Que change la loi ALUR pour les propriétaires et les locataires ?

Pour comprendre les nombreux changements induits par la loi ALUR, il faut revenir sur le contexte de son adoption, ses objectifs fondateurs et les axes majeurs de réforme qu’elle a introduits. Pour les particuliers autant que pour les professionnels, cette loi marque une inflexion forte dans la régulation du marché immobilier.

Pourquoi a-t-elle été mise en place ?

Promulguée le 24 mars 2014 sous l’impulsion de la ministre Cécile Duflot, la loi ALUR, pour accès au logement et un urbanisme rénové, a pour ambition de :

• Favoriser l’accès au logement pour tous, notamment dans les zones tendues où les loyers flambent et les biens immobiliers sont rares ;
• Lutter contre les abus et les déséquilibres entre bailleurs et locataires ;
• Encadrer plus strictement le marché locatif pour éviter les pratiques spéculatives et protéger les plus vulnérables ;
• Moderniser la gouvernance des copropriétés et renforcer la transparence dans leur gestion.

La loi ALUR, également appelée loi Duflot II, s’inscrit dans une volonté politique de justice sociale, de rééquilibrage des rapports locatifs et de transition écologique, notamment à travers la rénovation du parc immobilier.

Les grands axes de la réforme

La loi Duflot II repose sur plusieurs mesures phares :

1. L’encadrement des loyers dans les zones tendues, avec l’instauration d’un loyer de référence, d’un plafond majoré et la création d’observatoires locaux indépendants ;
2. La protection des locataires, à travers l’instauration d’un contrat de bail type, la clarification des règles de décence du logement loué et un allongement du délai de préavis dans certains cas ;
3. La responsabilisation des bailleurs, avec des obligations renforcées en matière de diagnostics, de documents à fournir, de plafonnement des frais d’agence et de transparence ;
4. La réforme de la copropriété, avec l’obligation de créer un fonds de travaux, de garantir la transparence des comptes et d’encadrer plus strictement le rôle des syndics de copropriété professionnels.

La loi ALUR renforce les droits des locataires et améliore leur protection au quotidien.

Encadrement des loyers

En zones « tendues » (grandes agglomérations de plus de 50 000 habitants), la loi ALUR introduit un plafonnement des loyers.

Basé sur un observatoire local, le montant du loyer hors charges locatives demandé doit se situer entre le loyer de référence majoré de 20 % et minoré de 30 %.

Ce dispositif s’applique notamment :

• À la première mise en location ;
• Au renouvellement exprès du bail (à ne pas confondre avec la reconduction tacite);
• À chaque relocation, selon un arrêté préfectoral révisé annuellement.

Un complément de loyer est autorisé si le logement présente des caractéristiques qualitatives rares, notamment de confort ou liées à sa localisation géographique. Cependant, il doit être justifié dans le bail et peut être contesté en conciliation ou en justice dans les trois mois qui suivent la signature du bail.

Droit à un logement décent et contrats de location types

La réforme impose des contrats de location types avec une notice d’information pour les logements vides et les logements meublés, assortis d’un état des lieux réglementé et de diagnostics obligatoires (DPE, plomb, électricité, gaz, risques naturels, etc.).

Ces diagnostics et annexes visent à garantir un logement décent pour le locataire, dont les caractéristiques sont définies par le décret du 30 janvier 2002.

Protection contre les expulsions

La loi ALUR renforce la position du locataire :

• raccourcissement du délai de prescription de loyer impayé et charges à 3 ans, contre 5 auparavant. En cas de révision de loyer, le délai est réduit à 1 an sans rétroactivité ;
• reconnaissance du statut de locataire protégé (personnes âgées de plus de 65 ans à revenus modestes contre 70 ans auparavant) qui contribue à limiter la possibilité de délivrer un congé et à encadrer les expulsions ;
• extension des situations permettant au locataire de bénéficier d’un délai de préavis réduit (un mois au lieu de trois) : logement situé en zone tendue, problème de santé indépendamment de l’âge du locataire (ce motif était auparavant limité aux seuls locataires âgés de plus de 60 ans) ou encore obtention d’un logement social. D’autres motifs permettant une réduction du délai de préavis du locataire existent, mais ils ont été instaurés par d’autres lois (mutation professionnelle, locataire allocataire du RSA, perte d’emploi…).

La loi ALUR a renforcé la responsabilité des propriétaires bailleurs pour sécuriser le marché locatif, garantir la décence des logements et encadrer la relation bailleur‑locataire. Ainsi, le bail doit désormais respecter un modèle type fixé par décret (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015).

Diagnostics obligatoires et annexes aux baux

Même lorsqu’ils louent en colocation ou dans le cadre d’un logement social, les propriétaires bailleurs sont tenus de respecter des obligations strictes.

Ainsi, la loi ALUR a renforcé l’information du locataire en complétant le dossier de diagnostic technique remis par le bailleur. Ce dossier comprend

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• le constat des risques d’exposition au plomb ;
• l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERP) ;
• l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante;
• lorsque les installations ont plus de 15 ans, le diagnostic électrique et le diagnostic gaz (le cas échéant).

D’autres informations doivent également être mentionnées dans le bail, notamment le fait que le logement soit situé dans une zone d’exposition au bruit, ou s’il a fait l’objet d’un sinistre résultant d’une catastrophe naturelle ou technologique.

Les conséquences en cas d’absence de tout ou partie du dossier de diagnostic technique varient selon le document concerné (par exemple, annulation ou diminution du loyer en l’absence de l’état des risques naturels ou technologiques, mais aucune sanction n’est spécifiée en cas d’absence de communication du DPE. A charge pour le locataire de justifier d’un préjudice).

