La durée de validité des diagnostics immobiliers en cas de vente ou de location

Les diagnostics immobiliers, ou diagnostics techniques immobiliers, attestent de l’état d’un bien : ils permettent d’évaluer une maison ou un appartement selon des critères et des indicateurs précis. Il existe plusieurs types de diagnostics immobiliers : sur l’état de l’installation intérieure électrique, sur l’état des risques et pollution, sur la présence ou non d’amiante, etc.

Les diagnostics immobiliers répondent ainsi à plusieurs questions : le logement présente-t-il des anomalies ou risques ? Nécessite-t-il des travaux de mise aux normes ? Quelle est sa performance énergétique ?

Dans le cadre d’une mise en vente ou d’une location, la réalisation de ces diagnostics est à la charge du propriétaire de la maison ou de l’appartement. Ce dernier doit passer par un diagnostiqueur professionnel pour faire réaliser la plupart des diagnostics. Ce diagnostiqueur doit être certifié par un organisme certificateur accrédité par le Cofrac (Comité français d’accréditation – CERQUAL accrédité sous le n°5-0050 – Liste des sites et portée disponibles sur www.cofrac.fr).

Avant tout, vous devez savoir que réaliser des diagnostics immobiliers est obligatoire dans trois cas :

• lors de la vente d’un bien immobilier, ou de sa location ;
• avant de réaliser des travaux ;
• avant une démolition.

Deuxième point important, le nombre de diagnostics immobiliers obligatoires varie selon plusieurs critères :

• le contexte : s’agit-il d’une mise en vente, d’une mise en location ou d’un diagnostic avant travaux ou avant démolition ;
• le type de bien : maison ou appartement, en copropriété ou non ;
• l’implantation géographique du bien et sa date de construction ;
• l’ancienneté des installations d’électricité et de gaz.

Lors d’une vente, les diagnostics doivent être transmis lors de l’avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente), et au plus tard au moment de la signature de l’acte de vente définitif devant le notaire.

Lors d’une location, les diagnostics doivent être réalisés en amont de la signature du contrat de location, de préférence avant la publication de l’annonce immobilière. Pour en savoir plus, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le DPE dans le cadre d’une location.

La liste dépend de chaque situation : certains diagnostics ne concernent que des biens anciens, d’autres uniquement certaines zones géographiques, et d’autres encore sont systématiques.

Voici une liste de tous les diagnostics obligatoires, dans laquelle nous précisons les logements concernés :

• diagnostic amiante : pour tous les appartements, maisons individuelles ou dépendances dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997 ;
• diagnostic assainissement non collectif : pour les maisons et immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées ;
• diagnostic électricité : pour les logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans ;
• diagnostic ERP (état des risques et pollutions) : pour tous les biens situés dans les zones concernées (retrouvez le détail de ces zones dans notre article dédié à l’ERP) ;
• diagnostic gaz : pour tous les appartements ou maisons dont l’installation de gaz a plus de 15 ans ;
• diagnostic mérule : pour les logements situés dans une zone à risque ayant fait l’objet d’un arrêté. Ces arrêtés sont consultables dans les préfectures et sur les sites internet des départements ;
• diagnostic loi Carrez : pour tous les logements mis en vente ou en location et situés dans une copropriété ;
• diagnostic de performance énergétique (DPE) : pour toutes les mises en vente ou en location de biens, excepté ceux non soumis au DPE ;
• audit énergétique réglementaire : il est obligatoire depuis le 1^er avril 2023 lors de la vente de logements classés F ou G, et depuis 2025 aux logements classés E. L’obligation sera étendue en 2034 pour les logements classés D ;
• constat de risque d’exposition au plomb : pour tous les appartements et maisons individuelles construits avant 1949 ;
• diagnostic termites : pour tous les logements situés dans les zones déclarées par un arrêté préfectoral comme étant infestées par les termites ou pouvant l’être à court terme (consultez la cartographie dans notre article dédié au diagnostic termites) ;
• diagnostic technique de l’immeuble en copropriété : pour les immeubles de plus de 10 ans et ayant fait l’objet d’une mise en copropriété mais aussi dans le cas où l’administration en fait la demande, lors d’une procédure d’insalubrité ;
• étude de sol ou étude géotechnique : pour les ventes de terrains constructibles permettant la réalisation de maisons individuelles (terrains à bâtir) et pour les contrats ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre notamment les contrats de construction de maisons individuelles (CCMI) ;
• diagnostic relatif au bruit des aéroports : pour tous les biens situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports (consultez le plan d’exposition au bruit sur le site Géoportail).

Certains diagnostics ne sont valables que 6 mois, tandis que d’autres ont une durée de validité illimitée. La durée de validité d’un diagnostic dépend de plusieurs critères : le type de transaction, l’objet du diagnostic ou encore son résultat. Par exemple, si un diagnostic plomb ou amiante a un résultat négatif, c’est-à-dire que ni plomb ni amiante ne sont détectés, alors sa durée de validité sera illimitée. Mais ce n’est pas vrai pour tous les autres diagnostics !

La durée de validité des diagnostics pour la vente

Dans le tableau ci-dessous, vous pouvez constater que la durée de validité des diagnostics obligatoires pour la vente d’un logement est très variable. L’ERP ou le diagnostic termites n’étant valables que 6 mois, cela veut dire que, si vous êtes propriétaire et que votre bien est en vente pendant une longue période, vous serez sans doute amené à réaliser un diagnostic, ou même plusieurs, une nouvelle fois.

Notez que les professionnels, comme les agents immobiliers, connaissent ces différentes contraintes et peuvent vous accompagner et vous alerter si vos différents diagnostics immobiliers ne sont plus à jour. N’hésitez pas à les solliciter.

Enfin, sachez que les prix pour la réalisation d’un diagnostic varient d’un diagnostiqueur à l’autre, alors comparez.

La durée de validité des diagnostics pour la location

La liste des diagnostics obligatoires pour une location n’est pas la même que la liste des diagnostics obligatoires pour la vente immobilière. Cependant, dans le cas d’une location, c’est également le propriétaire qui a la charge de la réalisation du diagnostic, qu’il doit remettre à son locataire. Les validités sont généralement plus longues en location, mais le propriétaire doit vérifier la conformité du DDT à chaque changement de locataire.

Les diagnostics immobiliers doivent être fournis lors d’une vente ou d’une location, mais leur durée de validité varie : 6 mois pour l’ERP et les termites, 3 ans pour l’électricité, le gaz ou l’assainissement, 10 ans pour le DPE, et illimitée pour le Carrez, l’amiante négatif ou le plomb sous seuil.

Un diagnostic expiré engage le propriétaire, qui peut être tenu responsable pour vice caché.