Tout sur le ravalement de façade d’immeuble

Un ravalement de façade — ou une réfection de façade — peut inclure différents types de travaux, qui sont fonction du diagnostic de dégradation de la façade.

Qu’est-ce qu’un ravalement de façade ?

Ravaler une façade consiste à restaurer la façade extérieure d’un bâtiment, d’un immeuble ou d’une maison. Il ne s’agit pas d’un simple nettoyage ou décapage de la façade suite à des salissures ou des intempéries. 

Le ravalement de façade se déroule en plusieurs étapes :

• D’abord, par un professionnel expert en bâtiment pour lister l’ensemble des problèmes de la façade. Cela permet aux professionnels chargés du ravalement, façadiers par exemple, de trouver les causes de ces problèmes et de choisir les solutions de ravalement adaptées.
• Ensuite, un nettoyage de la façade est réalisé. Cette étape est indispensable pour révéler d’éventuels problèmes non visibles et pour les traiter de façon efficace.
• L’étape suivante, c’est la réparation et le traitement de la façade. Le traitement sera différent en fonction du matériau de la façade : rénover les joints, réparer les gouttières, changer des briques ou encore appliquer des produits contre l’imprégnation et la mousse.
• Enfin, les finitions : lorsque la rénovation de façade est terminée, les finitions sont réalisées sur la façade pour la protéger, mais aussi pour lui redonner son aspect final. Il peut s’agir de l’application d’un enduit extérieur ou d’un parement.

Obligation d’isolation thermique par l’extérieur (ITE) et acoustique

Dans le cas de travaux de rénovation importants, la copropriété peut également se voir dans l’obligation de réaliser des travaux supplémentaires (quand le ravalement concerne au moins 50 % de la façade hors ouverture et qu’elle est constituée de matériaux non sensibles à l’humidité).

Ces travaux concernent l’amélioration des performances thermiques des bâtiments (obligation depuis le 1er janvier 2017), et l’isolation acoustique (depuis juillet 2017).

Ces derniers font l’objet d’une condition supplémentaire. En effet, l’obligation de réaliser des travaux d’isolation acoustique lors d’un ravalement de façade ne s’applique qu’aux bâtiments situés dans des zones particulièrement exposées au bruit.

Ces zones correspondent aux zones de dépassement des valeurs limites sur les cartes de bruit routier et ferroviaire (dite la carte « c ») ou pour les bâtiments qui sont situés dans une zone de bruit du plan de gêne sonore1 (PGS) d’un aéroport.

À quelle fréquence réaliser un ravalement de façade d’immeuble ?

Dans certaines communes, sur arrêté préfectoral, un ravalement de façade doit être obligatoirement réalisé tous les 10 ans à l’initiative des propriétaires ou copropriétaires. Pour savoir si votre immeuble est concerné par cette obligation de fréquence, rendez-vous sur le site internet de votre mairie ou contactez directement le service urbanisme de votre mairie.

Dans le cadre d’une copropriété non soumise à cette l’obligation décennale par la commune, il demeure le principe de l’entretien constant des façades, les propriétaires ou copropriétaires étant tenus d’assurer leur maintien en bon état et de propreté. C’est essentiel pour la sécurité des occupants et l’aspect extérieur.

La décision de démarrer les travaux est alors prise au cours d’une assemblée générale par le syndicat de copropriétaires. En amont de l’AG, il faudra réaliser des devis auprès de plusieurs prestataires pour estimer les coûts du ravalement.

Ensuite, selon les cas, le vote se déroule de la manière suivante :

• Pour un ravalement simple de routine (entretien et nettoyage de façade) : lors de l’AG, il faut obtenir la majorité simple, soit la majorité des votes exprimés parmi les présents, sans compter les absents.
• Pour le vote de travaux lourds (réparation, isolation thermique ou plus-value esthétique) : il faut obtenir une majorité absolue, soit 501/1000 des tantièmes de copropriété qui votent pour.
• Enfin, pour voter un ravalement suite à une injonction de la mairie, la majorité absolue est nécessaire également.

Pour en savoir plus, découvrez notre article sur le ravalement de façade obligatoire et quels sont les travaux de rénovation à la charge des propriétaires et des locataires.

Quelles sanctions en cas de retard de ravalement ?

