Bien faire construire

Au sommaire :

Quelles sont les démarches administratives à réaliser avant de faire construire votre maison ?

Quelles sont les démarches administratives à réaliser avant de faire construire votre maison ?

Vous avez trouvé le terrain où construire votre maison ? Il vous reste désormais à effectuer un certain nombre de démarches administratives. Qui doit les réaliser ? Comment et sous quel délai ? Sont-elles toutes obligatoires ? Nos experts font le point pour vous donner toutes les chances d’être en règle sur le plan administratif et de débuter votre chantier en toute sécurité.

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Pourquoi est-ce important de veiller à faire les démarches administratives ?

La construction d’une maison individuelle est une opération complexe qui nécessite le respect de formalités administratives. Celles-ci varient en fonction de l’importance des travaux.

L’omission de certaines démarches administratives peut constituer une infraction entraînant de sévères sanctions (amende, demande de mise en conformité, voire démolition, etc.). Un suivi attentif de ces démarches vous évitera d’éventuels litiges administratifs ainsi que des surcoûts liés aux retards ou à des modifications de dernière minute.

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Qui s'occupe des démarches administratives lors d’un projet de construction de maison individuelle ?

En fonction du type de contrat signé avec le professionnel choisi pour votre projet de construction, vous aurez à vous préoccuper – ou non – du suivi des démarches administratives. Dans tous les cas, veillez aux garanties apportées par le contrat – contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou contrat de maîtrise d’œuvre ou contrat de travaux – car les garanties varient en fonction de la forme juridique de l’engagement.

  • Si vous avez choisi de confier votre projet à un constructeur de maison individuelle exerçant son activité sous le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), loi du 19 décembre 1990, il prendra en charge la construction de votre maison de A à Z dans un cadre très réglementé. Il effectuera la plupart des démarches administratives à votre place (dépôt de PC, souscription à l’assurance dommages-ouvrage, etc.).
  • Si vous avez fait le choix d’un architecte ou d’une entreprise de maîtrise d’œuvre, ces derniers seront en mesure de gérer les différentes étapes (notamment administratives) jusqu’à la livraison. Dans le cadre d’un contrat de maîtrise d’œuvre, la mission confiée au maître d’œuvre doit être décrite avec précision. Idem avec l’architecte qui peut également assurer cette mission si vous l’avez choisi pour suivre votre chantier. Son intervention fera l’objet d’honoraires complémentaires
  • Dans le cas où vous faites appel à différentes entreprises en corps de métiers séparés, c’est à vous qu’il revient de réaliser toutes les démarches administratives.

Pourquoi choisir un constructeur engagé NF Habitat ?

Si vous passez par un constructeur qui porte la certification NF Habitat – NF Habitat HQE , sachez que ce dernier s’engage à vous accompagner à chaque étape. Il vous présentera toutes les démarches et formalités administratives à réaliser et vous accompagneront pour les faire. C’est aussi la garantie pour vous de mener votre projet dans les meilleures conditions et de bénéficier d’une maison certifiée.

 

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Comment déposer un permis de construire ?

Le permis de construire, désormais valable trois ans (contre deux auparavant), a pour but de vérifier la conformité du projet avec les dispositions législatives et réglementaires en matière d’urbanisme.

Quand faut-il ce document ?

Le permis de construire est exigé par l’administration :

  • De manière générale, pour les travaux de construction de grande ampleur (construction de maison individuelle et/ou de ses annexes).
  • Et dans certains autres cas, comme l’agrandissement d’une maison avec création de plus de 40m² de plancher ou d’emprise au sol lorsque la construction est située dans une zone urbaine dotée d’un plan local d’urbanisme. Toutefois, entre 20 m² et 40 m², un permis de construire est toujours obligatoire si les travaux portent la surface totale de plancher de la construction à plus de 150m², une fois les travaux achevés. Attention, il est obligatoire de faire appel à un architecte pour toute construction de plus de 150m².

Soyez attentif à l’emplacement de votre terrain

En effet, des règles spécifiques s’appliquent en secteur sauvegardé ou site classé ou en instance de classement. Renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre mairie.

A qui faut-il faire la demande ?

La demande de permis de construire doit être adressée par lettre recommandée avec avis de réception à la mairie de la commune où est situé le terrain ou déposée à la mairie.

Quels sont les délais ?

Les délais administratifs nécessaires à l’instruction d’une demande de permis de construire sont à prendre en compte lors de la réalisation de votre calendrier de travaux. Lorsqu’un projet ne relève d’aucune autre législation que celle du code de l’urbanisme, ce délai est fixé à deux mois pour les constructions individuelles et trois mois pour les autres constructions ; mais il peut atteindre cinq mois lorsque le terrain est situé dans un secteur soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France.

Pour en savoir plus sur le permis de construire

Retrouvez toutes les informations sur les permis de construire en fonction de l’importance de vos travaux sur les sites internet de :

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Comment faire une demande de certificat d'urbanisme ?

Le certificat d’urbanisme recense les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné. Il indique si le terrain est constructible et si l’opération immobilière qui y est envisagée est réalisable.

La demande de ce document est gratuite pour toute personne intéressée (propriétaire, architecte…). Elle se fait via un formulaire en ligne. Il est vivement conseillé d’en faire la demande pour obtenir le maximum d’informations sur le terrain faisant l’objet de travaux. Il existe 2 types de certificats :

1. Le certificat d’urbanisme d'information

Il donne des informations sur la situation d’un terrain donné et plus précisément sur :

  • Les règles d’urbanisme applicables (par exemple les règles d’un plan local d’urbanisme)
  • Les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d’utilité publique, zone de protection dans le périmètre d’un monument historique, droit de préemption, etc.)
  • Les taxes et participations d’urbanisme (taxe d’aménagement, participation au financement d’équipements publics…)

La mairie dispose d’un délai d’un mois pour traiter la demande et la durée du certificat informatif est de 18 mois à compter de sa délivrance.

