DPE vierge : dans quel cas est-il autorisé ?

Un DPE vierge, DPE blanc ou DPE sans étiquette énergie et climat (GES) est un diagnostic de performance énergétique qui ne fournit ni indication sur les consommations énergétiques du logement ni sur la production annuelle d’émissions de gaz à effet de serre. Contrairement au DPE dûment complété, le DPE vierge n’affiche aucune note comprise entre A et G représentant la classe énergétique, et aucune données de consommation d’énergie primaire ou d’émission de gaz à effet de serre exprimées respectivement en kWhEP/m².an et kg éqCO2/m².an.

Le futur locataire ou acquéreur ne peut donc pas avoir de vision sur les factures à venir ni sur l’impact environnemental de l’habitation. Il ne peut pas non plus comparer les différents biens immobiliers entre eux en termes de confort thermique, d’isolation ou de performance énergétique des bâtiments.

Pour comprendre pourquoi les DPE vierges existent dans les transactions immobilières, il faut se pencher sur l’ancienne méthode de calcul du DPE. En effet, avant la réforme du DPE en vigueur depuis le 1er juillet 2021, le diagnostiqueur immobilier certifié pouvait utiliser deux méthodes de calcul pour la consommation énergétique du logement sur les postes de chauffage, production d’eau chaude sanitaire et refroidissement ainsi que pour la production annuelle d’émissions de gaz à effet de serre.

• La méthode 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements) permettant d’estimer la consommation pour une utilisation standard du bâtiment grâce à un logiciel d’évaluation thermique prenant en compte les informations et mesures relevées dans le logement (type de fenêtre, épaisseur des murs, mode de chauffe, superficie, etc.).
• La méthode sur factures prenant en compte la quantité d’énergie effectivement consommée, à l’aide des factures d’énergie des 3 années précédentes. Avant le 1er juillet 2021, cette méthode était obligatoire pour les bâtiments construits avant le 1er janvier 1948 ainsi que pour les appartements datant d’après 1948, dotés d’un chauffage collectif sans comptage individuel.

Avant la réforme du DPE, si l’âge du bâtiment ou ses caractéristiques n’étaient pas compatibles avec la première méthode, le diagnostiqueur devait s’appuyer sur les consommations réelles pour effectuer le DPE. En effet, les modes de construction d’avant 1948 étaient trop disparates d’une région à une autre et trop différents des constructions récentes plus standardisées pour espérer obtenir une estimation fiable via la méthode 3CL.

La conséquence de cette méthode de calcul sur factures ? La généralisation des DPE vierges ou DPE blancs lorsque les factures d’électricité et de gaz des 3 dernières années ne peuvent être fournies. Normalement et comme pensé dans la réglementation, les DPE vierges ne devaient exister qu’à titre exceptionnel mais la difficulté à accéder aux factures les ont rendus plus habituels que prévus, notamment lorsque :

• les propriétaires-bailleurs sont incapables de fournir les documents (personnes âgées, succession, délégation à une agence…) ;
• un logement est inoccupé depuis longtemps ;
• les occupants se chauffaient au bois qu’ils coupaient eux-mêmes ;
• le logement est une résidence secondaire (cas d’absence prolongée) ;
• les locataires précédents sont partis en mauvais termes avec les propriétaires ;
• le syndic de copropriété d’un logement collectif ne peut être joint, etc.

Dans l’un des cas cités précédemment s’appliquant pour un logement ancien, le diagnostiqueur ne pouvait pas réaliser le DPE, il était autorisé à dresser un DPE vierge avec la mention « consommations non exploitables ». Cependant, même sans sa valeur informative sur la performance énergétique des bâtiments, le diagnostic restait utile car contenant des conseils pour faire des économies d’énergie et des recommandations de travaux pour améliorer la performance de l’appartement ou de la maison. Une étude thermique plus poussée pouvait également être entreprise par le diagnostiqueur.

Au 1er juillet 2021, une grande réforme du DPE est entrée en vigueur afin de le rendre plus fiable et opposable. L’une des raisons de cette refonte ? Le fait que le DPE reposait sur des données lacunaires et bénéficiait donc d’une confiance relative. En cause, la coexistence de deux méthodologies de calcul selon la date de construction des logements et surtout, le manque de fiabilité de la méthode sur factures, les factures dépendant des habitudes du ménage et de son occupation récente et pas seulement des caractéristiques du logement.

La présence de nombreux DPE vierges sur le marché immobilier a également été un argument phare en faveur d’un nouveau DPE. Il faut dire que les DPE vierges représentaient près de 20 % des DPE réalisés !

Aujourd’hui, le DPE réformé est basé sur un nouveau moteur de calcul des performances énergétiques s’appuyant uniquement sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage. La méthode sur factures a donc été supprimée au profit d’une nouvelle méthodologie unifiée. C’est pourquoi, la réalisation de DPE vierges n’est plus possible avec la refonte du DPE applicable pour les nouveaux diagnostics de performance énergétique depuis le 1er juillet 2021.

Jean-Frédéric Bailly, Directeur Etudes et Recherches du Groupe QUALITEL, a répondu à toutes les questions concernant le DPE dans un podcast pour CertiNergy & Solutions :

Selon l’article R134-4-2 du Code de la construction et de l’habitation, la durée de validité du diagnostic de performance énergétique est fixée à dix ans, qu’il soit vierge ou complété.

