétés, l’un des plus importants est le diagnostic de performance énergétique (DPE collectif) qui analyse la performance énergétique globale de l’immeuble.

Le DPE collectif identifie le niveau de performance énergétique en se basant notamment sur les éléments intrinsèques du bâtiment :

• les composants de l’enveloppe du bâtiment ;
• la qualité de l’isolation, y compris les menuiseries ;
• les systèmes de production de chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation…

Sur base de cette analyse, il propose des recommandations de travaux et d’amélioration.

Ainsi, ce diagnostic est indispensable pour optimiser les consommations, réduire les charges de copropriété et répondre à la réglementation.

En outre, le DPE collectif est déjà obligatoire pour les propriétés de 50 à 200 lots et il le deviendra pour toutes les copropriétés au 1^er janvier 2026.

Évaluation des améliorations possibles de l’immeuble

Le DTG en copropriété propose une projection de ce que pourrait être le bâtiment dans les années à venir à travers des recommandations de travaux à court, moyen et long terme en fonction des priorités mises en évidence.

Ces recommandations tiennent compte des aspects techniques, réglementaires, énergétiques, esthétiques et de sécurité.

Ainsi, le DTG en copropriété, lorsque réalisé, sert de base à l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) et permet aux copropriétaires occupants et bailleurs d’avoir une vision stratégique à long terme.

Le budget approximatif à allouer aux travaux prévus par le DTG en copropriété fait partie intégrante de l’étude.

Le diagnostic technique global est une obligation légale dans les situations suivantes.

Mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans

Lorsqu’un immeuble de plus de 10 ans est divisé pour la première fois en plusieurs lots de copropriété.

Instaurée par la loi ALUR, cette exigence vise à informer les futurs copropriétaires de l’état général du bâtiment et à anticiper les travaux nécessaires à sa conservation.

Copropriétés présentant des désordres

Si l’administration constate des désordres, tels que l’insalubrité ou un danger pour les occupants, elle peut exiger du syndic la réalisation d’un diagnostic immobilier global.

Ce diagnostic permet alors d’évaluer l’état de l’immeuble et de déterminer les travaux indispensables pour assurer la sécurité et la salubrité des lieux.

Décision de l’assemblée générale

En dehors des cas obligatoires, l’assemblée générale des copropriétaires peut décider, à la majorité simple, de faire réaliser un DTG.

Cette démarche proactive permet d’anticiper les besoins en travaux et d’optimiser la gestion patrimoniale de l’immeuble.

En outre, étant donné que le PPPT s’appuie en grande partie sur les conclusions du DTG en copropriété, ce dernier tend peu à peu à se généraliser, même en l’absence d’obligation réglementaire.

La réalisation d’un diagnostic technique global doit être confiée à un professionnel qualifié, type RGE ou OPQIBI, indépendant et compétent dans plusieurs domaines : technique du bâtiment, thermique, gestion patrimoniale et réglementation immobilière.

Ce professionnel peut être :

• un bureau d’études techniques comme QUALITEL Expertise ;
• un architecte ;
• un thermicien.

Dans tous les cas, le prestataire chargé du DTG doit justifier :

• d’une formation ou expérience professionnelle avérée dans l’évaluation technique des immeubles collectifs ;
• d’une assurance responsabilité civile professionnelle couvrant l’ensemble de ses prestations ;
• d’une déclaration sur l’honneur d’indépendance, car il ne doit avoir aucun lien direct ou indirect avec le syndic, les entreprises de travaux ou les fournisseurs d’énergie afin de garantir sa neutralité.

Le diagnostic technique global représente une véritable feuille de route pour planifier les travaux, réparations et améliorations dont a besoin une copropriété à différentes échéances.

Pour cette raison, nous vous recommandons de faire appel à un prestataire comme QUALITEL Expertise, disposant d’une vision globale du bâti, d’une méthodologie rigoureuse et d’une connaissance approfondie du fonctionnement des copropriétés.

Le DTG en copropriété représente un outil d’aide à la décision qui améliore la compréhension des copropriétaires quant aux enjeux liés à la conservation du bâtiment.

Améliorer la performance énergétique du bâtiment

Le DPE collectif inclus dans le DTG identifie les faiblesses énergétiques du bâtiment et propose des solutions de rénovation énergétiques pertinentes pour la copropriété.

Ces mesures apportent plusieurs bénéfices aux copropriétaires :

• réduction des charges énergétiques ;
• amélioration du confort au quotidien ;
• valorisation du bien immobilier ;
• contribution aux objectifs nationaux de la transition énergétique.

Faciliter les échanges et les prises de décisions en assemblée générale

Un DTG clair et documenté limite les désaccords entre copropriétaires.

En effet, il sert de base objective aux discussions lors des assemblées générales et permet de justifier les décisions prises.

Cette transparence favorise un climat de confiance et une meilleure gouvernance de la copropriété.

En outre, le diagnostic technique global contient des arguments chiffrés lorsqu’il s’agit de prendre les bonnes décisions en matière de rénovation énergétique. Les atouts des travaux deviennent presque incontestables.

Vous avez désormais toutes les cartes en main pour mettre le sujet du diagnostic technique global à l’ordre du jour de votre prochaine assemblée générale. Les informations qu’il apporte valent largement l’investissement initial indispensable à sa réalisation.