2. Le certificat d’urbanisme opérationnel

Il apporte des informations sur la faisabilité du projet. En plus des règles d’urbanisme applicables à un terrain donné, des limitations administratives au droit de propriété et des taxes et participations d’urbanisme, le certificat opérationnel :

  • Indique si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet,
  • Et renseigne sur l’état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus qui desservent le terrain.

La mairie dispose d’un délai de deux mois pour traiter la demande et la durée du certificat opérationnel est de 18 mois à compter de sa délivrance.

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Comment prendre connaissance du Plan local d’urbanisme ?

Le Plan local d’urbanisme (PLU) est le principal document d’urbanisme de planification de l’urbanisme communal ou éventuellement intercommunal. Il détermine les conditions d’aménagement et d’utilisation des sols, notamment :

  • L’implantation des constructions par rapport aux voies publiques,
  • La hauteur maximale des bâtiments,
  • Les contraintes architecturales, etc.

Soyez vigilant

Il est indispensable de prendre connaissance du PLU (sur le site internet de votre commune ou en mairie) avant de vous lancer dans la définition de votre projet de construction. Dans le cas contraire, vous prenez le risque de voir votre projet recalé par l’administration.

Un décret instaurant un contenu modernisé du PLU est entré en vigueur le 1er janvier 2016. Plus lisible, il a pour objectif de faciliter les projets de construction.

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Comment consulter le Plan de prévention des risques naturels prévisibles ?

De la même manière, vous devrez intégrer à votre projet de construction les informations contenues dans le Plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN).

Ce document définit des zones d’exposition aux phénomènes naturels prévisibles, directs ou indirects (inondations, mouvements de terrain, séismes, avalanches, incendies de forêt, etc.) et caractérise leur intensité potentielle.

À l’intérieur de ces zones à risques, il réglemente l’occupation des sols et la manière de construire dans une approche globale du risque. Ces mesures s’appliquent aux futures constructions et aux constructions existantes. L’objectif est de réduire l’exposition au risque ainsi que la vulnérabilité des biens et des personnes.

Le PPRN comporte :

  • Un rapport de présentation du contexte,
  • Une ou plusieurs cartes de zonage délimitant les zones réglementées,
  • Un règlement décrivant les contraintes à respecter dans chaque zone.

Le Plan de prévention des risques naturels prévisibles est annexé au Plan local d’urbanisme (PLU) en tant que servitude d’utilité publique. Ses dispositions priment sur toute autre considération.

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Comment afficher l'autorisation d'urbanisme sur le terrain ?

Dès l’obtention d’une autorisation d’urbanisme (par exemple un permis de construire), le bénéficiaire doit en afficher un extrait sur son terrain.

L’affichage se fait par le biais d’un panneau rectangulaire (dont la taille doit excéder 80 centimètres) visible depuis la voie publique avant et pendant toute la durée des travaux et comportant certaines mentions obligatoires.

Quelles sont les mentions obligatoires à faire figurer sur le panneau ?

  • Votre nom,
  • Votre raison sociale ou dénomination sociale,
  • La date de délivrance du permis ainsi que son numéro,
  • La nature du projet et la superficie du terrain,
  • L’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté,
  • Le nom de l’architecte auteur du projet architectural,
  • Les droits de recours des tiers,
  • Si le projet prévoit des constructions : la surface du plancher ainsi que la hauteur de la ou des constructions exprimée en mètre par rapport au sol,
  • Si le projet prévoit des démolitions : la surface du ou des bâtiments à démolir.

Source : www.service-public.fr 

 

L’affichage peut servir de point d’appui à des tiers pour contester, dans un délai de deux mois, l’autorisation d’urbanisme s’ils estiment que celle-ci leur porte préjudice. À noter, l’autorisation d’urbanisme – qui prend la forme d’un arrêté – est également affichée en mairie 8 jours après sa délivrance. En cas de contestation, vous devrez être en mesure de fournir la preuve que les formalités d’affichage ont bien été remplies.

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Comment faire une déclaration d’ouverture du chantier ?

Enfin, dès l’ouverture du chantier, vous aurez l’obligation de déposer à la mairie une déclaration d’ouverture du chantier. Ce document signale à l’administration le début des travaux.

Deux options s’offrent à vous pour effectuer cette déclaration : elle peut être déposée en ligne ou par correspondance (formulaire à remplir, à imprimer puis à renvoyer à votre mairie).

À noter : lorsqu’une déclaration préalable de travaux a été faite, une déclaration d’ouverture des travaux n’est pas nécessaire.

Il est nécessaire que les travaux débutent dans un délai de 3 ans suivant l’obtention de l’autorisation d’urbanisme. L’autorisation n’est plus valable une fois ce délai passé.

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Pensez à contacter les services de la ville pour l’eau, le gaz, l’électricité et l’assainissement

Dès le démarrage des travaux, pour que votre maison soit raccordée aux réseaux d’eau, de gaz, d’électricité, d’assainissement (et éventuellement de chauffage urbain), contactez les services de votre commune.

Votre ville a pu concéder les services de distribution d’eau à d’autres entreprises (Veolia, Engie, etc.) : demandez-lui qui contacter. Pour l’électricité et le gaz, contactez Enedis ou GRDF.

 

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