Le DPE en location : obligations, validité et impact sur la mise en location

Le DPE est un document intégré au dossier de diagnostic technique (DDT), remis au futur acquéreur ou locataire d’un logement. Les obligations légales qui l’entourent sont différentes selon s’il s’agit d’une mise en vente ou d’une location de bien.

Le DPE doit être commandé par le propriétaire (bailleur) avant la mise en location du bien immobilier. Le bailleur doit donc faire appel à un diagnostiqueur professionnel certifié pour le faire réaliser et ensuite l’intégrer au DDT.

Que doit contenir le DPE ? Un certain nombre d’informations doivent y figurer, notamment :

• le descriptif des équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire et de ventilation ;
• les caractéristiques intrinsèques du bâtiment (nature de la façade, isolation…)
• l’indication de la consommation d’énergie annuelle, ou à défaut, une estimation, pour chaque catégorie d’équipement ;
• l’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la consommation d’énergie des équipements du logement ;
• le classement du logement à travers une étiquette énergie et une étiquette climat. Il s’agit d’une échelle de référence qui va de A à G, qui tient compte de différents critères pour classer les biens ;
• des recommandations de travaux pour l’amélioration de la performance énergétique du logement.

Le DPE mentionne aussi l’estimation des dépenses annuelles d’énergie selon des usages standards.

Le DPE doit être fourni par le bailleur au futur locataire d’un bien immobilier, lors de la signature du bail. En cas d’absence de DPE ou en cas de DPE erroné, le locataire peut faire un recours auprès du tribunal et demander des dommages et intérêts ou même l’annulation du bail. En effet, depuis le 1^er juillet 2021, le DPE est opposable.

De plus, les annonces immobilières de location doivent faire figurer le classement énergétique et climatique du bien sur les échelles de référence. A défaut, des sanctions sont possibles et un recours du locataire peut être entendu.

Dans le cas où un logement est classé F ou G, il est considéré comme une passoire thermique du fait de sa consommation énergétique excessive. Ce type de logement fait l’objet de plusieurs mesures.

Tout d’abord, leurs loyers ne peuvent plus être augmentés depuis le 25 août 2022 (appelé gels des loyers). À terme, ces habitats seront même interdits à la location car considérés comme non décents. La législation s’applique de manière progressive sur ces biens, laissant le temps aux propriétaires d’effectuer des rénovations énergétiques. Depuis le 1^er janvier 2023, les habitations consommant plus de 450 kWh/m².an sont interdites à la location.

Cette interdiction s’imposera progressivement :

• depuis le 1^er janvier 2025, pour le reste des logements classés G ;
• à partir de 2028, aux logements dont le DPE est classé F ;
• à partir de 2034, c’est au tour des logements classés E.

Objectif : inciter à la rénovation énergétique et au respect de la décence énergétique.

Améliorer le DPE de sa location

Pour améliorer le diagnostic de performance énergétique (DPE) d’un bien immobilier, plusieurs travaux de rénovation énergétique peuvent être envisagés :

• isolation thermique des combles et murs ;
• remplacement des menuiseries ;
• installation d’un système de chauffage plus performant ;
• recours à des énergies renouvelables.

Ces interventions sur le bâti permettent d’en réduire la consommation énergétique et d’atteindre un meilleur classement au DPE.

Un DPE amélioré permet non seulement de valoriser le logement à la location, mais aussi de respecter les critères de décence énergétique fixés par le Code de la construction et de l’habitation.

Pour faire réaliser le DPE d’un bien avant sa mise en location, le bailleur doit faire appel à un diagnostiqueur certifié. Après avoir réalisé le diagnostic, le professionnel transmettra les résultats du DPE à l’Agence de la transition écologique (Ademe) qui délivre un nombre à 13 chiffres à inscrire obligatoirement sur le document. Afin d’être certain que le diagnostiqueur que vous choisirez est certifié, nous vous conseillons d’utiliser l’annuaire mis à disposition par le gouvernement français. En effet, en cas de recours à un diagnostiqueur non certifié, le bailleur peut se voir infliger une amende.

La réalisation du DPE n’est pas soumise à une réglementation tarifaire, ce sont les diagnostiqueurs qui fixent leur prix. Elle varie essentiellement en fonction du professionnel, du type et de la surface du logement.

Validité du DPE pour un logement

La durée de validité de ce document est de 10 ans. Néanmoins, les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2022. De plus, les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont quant à eux plus valables depuis le 31 décembre 2024. Il est donc nécessaire de les mettre à jour.

Si le résultat du DPE d’un bien lui donne un classement F ou G, l’annonce immobilière devra alors comporter la mention “logement à consommation énergétique excessive”.

En cas de non-respect de ces règles, le locataire peut avoir un recours en justice et demander des dommages et intérêts ainsi que l’annulation du bail. De plus, le bailleur encourt une amende d’un montant maximal de 3 000€ pour une personne physique, et de 15 000€ pour une personne morale.

Mais quand faire un diagnostic DPE pour sa location ?

Un DPE doit être établi ou mis à jour avant toute mise en location. Il est également obligatoire dans plusieurs cas :

• après des travaux de rénovation énergétique ayant un impact sur la performance du logement (isolation, chauffage, menuiseries, etc.) ;
• lorsque l’ancien DPE a expiré. 

Ces situations nécessitent de faire réaliser un diagnostic à jour afin de garantir la conformité du bien et d’éviter toute sanction.

Le DPE location est un prérequis légal et un enjeu majeur de décence énergétique. Entre opposabilité, affichage obligatoire, gel des loyers et interdictions progressives pour G, F et E, il impose aux bailleurs de mettre à niveau leurs logements via des travaux de rénovation (isolation, chauffage, menuiseries, ventilation) afin de maintenir la location et sécuriser le bail.