Réglementation du balcon : règles, autorisations et obligations à connaître

La propriété de votre balcon dépend des statuts dans votre copropriété. Conformément à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis, c’est le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties privatives et communes ainsi que leurs conditions de jouissance. Ce document constitue la base de la réglementation du balcon dans votre immeuble.

Pour les balcons, on distingue principalement deux cas :

• votre balcon est une partie privative, appartenant à un seul copropriétaire, au même titre que le reste de votre appartement. Ce qui signifie que l’occupant du logement en a la jouissance exclusive ;
• votre balcon a le titre de partie commune à jouissance privative. L’espace extérieur appartient donc au syndicat de copropriété. Cependant, le copropriétaire dont le lot est attenant au balcon en a la jouissance et l’accès exclusif (ou bien l’occupant, si l’appartement n’est pas occupé par son propriétaire, mais loué ou prêté).

Vous l’aurez compris, dans les deux cas, vous avez la jouissance exclusive de votre balcon. La nuance se trouve dans la responsabilité du bien. Selon le statut de votre espace extérieur, les dalles qui composent votre balcon et assurent son étanchéité représentent une partie commune de la résidence, ou non.

Pour connaître dans quel cas vous vous trouvez, vous devez consulter le règlement de votre copropriété. Il s’agit d’un document écrit obligatoire et rédigé par un professionnel (par exemple un notaire), qui définit l’organisation et le fonctionnement de l’immeuble. Ce règlement de copropriété s’applique aux locataires comme aux propriétaires de l’immeuble. C’est le syndic de copropriété qui est responsable de son application.

Concernant les aménagements possibles sur votre balcon, il est bon de connaître dans un premier temps des règles de sécurité de base. À savoir, un balcon supporte en moyenne un poids de 350 kg par mètre carré. Cela conditionne forcément le type d’aménagements que vous serez autorisé à faire ou non et limite certains équipements lourds.

Aménager son balcon

Vous souhaitez équiper et décorer votre balcon ? La plupart des aménagements que vous pourrez faire ou ne pas faire sur votre balcon sont indiqués dans le règlement de copropriété.

Cela concerne principalement l’installation :

• de claustras ou brise vue (réglementation sur le type de panneaux et la hauteur prévue) ;
• d’un store banne, auvent ou parasol ;
• d’une parabole ou d’une antenne de télévision ;
• d’une piscine gonflable ou d’un spa type jacuzzi ;
• de panneaux solaires ;
• de serre, de carré potager ou de potager surélevé ;
• d’un récupérateur d’eau aérien ;
• l’utilisation d’un barbecue ;
• le fait de faire sécher votre linge ;
• tous travaux qui modifient l’aspect extérieur de la façade.

Ces règles existent pour conserver l’uniformité de la façade de l’immeuble. Des décisions peuvent aussi être prises au cas par cas, mais elles devront être votées par la majorité des copropriétaires en assemblée générale.

Attention, il est aussi possible que la mairie ait ses propres arrêtés municipaux sur certains de ces points.

Vivre sur son balcon sans gêner le voisinage

Vous pouvez pleinement profiter de votre balcon pour vous détendre, recevoir ou manger à l’extérieur. Toutefois, la réglementation impose de ne pas créer de troubles anormaux du voisinage, notamment en matière de bruit, en particulier en soirée.

Végétaliser et fleurir son balcon

Si votre intention est de fleurir et de planter du végétal sur votre balcon, c’est tout à fait possible ! Arbustes, pots de fleurs et jardinières, tous les types de végétaux sont les bienvenus sur votre balcon.

Certaines règles sont cependant à respecter et il faut prêter attention aux points suivants :

• limitez le poids de la terre et de la végétation ;
• placez des coupelles sous vos pots pour éviter toute infiltration d’eau qui pourrait affaiblir votre structure de balcon ;
• évitez de générer des écoulements d’eau le long de la façade, pour ne pas l’abîmer ;
• assurez la sécurité de vos jardinières suspendues sur la rambarde de votre balcon. Il vaut mieux les placer côté intérieur, pour éviter tout risque de chute côté rue ;
• surveillez les plantes grimpantes qui, en s’accrochant à la façade, risqueraient de la fragiliser.

Adepte de l’engrais naturel pour vos plantations ? Pourquoi ne pas profiter de votre balcon pour composter ?

