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Comment inciter votre copropriété à lancer une rénovation énergétique ?

Comment inciter votre copropriété à lancer une rénovation énergétique ?

Vous êtes propriétaire d’un appartement en copropriété ? L’isolation de l’immeuble n’est pas optimale ? Les factures d’énergie sont élevées ? Les réunions de copropriété sont l’occasion d’aborder le sujet des travaux. Quels arguments faut-il donner pour convaincre les copropriétaires de faire une rénovation énergétique ? Voici quelques conseils et explications.

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Comment se passent les prises de décision de travaux dans une copropriété ?

La première étape est de comprendre comment sont actées les décisions dans une copropriété. Qui fait quoi dans la gestion d’une copropriété ? Copropriétaires, conseil syndical, syndic… On vous explique les rôles de chacun.

L’assemblée générale des copropriétaires dite « AG »

Elle se réunit obligatoirement une fois par an, ou plus si une assemblée générale extraordinaire est convoquée. C’est le moment où les copropriétaires se réunissent pour :

  • élire à la majorité le conseil syndical et son président,
  • voter à la majorité les travaux à effectuer et proposer d’autres travaux qui ne seront pas votés immédiatement et éventuellement mis à l’ordre du jour de la prochaine AG,
  • s’exprimer publiquement sur tous les sujets concernant l’immeuble.

Tout copropriétaire a le droit de voter. Toutefois, chacun dispose d’un nombre de voix (tantièmes) fonction de la superficie de son appartement et de sa situation dans l’immeuble. Plus un lot a de tantièmes, plus son propriétaire disposera d’un nombre de voix important.

Le conseil syndical

Chapeauté par un président, il se compose de plusieurs copropriétaires volontaires et élus, qui représentent au quotidien les membres de l’assemblée générale. A noter, certains conseils syndicaux ne désignent pas de président. Théoriquement bien au fait des enjeux de la copropriété, le conseil syndical :

  • communique et contrôle l’activité du syndic,
  • se positionne vis-à-vis des travaux proposés par le syndic,
  • donne son avis à l’assemblée générale lors du vote sur la proposition de travaux au même titre que les autres copropriétaires.

Le syndic

Ce rôle peut soit :

  • être confié à une entreprise extérieure spécialisée. Ses missions, ses honoraires et la durée de sa fonction sont alors définis dans un contrat. En cas de non-respect des clauses du contrat, le syndic peut éventuellement être révoqué par les copropriétaires.
  • Autre option, des copropriétaires peuvent exercer bénévolement cette mission. Cela peut être également un seul copropriétaire assurant ce rôle de manière bénévole.

Parmi ses missions, le syndic doit :

  • veiller au bon fonctionnement quotidien de la copropriété (entretien, petits travaux, sécurité, ampoules à changer, sortie des poubelles, etc.).
  • prendre en charge le volet administratif (organisation de l’AG annuelle, gestion financière, envoi des convocations et des procès-verbaux de l’AG, règlement des factures, etc.).
  • assurer le suivi et éventuellement le recouvrement du paiement des charges de copropriété par les copropriétaires.
  • proposer au conseil syndical des pistes pour la gestion de la copropriété (mise en concurrence des entreprises de nettoyage ou de sortie des poubelles, renégociation du contrat d’entretien de la chaudière collective, entretien des espaces verts, etc.) et des travaux à effectuer. Le syndic s’occupe, également, d’entrer en contact avec des professionnels et de faire réaliser études, estimations et devis qu’il joindra éventuellement à la convocation de l’AG en vue de faire voter les copropriétaires.

Quels travaux pouvez-vous réaliser dans votre appartement afin d’améliorer votre confort thermique ?

Guide de rénovation
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Comment faire l’état des lieux des consommations énergétiques de votre copropriété ?

Depuis loi ALUR du 24 mars 2014 (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové), de nouvelles obligations réglementaires s’imposent aux copropriétés. Le diagnostic technique global, dit DTG, est obligatoire pour les immeubles :

Toutes les copropriétés ont pour obligation de mettre au vote le DTG, en assemblée générale, sans pour autant le voter.

Ce document important regroupe, notamment :

À savoir, le DPE porte sur plusieurs postes de consommations : le chauffage, la production d’eau chaude, le refroidissement. Il renseigne également sur le niveau d’émission des gaz à effet de serre. Il permet d’informer les copropriétaires sur les performances énergétiques de leur immeuble et les retombées sur leurs futures factures d’énergie.

