Diagnostic amiante : obligation, validité, vente et travaux

Le diagnostic amiante est obligatoire lors de la vente d’un logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. Il doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique.

Avant des travaux ou une démolition dans un bâtiment construit avant cette date, un repérage amiante avant travaux, aussi appelé RAAT, doit également être réalisé.

En location, le diagnostic amiante n’est pas annexé au bail, mais le propriétaire doit pouvoir mettre le DAPP à disposition du locataire sur demande.

Ce diagnostic immobilier, appelé aussi état d’amiante, permet d’effectuer des repérages dans votre maison ou appartement de la présence ou non d’un certain nombre de matériaux ou produits contenant de l’amiante.

Il est important de connaître sa présence dans les matériaux ou produits composant le logement car des fibres d’amiante peuvent se disséminer dans l’air intérieur, ce qui pourrait avoir un impact sur la santé.

Pourquoi l’amiante est-elle dangereuse ?

Ce matériau a beaucoup été utilisé dans le BTP (Bâtiment et Travaux Publics) pour ses nombreuses propriétés isolantes d’un point de vue thermique et phonique ou encore pour sa résistance mécanique aux fortes températures et aux produits chimiques.

Les produits contenant de l’amiante (par exemple des ardoises en amiante-ciment, des dalles de sol de type vinyle-amiante, des conduits…) libèrent des fibres d’amiante en cas d’usure ou lors d’interventions (perçage, sciage, découpe, ponçage). Lorsque ces fibres sont inhalées, elles peuvent entraîner d’importantes maladies comme l’asbestose ou fibrose pulmonaire (une maladie chronique des poumons), les plaques pleurales (dépôt de fibre sur la plèvre), les cancers du poumon, du péritoine et de la plèvre.

C’est pourquoi l’usage de l’amiante a été interdit le 1^er janvier 1997 par le décret n° 96-1133 du 24 décembre 1996, pris en application du code du travail et du code de la consommation. Il est donc obligatoire de vérifier l’absence d’amiante dans les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Quels diagnostics amiante existent ?

Selon le logement et la situation, deux types de diagnostic ont été mis en place :

• le diagnostic amiante avant-vente : il est réalisé dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. C’est au vendeur de le faire réaliser ;
• le repérage amiante avant travaux (RAAT) également appelé diagnostic amiante avant travaux ou diagnostic amiante avant démolition : il est réalisé  pour préserver les personnes présentes sur le chantier (artisans, ouvriers, occupants, etc.).

DAPP et DTA : quels documents conserver ?

Par ailleurs, afin de pouvoir informer les occupants d’un logement et de garder et rendre accessibles toutes les informations concernant l’amiante dans le logement, les propriétaires doivent constituer et tenir à jour :

• le dossier Amiante Parties Privatives (DAPP) : obligatoire pour toute partie privative d’immeuble collectif à usage d’habitation construit avant 1997. Il est tenu par le propriétaire et est mis à la disposition des occupants ;
• le Dossier Technique Amiante (DTA) : concernant les parties communes des immeubles de logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997.

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter notre dossier sur la qualité de l’air intérieur et la présence d’amiante dans les logements.

Le premier point est de faire réaliser impérativement le diagnostic par un professionnel certifié COFRAC (Comité français d’accréditation – CERQUAL accrédité sous le n°5-0050 – Liste des sites et portée disponibles sur www.cofrac.fr). Vérifiez bien que la détection d’amiante figure parmi les compétences du diagnostiqueur immobilier et que ce dernier a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité lors de ses interventions.

Selon le diagnostic amiante à réaliser, le type de repérage et d’investigation varie.

Le diagnostic amiante avant-vente vérifie les matériaux et produits directement « accessibles sans travaux destructifs » comme les flocages, calorifugeages et faux plafonds, ou encore les enduits projetés, les ardoises, conduits de vide ordure, dalles de sol. Ce sont les matériaux figurant dans les listes A et B de l’annexe 13-9 du Code de la Santé publique.

Le diagnostic amiante avant réalisation de travaux, y compris démolition, également appelé RAAT, se concentre sur un contrôle visuel des matériaux et produits pouvant contenir de l’amiante et présents dans la liste figurant dans l’annexe 1 de l’arrêté du 16 juillet 2019 : les enduits ciment, les enduits de rebouchage/lissage en plâtre appliqués sur les bandes calicot des cloisons sèches, les colles des dalles de sol, les nez de marche, les étanchéités en terrasse. Des investigations destructives sont, si nécessaire, également menées.