Comment sécuriser son balcon avec un bébé/enfant ou un animal ?

Le plaisir d’avoir un espace extérieur ne doit pas occulter les dangers qui en découlent, notamment si vous avez des enfants ou des animaux domestiques.

Par exemple, dans le cas d’une rambarde ajourée, sachez que les petits animaux peuvent passer au travers (chats, chiens, rongeurs, etc.). Un enfant risque également de se coincer un bras ou une jambe entre les barreaux d’une balustrade ou réussir à escalader le garde-corps et tomber du balcon. Les chutes d’enfant en appartement restent malheureusement un accident domestique courant, contre lequel il est essentiel de se prémunir.

Pour sécuriser votre balcon, vous avez plusieurs options :

• poser un brise-vue, des canisses ou des panneaux en plexiglas pour combler les interstices du garde-corps et gagner en intimité (à condition que le règlement de copropriété l’autorise). En dehors de la fonction de remplissage, les enfants et animaux sont moins tentés par l’exploration quand ils ne voient pas ce qu’il y a au-delà du balcon.
• installer une barrière de protection pour bloquer l’accès au balcon, comme pour un escalier, ou un entrebâilleur de porte-fenêtre pour pouvoir aérer tout en laissant le balcon inaccessible aux bébés et aux animaux.
• installer un filet anti-escalade sur la rambarde.
• poser un filet de protection ou un grillage pour les animaux domestiques, notamment les chats, afin qu’ils ne puissent pas tomber du balcon, se promener chez les voisins ou fuguer.

Au quotidien, il faut également veiller à retirer les objets ou éléments de mobilier qui permettraient à un enfant de grimper sur la rambarde du balcon et risqueraient de provoquer sa chute.

Si votre enfant est amené à gambader régulièrement sur le balcon, sous votre surveillance attentive, vous pouvez aussi poser un revêtement de sol antidérapant et/ou qui amortit les chocs. Le gazon synthétique, les dalles et les caillebotis sont des solutions parmi d’autres pour apporter du confort à votre sol de balcon.

Peut-on fermer un balcon ouvert ?

Vous avez la volonté de construire une loggia ou une véranda pour fermer votre balcon ? Ce n’est pas impossible, il faut simplement veiller à respecter différentes règles en amont :

• Vérifiez que le règlement de la copropriété autorise ce type d’aménagement.
• Si le règlement de copropriété ne stipule rien à ce sujet, il vous faudra tout de même obtenir l’accord des copropriétaires lors de l’assemblée générale des copropriétaires, avant d’effectuer les travaux.
• En parallèle, il est également obligatoire de soumettre au service d’urbanisme de votre commune une demande préalable de travaux ou un permis de construire (suivant la zone de la construction et sa dimension).
• Si vous obtenez ces deux autorisations, vous pourrez alors construire votre loggia ou véranda, en respectant les exigences de la copropriété en matière de dimensions, de matériaux et de coloris.

Quelles sont les règles d’entretien du balcon ?

Au niveau de l’entretien du balcon, la responsabilité revient à l’occupant du logement ou bien au propriétaire de celui-ci, en fonction du type d’entretien à effectuer.

Tout ce qui concerne les travaux de réparation suite à une dégradation, les petits travaux ainsi que le nettoyage du balcon, est à la charge de l’occupant (qu’il soit locataire ou propriétaire).

Pour le nettoyage du sol de votre balcon, cela dépend du revêtement :

• si le sol de votre balcon est en ciment, en béton, en carrelage ou en bois, veillez à ne pas utiliser de produit acide qui l’endommagerait (javel, vinaigre blanc…). Utilisez plutôt du bicarbonate de soude ou du savon noir. Appliquez votre solution diluée dans l’eau à l’aide d’un balai brosse. Puis rincez et séchez votre sol ;
• si votre balcon est en faux gazon, vous pouvez simplement l’aspirer pour retirer les impuretés. Pour nettoyer d’éventuelles taches, munissez-vous d’une éponge et de savon liquide.

Les travaux qui affectent le gros œuvre ou qui touchent aux fondations sont à la charge de toute la copropriété et leur montant est réparti entre les copropriétaires, à la hauteur de leur quote-part des parties communes. Par exemple, le ravalement de façade est à la charge de tous les copropriétaires. En règle générale, le ravalement de façade de l’immeuble est couplé à des travaux d’isolation des murs, permettant d’améliorer le confort thermique des occupants.