L’audit énergétique est davantage recommandé dans le cadre de travaux énergétiques. Il dresse une proposition chiffrée, argumentée de programmes de travaux avec leur coût et leur efficacité. Il hiérarchise les interventions à engager et les solutions techniques.

Quelles sont les différences entre un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et un audit énergétique ?

Conseils au quotidien
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Quelles sont les aides disponibles ?

Dans une copropriété, pour la gestion quotidienne ou les gros travaux, la question du budget est importante. Si vous êtes déterminé à faire entreprendre une rénovation énergétique, l’un de vos principaux leviers pour convaincre l’assemblée générale et le conseil syndical est la possibilité pour la copropriété d’obtenir des aides financières. Voici les principales aides qui font l’objet d’évolutions régulières.

Les aides privées ou publiques

MaPrimeRénov 

C’est la dernière aide créée par l’État. Elle finance les travaux de rénovation énergétique et s’adresse à tous les propriétaires occupants, sous conditions de ressources et de gain écologique apporté par vos travaux de chauffage, d’isolation ou de ventilation. Ces derniers devront être réalisés par un professionnel RGE. MaPrimeRénov est cumulable avec d’autres aides à savoir la TVA à taux réduits, l’éco-PTZ, les CEE et les aides des collectivités locales.  

Le Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE)

Le CITE s’adresse aux propriétaires non éligibles à MaPrimeRénov. Une fois la programmation des travaux de rénovation énergétique de votre copropriété (isolation, système de chauffage, etc.) décidée, chaque copropriétaire d’une habitation principale achevée depuis plus de 2 ans peut demander individuellement à bénéficier du Crédit d’impôt transition énergétique (CITE). Cette aide permet de réduire votre impôt sur le revenu à hauteur de 15, 30 ou 50 % de vos dépenses en travaux selon votre projet. Faites attention à ce que les artisans réalisant les travaux soient RGE (Reconnu garant de l’environnement) sinon votre demande ne sera pas valable. Pour en savoir plus, vous pouvez vous consulter larticle 200 quater du Code général des impôts expliquant le CITE.

L’aide de lAgence nationale de lhabitat (Anah)

Pour qu’une copropriété bénéficie des aides de l’Anah pour des travaux de rénovation énergétique « Habiter mieux » sur les parties communes ou sur des équipements, plusieurs conditions sont à remplir :

  • 75 % des logements doivent être la résidence principale des copropriétaires.
  • La copropriété fait face à de grandes difficultés : elle est considérée comme fragile, avec une étiquette énergétique entre D et G et un taux important d’impayés des charges de chauffage, ou alors elle est sous le coup d’un arrêté ou d’une procédure judiciaire (logement insalubre, injonction de travaux, etc.), ou encore elle est classée en tant qu’opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah).
  • Le bâtiment doit avoir plus de 15 ans et les travaux doivent permettre de ne plus avoir un état d’habitat indigne.
  • Les travaux doivent entraîner au moins une baisse de 35 % des consommations énergétiques des habitants.

Les subventions des collectivités locales

Votre région, votre département ou votre ville peuvent aider au financement des travaux de votre copropriété. Le ou les immeubles doivent intégrer une opération comme par exemple celle de l’Opah (opération programmée d’amélioration de l’habitat) ou l’Opatb (opération programmée d’amélioration thermique des bâtiments).

La prime CEE, aussi nommée prime énergie

Les copropriétés, à l’instar des particuliers, peuvent demander la prime énergie. Il faut pour cela faire acter sa demande lors de l’assemblée générale des copropriétaires en même temps que le vote des travaux de rénovation énergétique (installation d’énergies renouvelables, système de chauffage, isolation renforcée, etc.). Cette aide est valable uniquement pour les habitations principales achevées depuis plus de 2 ans.

Attention, les artisans sélectionnés pour réaliser cette rénovation doivent être des professionnels RGE (Reconnu garant de l’environnement). Ces derniers doivent pouvoir remettre à la copropriété un certificat d’économie d’énergie.

La TVA à taux réduit

Il est possible d’obtenir un taux de TVA réduit à 5,5 % au lieu des 20 % habituels si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique, (dépenses en faveur d’une économie d’énergie, de l’isolation thermique ou d’équipements de production d’énergie renouvelable), à deux conditions :

  • Que le logement soit achevé depuis plus de 2 ans au début de travaux
  • Qu’il soit affecté à un usage d’habitation uniquement

Pour les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ainsi que pour la fourniture de certains équipements, il est possible de bénéficier d’un taux réduit à 10 %.