Ces recherches permettent d’assurer la protection de la population présente sur le futur chantier (artisan, ouvrier, occupant, etc.). L’enjeu est d’éviter le risque d’inhalation de fibres d’amiante contenues dans des matériaux et produits.

Le repérage amiante avant travaux (RAAT) est réalisé à la demande du donneur d’ordre (maître d’ouvrage, propriétaire, maître d’œuvre, entreprise) dans le cadre de travaux de rénovation, réhabilitation rénovation ou interventions telles que le percement ou le ponçage. Ce diagnostic sert aussi lorsqu’il est question de démolir un immeuble, que ce soit une maison ou un immeuble de logement. Le document doit toujours être remis aux entreprises et artisans intervenant sur le chantier.

Le diagnostic amiante n’est pas annexé au contrat de location. Mais depuis le 1^er juillet 2013, le propriétaire bailleur doit pouvoir mettre à disposition le diagnostic amiante parties privatives (DAPP) sur simple demande du locataire.

Diagnostic amiante et location : que peut demander le locataire ?

Si vous êtes locataire, nous vous recommandons de demander à le lire. Si vous vivez dans un logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997, il est important de savoir si de l’amiante est présent ou non, notamment lorsque vous faites des petits travaux ou interventions générant des poussières (ponçage, perçage, etc.).

Attention, le repérage avant-vente ne s’applique qu’à une liste limitée de matériaux ou produits contenant de l’amiante (MPCA). Il est donc possible que, lors d’un repérage avant travaux, on repère d’autres matériaux susceptibles de contenir de l’amiante.

Conservez tous vos diagnostics dans l’espace sécurisé CLÉA

Avec le carnet d’information du logement CLÉA, vous pouvez ranger vos documents administratifs et diagnostics immobiliers, et les consulter à tout moment. Ne prenez plus le risque de perdre vos papiers importants pour la vente ou la location, rassemblez-les au même endroit sur un serveur sécurisé et pérenne !

D’ailleurs, lors de la vente d’un bien construit ou ayant fait l’objet de travaux de rénovation énergétique depuis le 1^er janvier 2023, le vendeur doit obligatoirement remettre à l’acquéreur le Carnet d’Information du Logement.

Il faut faire très attention à la validité du diagnostic car ce n’est pas la même pour tous les cas de figure.

Quelle est la durée de validité d’un diagnostic amiante négatif (où aucun matériau ni produit de la liste A ou B n’a été repéré) ?

Cas d’un appartement

Si le diagnostic amiante a été réalisé après le 1^er avril 2013 et qu’aucun matériau contenant de l’amiante n’a été repéré, sa validité est illimitée. Il reste toutefois conseillé de le renouveler en cas de travaux réalisés depuis, car certains matériaux non visibles auparavant peuvent être révélés.

Si le diagnostic date d’avant le 1^er avril 2013, il doit être complété lors d’une vente par l’évaluation de l’état de conservation des matériaux de la liste B.

Cas d’une maison individuelle

Ce dernier a une validité illimitée et n’a pas besoin d’être renouvelé si :

• le diagnostic a été réalisé après le 1^er avril 2013 ;
• les éléments extérieurs figurant dans la liste B ont bien fait l’objet d’une recherche d’amiante ;
• aucun matériau ou produit contenant de l’amiante n’a été détecté.

S’il a été réalisé avant le 1^er avril 2013, les éléments extérieurs figurant dans la liste B doivent faire l’objet d’une recherche et d’une caractérisation de l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante.

Quelle est la durée de validité d’un diagnostic amiante positif (présence d’amiante) ?

Pour les MPCA de la liste A (flocage, calorifugeage et faux-plafond) : si des traces d’amiante ont été détectées, peu importe la date de réalisation du diagnostic, un nouveau contrôle doit être réalisé tous les trois ans pour vérifier l’état de dégradation de votre logement ou tout simplement attester son désamiantage pour « l’état de conservation N=1 » (bon état de conservation des matériaux contenant de l’amiante).

Dans le cas d’un « état de conservation N=2 » (état de conservation moyen), des mesures d’empoussièrement de l’air doivent être faites par un organisme accrédité dans un délai de 3 mois afin de vérifier l’état du produit concerné :

• s’il y a moins de 5 fibres d’amiante par litre d’air, un contrôle tous les 3 ans suffit ;
• s’il y en a plus, les mesures liées à un « état de conservation N=3 » s’appliquent.

Dans le cas d’une mauvaise conservation des matériaux touchés par l’amiante (« état de conservation N=3 »), des mesures conservatoires et des travaux de désamiantage sont à prévoir pour réduire le risque d’exposition à l’amiante des habitants à un niveau inférieur à 5 fibres par litre d’air.