Comment vérifier la solidité de son balcon ?

La sécurité est un point important à vérifier régulièrement sur votre balcon. Dans les faits, c’est à l’occupant de l’appartement, qui y a accès au quotidien, de signaler d’éventuels risques, qu’il soit propriétaire ou locataire.

Voici quelques points à surveiller sur votre espace extérieur :

• l’apparition de fissures est à vérifier régulièrement. Les fissures parallèles au mur qui se forment dans la longueur du balcon, si elles sont profondes, peuvent favoriser la pénétration d’eau dans la structure de votre façade. Cela pourrait entraîner une corrosion des armatures métalliques, et donc, à l’avenir, conduire à un possible effondrement du balcon ;
• vérifiez l’état et l’entretien des garde-corps pour assurer la protection contre les chutes ;
• de même, surveillez l’effritement du béton sur les coins du balcon les plus éloignés du mur. S’il survient, cet effritement du nez du balcon signifie que l’armature de celui-ci est mal dimensionnée. Il faut donc prendre les choses en main avant que la situation n’empire et conduise à un effondrement ;
• surveillez les infiltrations et les stagnations d’eau au niveau de la porte d’entrée du balcon. Celles-ci pourraient fragiliser la structure.

Si vous constatez un de ces défauts sur votre balcon et que vous êtes locataire, il faut prévenir votre propriétaire.

Si vous êtes propriétaire, deux cas de figure existent selon le règlement de copropriété :

• si le balcon est privatif : il est fortement recommandé de faire réaliser un diagnostic par un expert comme une entreprise du BTP, un architecte ou un ingénieur de structure. Cette intervention sera à votre charge. N’hésitez pas à signaler le problème à votre conseil syndical qui saura peut-être vous conseiller un professionnel ayant déjà un contrat d’entretien avec la copropriété ;
• si le balcon est une partie commune : vous devrez alors contacter le syndicat de copropriétaires pour connaître la procédure à mettre en place.

Le non-respect des règles (règlement de copropriété, règles d’urbanisme, normes de sécurité) peut entraîner plusieurs conséquences.

Une mise en demeure

En cas d’installation non autorisée (fermeture du balcon, pose d’un équipement modifiant la façade, surcharge manifeste…), le syndic peut adresser au copropriétaire une mise en demeure par courrier recommandé.

Cette étape formelle demande de :

• retirer l’installation litigieuse ;
• cesser l’usage non conforme ;
• ou régulariser la situation (demande d’autorisation en assemblée générale, déclaration administrative).

Une obligation de remise en état

Si l’aménagement contrevient au règlement de copropriété ou porte atteinte aux parties communes, le copropriétaire peut être contraint de remettre le balcon dans son état d’origine.

Cela concerne par exemple :

• la dépose d’une véranda installée sans autorisation ;
• le remplacement d’un garde-corps modifié sans accord ;
• la suppression d’un revêtement impactant l’étanchéité.

En l’absence d’exécution volontaire, le syndicat des copropriétaires peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une décision imposant la remise en état.

Des frais à la charge du copropriétaire

Les coûts liés à une installation non conforme restent en principe à la charge exclusive du copropriétaire : frais de démontage, remise en état de la façade, réparation de dommages causés aux parties communes (infiltrations, fissures), et éventuels frais de procédure.

Si des désordres affectent le bâtiment (problème d’étanchéité, surcharge structurelle), la responsabilité civile du copropriétaire peut également être engagée.

Recours du syndic ou des voisins

Le syndic agit au nom du syndicat des copropriétaires pour faire respecter le règlement. Mais les voisins peuvent également intervenir :

• en cas de trouble anormal de voisinage (fumées répétées, nuisances sonores, écoulements d’eau) ;
• si l’installation crée un risque pour la sécurité (objets mal fixés, surcharge).

Un recours amiable est généralement privilégié dans un premier temps. À défaut d’accord, une action judiciaire peut être engagée.

La réglementation du balcon encadre son usage, ses aménagements, sa sécurité et son entretien.

Consulter le règlement de copropriété est indispensable avant toute installation ou transformation.

En respectant ces règles, vous profitez pleinement de votre balcon tout en garantissant la sécurité, la durabilité de l’immeuble et de bonnes relations de voisinage.