Lorsque l’obligation décennale n’est pas respectée, ou si les façades sont dégradées, la mairie peut envoyer une demande ferme au syndic de copropriété. Le syndic reçoit alors une injonction au ravalement de façade, dans un délai déterminé par la mairie, qui ne dépasse pas un an.

Si le propriétaire ou les copropriétaires ne font pas réaliser le ravalement de façade dans ce délai d’injonction, la mairie peut les faire exécuter d’office, aux frais du propriétaire ou des copropriétaires. Ces derniers seront alors tenus de rembourser les frais engagés, auxquels s’ajoute une amende de 3 750 €.

Faut-il une déclaration préalable (DP) de travaux pour un ravalement de façade ?

Pour tous les travaux de ravalement de façade, il est obligatoire de réaliser une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie.

Pour cela, il faut remplir un formulaire Cerfa et constituer un dossier, que votre syndic enverra en recommandé avec accusé de réception en deux exemplaires à votre mairie. La mairie dispose d’un mois pour vous répondre, et d’un mois supplémentaire pour réclamer les éventuelles pièces manquantes.

Sans réponse de la mairie au-delà de ce délai, vous pouvez lancer les travaux de ravalement de façade.

Voisinage et voirie (démarches et aménagements à faire)

Dans le cadre de travaux de ravalement ou de rénovation des façades, il se peut qu’il y ait une occupation temporaire du domaine public, notamment s’il est prévu d’installer un échafaudage sur un trottoir jouxtant l’immeuble. Dans ces cas-là, il est nécessaire d’obtenir auprès de la mairie une autorisation habilitant à occuper temporairement le domaine public (article L.2122-1 du code général de la propriété des personnes publiques).

La demande à faire auprès de votre mairie se compose généralement de :

• un formulaire, permettant d’indiquer la nature et la durée d’occupation du domaine public,
• des pièces à joindre pour préciser les limites de l’emprise du chantier et le cas échéant, localisant les installations prévues.

Combien de temps dure un ravalement de façade ?

La durée des travaux de ravalement de façade d’un immeuble dépend de différents facteurs, qui conditionnent la complexité des travaux :

• L’état de la façade. Plus une façade est délabrée, plus le chantier de remise en état sera important.
• Les besoins de la façade et la surface à traiter modifient également la durée du chantier.
• Enfin, la pose des revêtements de façade : la durée des travaux peut être allongée en fonction du produit à appliquer ainsi que du nombre de couches.

Il est donc difficile de donner une moyenne de durée. Cependant, on peut estimer entre 2 et 5 mois le temps du chantier pour le ravalement de façade d’un immeuble.

Qui paie le ravalement de façade en copropriété ?

Dans le cadre d’un immeuble en copropriété, la charge du ravalement de façade revient aux copropriétaires. Chacun doit s’acquitter de sa quote-part, en fonction des tantièmes qu’il possède dans l’immeuble.

De plus, le règlement de copropriété stipule quelle partie est commune et quelle partie est privative. Si certains éléments de la façade sont privatifs (comme les balcons, fenêtres et volets), ces parties-là reviennent alors à la charge de leur propriétaire.

Quelles aides pour un ravalement de façade en copropriété ?

Plusieurs aides financières peuvent être octroyées dans le cadre d’un ravalement de façade.

L’aide MaPrimeRenov’ est attribuée au syndicat de copropriétaires dans le cadre de travaux de rénovation offrant un gain énergétique de 35 % minimum.

Une autre aide est disponible pour les copropriétés en grande difficulté et faisant partie d’un dispositif d’intervention de l’Anah. Pour savoir si votre copropriété est éligible à cette aide, rendez-vous dans la mairie de votre commune ou bien sur ce site de l’Anah.

Plus globalement, il existe de nombreuses aides ou subventions pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Il peut donc être intéressant de coupler un ravalement de façade avec des travaux de rénovation énergétique pour réduire le coût de l’opération.

Indemnisation des locataires pendant un ravalement de façade

Un ravalement de façade peut priver les locataires de la jouissance complète de leur bien, notamment à cause de l’installation d’un échafaudage, qui peut causer un manque de lumière dans les logements et beaucoup de poussière.

Le propriétaire du bien est alors tenu d’indemniser le locataire au titre de l’obligation de délivrance régie par l’article 1719 du Code civil.

Si vous êtes dans ce cas, vous pouvez trouver un accord avec votre locataire et lui proposer une réduction du loyer pendant la durée des travaux.