Calcul du DPE : comment cela fonctionne-t-il ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document obligatoire en France lors de la mise en vente ou en location d’un bien immobilier.

Présent dans le dossier de diagnostic technique (DDT) et dans le diagnostic technique global en copropriété, le calcul du DPE informe sur :

• la performance énergétique en évaluant sa consommation d’énergie ;
• l’impact environnemental du bâtiment à travers ses émissions de gaz à effet de serre (GES).

Diagnostic immobilier d’une durée de validité de 10 ans, le DPE vise à sensibiliser les occupants aux enjeux énergétiques et environnementaux, et à encourager les travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique des bâtiments.

En outre, les diagnostics énergétiques ont une portée contraignante étant donné l’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques (biens très énergivores) :

• de classe G depuis le 1^erjanvier 2025 ;
• de classe F au 1^erjanvier 2028 ;
• de classe E au 1^erjanvier 2034.

En complément de l’interdiction progressive de location des passoires thermiques, les logements très énergivores sont également soumis à un gel des loyers. De plus, en cas de vente d’une monopropriété classée F ou G, un audit énergétique réglementaire est obligatoire pour informer l’acquéreur sur les travaux à réaliser.

Le calcul DPE repose sur une analyse détaillée de plusieurs critères qui déterminent à la fois la consommation conventionnelle d’énergie et les émissions de GES.

Voici un tableau synthétique des principaux paramètres pris en compte par le diagnostiqueur :

À noter que d’autres éléments influencent le résultat, comme la surface habitable, le taux d’occupation, l’éclairage, l’orientation ou encore l’altitude, car ils modifient les besoins énergétiques. Le nouveau DPE a également introduit la notion de confort d’été et de qualité de la ventilation afin d’analyser tous les aspects qui contribuent au confort global du bien analysé.

Cette approche permet une évaluation plus objective de la performance énergétique, indépendamment des habitudes de consommation des occupants.

Qu’est-ce que la méthode 3CL-DPE ?

La méthode 3CL-DPE modélise le comportement énergétique sur la base de données physiques mesurables et vérifiables, sans tenir compte de la consommation réelle.

Elle s’appuie sur une simulation conventionnelle pour estimer :

• la consommation annuelle d’énergie primaire (chauffage, eau chaude, refroidissement, éclairage, auxiliaires) ;
• les émissions de gaz à effet de serre (GES) associées ;
• les déperditions thermiques en fonction de l’enveloppe du bâtiment ;
• le confort d’été.

Quelles données sont collectées ?

Le diagnostiqueur effectue une visite sur site obligatoire pour notamment relever :

• la surface habitable et la hauteur du logement ;
• l’orientation des façades et les apports solaires ;
• les caractéristiques des matériaux de construction ;
• les équipements techniques (chauffage, ECS, ventilation, etc.) ;
• le niveau d’isolation, y compris les ponts thermiques.

Ces éléments sont ensuite intégrés dans un logiciel certifié, par le diagnostiqueur, utilisant la méthode 3CL-DPE.

Cette méthode rend le DPE plus fiable, plus lisible, plus soucieux de l’environnement, opposable juridiquement et permet une meilleure prise en compte des performances réelles du bâtiment.

La période transitoire entre le 1^er juillet 2021 et le 8 octobre 2021 a pu causer quelques tracas aux propriétaires qui ont réalisé un calcul de DPE.

Voici un résumé relatif à la validité des DPE selon l’année où ils ont été calculés :

Le DPE doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié, répondant à plusieurs critères stricts :

• certification délivrée par un organisme accrédité par le Cofrac (Comité français d’accréditation) ;
• formation spécifique à la méthode 3CL-DPE et à l’usage des logiciels de calcul agréés ;
• obligation d’indépendance qui implique de n’avoir aucun lien avec le vendeur, le bailleur ou l’acquéreur ;
• assurance professionnelle obligatoire.

Le propriétaire doit pouvoir présenter le certificat de compétence du diagnostiqueur qui est valable 7 ans.

Le diagnostiqueur utilise des logiciels agréés par l’État intégrant la méthode de calcul 3CL-DPE.

Ces logiciels prennent en compte tous les paramètres relevés sur place pour évaluer la performance énergétique du logement ou du bâtiment.

Le logiciel agréé utilisé par le diagnostiqueur génère un DPE au format réglementaire, automatiquement enregistré dans la base de données de l’ADEME. La fiche éditée reprend la double étiquette énergie-climat, les émissions de GES, ainsi que des recommandations de travaux pour améliorer la performance du logement.

Une fois le diagnostic réalisé, le propriétaire reçoit un rapport officiel et réglementaire.

Ce dernier comprend plusieurs éléments clés, et notamment deux classes de performance allant de A à G :

• l’étiquette énergie logement correspond à la consommation d’énergie primaire en kWh/m²/an ;
• l’étiquette climat évalue les émissions de gaz à effet de serre (GES) en kg CO₂/m²/an ;
• des recommandations de travaux.

Ces données sont normalisées pour garantir la lisibilité et la comparabilité entre biens.

À noter que depuis 2021, les deux indicateurs de performance sont combinés pour ne former qu’une note unique. Ainsi, la plus mauvaise des deux classes détermine la classe finale du logement.

A titre d’exemple, voici les seuils réglementaires utilisés. Notez que ces seuils ne sont pas figés et varient selon la localisation et l’altitude du bien. Ils sont donc susceptibles d’évoluer selon la localisation de votre logement :

Par exemple, un logement classé C en énergie, mais E en émissions de GES recevra une étiquette finale E.

Mettre en œuvre les suggestions de travaux qui peuvent concerner l’isolation, la technique ou toute optimisation de la performance énergétique du bien est facultatif.

Toutefois, leur mise en œuvre permet de :

• améliorer son DPE ;
• réduire le montant de ses factures ;
• accéder à certaines aides financières (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ, etc.).

Au-delà de sa fonction informative, le calcul du diagnostic de performance énergétique joue aujourd’hui un rôle stratégique dans tout projet locatif ou pour conclure une vente.

Impact sur la valeur perçue du bien

L’étiquette énergie du logement influence la valeur d’un bien immobilier.

Un logement classé A ou B pourrait se vendre plus vite et à un meilleur prix qu’un bien équivalent de classe E, F ou G, car il garantit confort, économies d’énergie et conformité.

Garantie de rigueur sur les informations reçues

Depuis 2021, le DPE est opposable juridiquement. Ainsi, un acquéreur ou un locataire peut engager la responsabilité du vendeur ou bailleur en cas d’erreur manifeste.

En outre, le DPE doit être présenté dès la parution ou l’affichage de l’annonce du bien immobilier (vente ou location). Il est également obligatoire pour finaliser une transaction immobilière (bail ou compromis).

Ainsi, lors d’une transaction, acheteurs et vendeurs sont plus sereins.

Vous savez désormais tout du calcul du DPE en vigueur depuis 2021. Plus pertinent et plus juste, le diagnostic de performance énergétique est un document indispensable pour vendre ou louer un bien. C’est aussi l’un des premiers bilans énergétiques estimatifs d’un projet de rénovation énergétique pour identifier les axes d’amélioration du logement. Pour aller plus loin, reste incontournable.