Les prêts à taux réduit

Léco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

Pour les travaux d’amélioration énergétique, votre copropriété peut demander cette aide permettant de souscrire un prêt à taux zéro. Attention, 75 % des logements doivent être des résidences principales. Les immeubles concernés par les travaux doivent dater d’avant 1990. À noter, chaque copropriétaire peut également demander à son tour un prêt à taux zéro pour l’aider à régler le montant lié à sa quote-part, mais l’aide ne portera que sur les aspects des travaux qui concernent les parties privatives. Ce dispositif peut aussi être cumulé avec le crédit d’impôt pour la transition énergétique.

L’éco-prêt « Habiter mieux »

L’éco-prêt « Habiter Mieux » est accordé dans le cadre de travaux d’amélioration de la performance énergétique aux bénéficiaires du programme « Habiter mieux » de l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Le syndicat de copropriétaires peut en bénéficier pour des travaux dans les parties et équipements communs tels qu’une chaudière collective.

Les prêts dédiés aux économies d’énergie

Certains établissements bancaires proposent dans le cadre du livret développement durable et solidaire (LDDS) des financements. Renseignez-vous auprès de différentes banques.

Auprès de qui votre syndic de copropriété peut-il se renseigner pour avoir des informations sur les aides ? Avant le lancement de travaux de rénovation énergétique, il peut obtenir des renseignements auprès de :

Chaque structure a des bureaux locaux.

Pour en savoir plus sur les questions de budget et d’aides financières, consultez notre guide dédié.

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Quels arguments présenter en assemblée générale de copropriété ?

Maintenant que vous savez qui vous devez convaincre et quels dispositifs peuvent vous aider, voici des éléments pour réussir à faire acter la rénovation énergétique de votre immeuble.

Les conclusions du diagnostic technique global

Votre immeuble, s’il a été construit il y a plus de dix ans, doit obligatoirement disposer d’un diagnostic technique global (DTG), incluant le diagnostic de performance énergétique. Cependant, ce DTG est soumis aux votes des copropriétaires. S’il est réalisé, vous pouvez donc vous appuyer dessus en soulignant que vos intentions de copropriétaire concordent avec les recommandations des professionnels.

L’utilisation du fonds de travaux obligatoire

Ensuite, tous les copropriétaires ne seront peut-être pas au courant du fait que depuis le 1er janvier 2017 chaque copropriété doit disposer d’un fonds de travaux obligatoire, géré par le syndic. Ils ont donc déjà alimenté ce fonds avec des versements qui pourraient potentiellement être utilisés pour une rénovation énergétique.

Ce fonds n’est pas obligatoire pour les copropriétés de moins de 10 lots ou si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 ans à venir.

Le décryptage de l’audit énergétique de l’immeuble

Une rénovation énergétique de la copropriété va permettre de dépenser moins à long terme, grâce aux retombées positives sur vos futures factures énergétiques. Pour avoir des projections chiffrées sur vos futures factures d’économie d’énergie, consultez l’audit énergétique de votre immeuble. Ou faites-en réaliser un par un professionnel. Cela peut être un argument pour les copropriétaires. A noter, le temps de retour sur investissement est parfois long, de 15 à 20 ans.

Des travaux pour réduire les factures à l’avenir et améliorer le confort des occupants

Les autres copropriétaires ne souhaitent pas mobiliser des fonds pour des travaux qui, de leur point de vue, ne sont pas justifiés. Rappelez-leur quelques constats :

  • Si le chauffage est commun, la consommation élevée, liée à la déperdition de chaleur par la toiture, pèse automatiquement sur la facture commune.
  • Depuis le 1er juillet 2017, dans le cas de certains travaux de rénovation, il est obligatoire d’embarquer des travaux d’isolation thermique (ravalement de façade, réfection de toiture, augmentation de la surface habitable). La note sera beaucoup plus salée pour tout le monde lorsqu’un gros orage inondera les appartements du dernier étage.
  • Les problèmes causés par l’humidité avec une mauvaise isolation, comme par exemple les moisissures, peuvent se répandre à tous les étages.
  • Une rénovation énergétique a un effet positif sur l’ensemble de l’immeuble.

Pour aller plus loin, n’hésitez pas à consulter notre guide sur les enjeux des rénovations énergétiques pour votre copropriété.

Pourquoi la rénovation énergétique de votre copropriété est importante ?

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