Le préfet du département lié au logement doit être informé dans les deux mois des mesures conservatoires mises en œuvre. Puis dans les 12 mois, ce dernier doit être mis au courant des travaux à mener et de l’échéancier proposé.

À noter, les travaux pour retirer ou confiner l’amiante sont à faire réaliser par un opérateur de repérage qualifié et certifié, apte à manipuler ce matériau dangereux pour la santé. Ils doivent être achevés dans un délai de 36 mois à compter de la date de remise du contrôle.

Pour les MPCA de la liste B

Il est conseillé de bien lire les recommandations qui concernent l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante.

Diagnostic amiante avant travaux (DAAT) ou RAAT : le nouveau décret

Le repérage amiante avant travaux (RAAT), aussi appelé diagnostic amiante avant travaux ou DAAT, est obligatoire avant toute intervention dans un bâtiment construit avant juillet 1997. Il concerne les travaux de rénovation, de réhabilitation, de démolition, mais aussi des interventions plus ponctuelles comme du percement, du ponçage ou des travaux de plomberie.

Ce diagnostic doit être demandé par le donneur d’ordre : propriétaire, occupant, maître d’ouvrage ou entreprise. Il doit être réalisé avant le début du chantier afin de protéger les personnes susceptibles d’être exposées aux fibres d’amiante.

Le diagnostiqueur, certifié avec mention et formé SS4, recherche les matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante dans les zones concernées par les travaux. Des prélèvements et investigations destructives peuvent être nécessaires, sauf mention contraire dans le contrat concernant la remise en état.

En l’absence de RAAT, le chantier peut être arrêté par l’Inspection du travail et le donneur d’ordre s’expose à des sanctions. À l’issue du repérage, le rapport permet d’adapter le projet si des MPCA sont détectés : retrait, recouvrement, modification du programme ou abandon des travaux.

Diagnostic amiante avant-vente

Le diagnostic amiante concerne tous les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. C’est au propriétaire de faire réaliser ce diagnostic avant la transaction immobilière.

Comme les autres diagnostics immobiliers, le diagnostic amiante avant-vente (ou état d’amiante) doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Si des MPCA sont détectés, l’acquéreur potentiel peut ne pas acheter le bien ou alors négocier une diminution du prix d’achat.

Si vous êtes vendeur, c’est à vous d’entreprendre la démarche pour réaliser ce diagnostic obligatoire au moment de la mise en vente de votre bien. Il sera à votre charge.

En cas d’absence de diagnostic, vous risquez une amende de 1500 euros. Et si des MPCA ont été repérés, l’acheteur pourra vous poursuivre au tribunal d’instance pour vice caché et demander une diminution du prix d’achat.

Si vous êtes propriétaire et que vous louez un logement, il n’est pas nécessaire d’inclure le diagnostic amiante au contrat de location, mais il doit être mis à la disposition du locataire si celui-ci le demande.

Avant de signer l’achat d’un bien, vérifiez si le diagnostic amiante est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Le vendeur a l’obligation de le fournir. Nous vous recommandons de bien consulter ce diagnostic.

Si le diagnostic n’est pas présent ou si le vendeur refuse de le faire, vous pouvez demander une diminution du prix de vente ou une annulation de la transaction. De plus, si de l’amiante est détecté dans le bien, vous pouvez poursuivre le vendeur devant le tribunal pour vice caché.

Ces dossiers sont constitués et mis à jour par les propriétaires d’immeubles bâtis.

Le Dossier Technique Amiante (DTA)

Le Dossier Technique Amiante concerne les parties communes des immeubles de logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997.

Ce dossier est actualisé dès que nécessaire et comprend :

• les rapports de repérages des matériaux et produits figurant dans les listes A & B de l’annexe 13-9 du Code de la santé publique,
• les MPCA découverts à l’occasion de travaux ou d’opérations d’entretien,
• les travaux de retrait ou recouvrement qui auraient été réalisés,
• les procès-verbaux des prélèvements d’air, etc.

 Le Dossier Amiante Parties Privatives (DAPP)

Le Dossier Amiante Parties Privatives concerne les parties privatives des immeubles collectifs à usage d’habitation (logement, place de parking, cellier, cave) construit avant 1997. Il est tenu à jour par le propriétaire et est mis à la disposition des occupants.

Ce dossier comprend :

• les rapports de repérages des matériaux et produits figurant dans la liste A de l’annexe 13-9 du Code de la santé publique,
• les MPCA découverts à l’occasion de travaux ou d’opérations d’entretien,
• les travaux de retrait ou recouvrement qui auraient été réalisés,
• les procès-verbaux des prélèvements d’air, etc.