En outre, une notice d’information transmise au locataire doit mentionner ses droits et obligations, une exigence issue de la loi ALUR en vigueur depuis le 1^er août 2015 (arrêté du 29 mai 2015).

Enfin, dans certaines zones déterminées par les collectivités locales, les propriétaires bailleurs doivent accomplir une démarche administrative préalable à la mise en location de leur bien. Cette procédure peut prendre la forme d’une déclaration ou d’une autorisation dans le cadre du dispositif « permis de louer ».

Ce document doit impérativement être remis au locataire au plus tard lors de la signature du bail, sous peine de sanctions.

Dépôt de garantie, délais, justificatifs

Le dépôt de garantie est plafonné à :

• un mois de loyer hors charges pour les logements vides ;
• deux mois de loyer hors charges pour les meublés.

Sa restitution doit intervenir dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui réalisé lors de l’entrée dans le logement, ou de deux mois en cas de réserve, sous peine de pénalités. Celles-ci peuvent atteindre 10% du montant du loyer.

Pour rappel, le montant du dépôt de garantie est immuable. En cas de ponctions du bailleur, ce dernier doit les justifier à l’aide de devis ou factures de travaux.

Le bailleur doit également fournir :

• les justificatifs des charges si celles-ci sont récupérables (conservation des pièces 6 mois après l’envoi du décompte). A noter que les pièces justificatives sont mises à disposition du locataire de sorte que le bailleur n’est pas obligé de les lui envoyer, même par voie électronique ;
• des quittances de loyer à la demande du locataire.

Réglementation sur les locations meublées

Depuis la loi ALUR, les locations meublées à titre de résidence principale sont assujetties aux mêmes règles que les locations vides (loi de 1989). Cela se traduit par :

• un bail type de 1 an reconductible tacitement. Pour les étudiants, il est possible de faire un bail de 9 mois sans reconduction permettant ainsi au bailleur de proposer des locations touristiques pendant la période estivale ;
• une liste minimale stricte des meubles obligatoires fixée par le décret du 31 juillet 2015 (literie, cuisine équipée, mobilier, etc.) ;
• la réalisation d’un état des lieux, inventaire détaillé inclus ;
• le plafonnement des frais d’agence (les montants varient selon la localisation géographique du logement : zone très tendue, zone tendue et le reste du territoire). Notez que le locataire ne peut pas payer plus que le bailleur.

Le propriétaire doit impérativement respecter ces obligations pour rendre le logement conforme, sécuriser la relation locative et éviter des sanctions financières.

La loi ALUR a révolutionné le fonctionnement des copropriétés, en instaurant davantage de transparence, de contrôle et de protection pour tous les copropriétaires.

Rôle des syndics

La loi ALUR renforce le pouvoir de contrôle du conseil syndical et impose plusieurs obligations au syndic professionnel :

• l’obligation de mise en concurrence des syndics lors de la première nomination et à chaque renouvellement pour faciliter la comparaison des offres et favoriser la réduction des honoraires ;
• l’instauration d’un compte bancaire séparé pour chaque copropriété afin de renforcer l’indépendance financière et la transparence ;
• la présentation d’un contrat type du syndic, avec les détails standardisés des prestations (elles sont comprises dans les honoraires de base, sauf pour les prestations énumérées dans le décret 67-223 du 17 mars 1967, modifié en 2015), pour améliorer la clarté et la lisibilité de sa mission.

Ces mesures visent à encadrer rigoureusement la gestion des copropriétés pour une meilleure maîtrise des coûts et dans le but de rassurer les copropriétaires.

Documents obligatoires à transmettre

La loi ALUR impose au syndic et au conseil syndical de mettre à disposition plusieurs documents essentiels :

• une fiche synthétique décrivant la copropriété (identification, budget, diagnostics) ;
• une copie de l’immatriculation de la copropriété au registre national des copropriétés ;
• l’accès à un extranet sécurisé qui rassemble les comptes, les procès-verbaux des trois dernières assemblées, les règlements, les diagnostics, les contrats, etc.. Le contenu minimal est fixé par décret et se compose de 3 types de documents : les documents accessibles à tous, ceux accessibles uniquement aux membres du conseil syndical et ceux qui concernent les propriétaires individuels ;
• l’établissement d’un budget prévisionnel annuel, voté en assemblée générale, ainsi qu’un fonds de travaux pouvant être mobilisé sans appel exceptionnel ;
• la fourniture de l’état daté lors de la vente d’un lot pour retracer les charges et les dettes du copropriétaire-vendeur, avec un plafonnement tarifaire. Ce document – réalisé par vente et non par lot – est obligatoirement réalisé par le syndic et son prix est plafonné à 380€ TTC, sans possibilité de réactualisation ;
• la souscription collective d’une assurance multirisque copropriété par le syndic.

L’ensemble de ces obligations contribue à améliorer la transparence, la gouvernance et la protection juridique de la copropriété.

Enfin, la loi ALUR impose à chaque copropriétaire, occupant ou non-occupant, de souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir les dommages causés à l’immeuble ou à des tiers.

Elle oblige également le syndic à vérifier cette assurance et à en obtenir une attestation annuelle afin de renforcer la prévention des risques en copropriété.

Les syndicats ont également l’obligation d’être assurés, mais s’il refuse, le syndic doit alors souscrire une assurance pour compte. En cas de refus d’assurance, il est possible de saisir le bureau central de tarification.