Cependant, le nouveau DPE en place depuis juillet 2021 propose un calcul différent des classes énergétiques et doit être pris en compte lors des nouvelles transactions immobilières. Pour éviter la surcharge de travail des diagnostiqueurs immobiliers et laisser un temps d’adaptation aux propriétaires, des mesures transitoires ont été mises en place pour les DPE (y compris les DPE vierges) réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 30 juin 2021 :

• Les DPE vierges antérieurs à 2013 ne sont plus valables et doivent être refaits selon les règles de la refonte du diagnostic. Avec cette nouvelle méthodologie, le logement obtiendra forcément une classe énergétique sur son DPE.
• Les DPE vierges dont la date de réalisation est comprise entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 resteront valides jusqu’au 31 décembre 2022.
• Les DPE vierges effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 resteront valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Même si un DPE vierge reste valable, il est toutefois conseillé de le refaire en cas de vente ou de mise en location et ce, malgré la validité du document. En effet, le DPE reste un outil d’aide à la décision important pour les futurs acquéreurs ou locataires. De plus, la réalisation de ce diagnostic coûte généralement entre 100 et 250 euros au propriétaire mais s’avère être un véritable atout lors d’une transaction immobilière.

Peut-on vendre ou acheter un bien avec un DPE vierge ?

Une maison ou un appartement doté d’un DPE vierge peut être mis en vente puis vendu en toute légalité tant que le diagnostic est valable. En effet, le DPE fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente mais il est tout à fait accepté qu’il soit vierge si, au moment de la réalisation du diagnostic, le bâtiment était soumis à la méthode de calcul du DPE selon les consommations réelles (bâtiment d’avant 1948 ou logement collectif sans comptage individuel) et que les factures ne pouvaient être fournies. La promesse de vente ainsi que l’acte de vente notarial signés avec le futur acquéreur sont valables en cas de DPE vierge valide. Cependant, les acquéreurs s’engagent à acheter le bien sans connaître la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre de leur future propriété, ce qui ne permet pas de prévoir le confort thermique du logement ainsi que le budget chauffage.

Le DPE est inclus dans un dossier de diagnostic technique (DDT), remis au plus tard le jour de la signature de l’acte de vente. Ce dossier comprend également :

• l’état de l’installation intérieure d’électricité  ;
• l’état de l’installation intérieure de gaz ;
• le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ;
• l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ;
• le diagnostic mérule lorsque le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l’objet d’un arrêté dédié ;
• l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment (selon la zone où est situé le logement) ;
• l’état des risques naturels et technologiques ;
• l’état des installations d’assainissement non collectif ;
• le diagnostic bruit si le logement est situé dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.

Peut-on louer un bien avec un DPE vierge ?

De même que pour la vente d’un bien, la location d’une maison ou d’un appartement est tout à fait possible et réglementaire en cas de DPE vierge (si les conditions d’obtention du DPE vierge sont remplies et que le diagnostic est toujours valide). En effet, la mention obligatoire ne porte que sur la présence du DPE dans l’annonce immobilière (et dans le dossier de diagnostic technique pour les bailleurs), pas sur le contenu du diagnostic.

La signature d’un contrat de location est ainsi permise. En revanche, le futur locataire ne sait pas si le logement est bien isolé et s’il aura de grosses factures énergétiques. Il prend donc un risque sur lequel il ne dispose d’aucun recours.

Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le DPE dans le cadre d’une location.

Un DPE vierge est-il valide sans justificatif, ni recommandation ?

Généralement, l’absence de facture est suffisante pour autoriser un DPE vierge. Les étiquettes énergie et climat (GES) spécifient alors : « DPE vierge, consommations non exploitables ».

Normalement, le diagnostiqueur peut fournir des recommandations même sans connaître la classe énergétique du logement. Ces conseils sont toujours utiles pour améliorer la performance énergétique de la maison ou de l’appartement. Malgré tout, le DPE sans justificatif ni recommandation est valable pour une vente ou une location.

Peut-on obtenir un prêt Action Logement sans travaux avec un DPE vierge ?

Le Prêt Accession d’Action Logement, anciennement appelé 1 % patronal, est un prêt à un taux avantageux disponible pour les salariés du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus, pour leur achat dans le neuf ou dans l’ancien (avec ou sans travaux). Afin de pouvoir bénéficier de ce prêt pour un bien ancien sans travaux, le DPE du logement doit être classé entre A et E en termes de consommation énergétique. Avec un DPE vierge qui ne présente aucune étiquette énergétique, il n’est donc pas possible d’obtenir ce prêt.

Absence de DPE, DPE vierge et DPE en cours : quelles différences ?

Il existe 3 cas de figure où le DPE ne fournit pas les lettres de notation comprises entre A et G pour les étiquettes énergie et climat :

• Le DPE vierge où les étiquettes sont visibles mais barrées avec la mention « DPE vierge, consommations non exploitables ». Il était autorisé lorsque les caractéristiques du logement et celles de la méthode de calcul du DPE étaient remplies au moment de la réalisation du diagnostic. Dans ce cas, il n’y a pas de recours possible, sauf si le DPE n’est plus valide.
• Le DPE en cours lorsque le propriétaire n’a pas encore effectué le diagnostic ou qu’il est en attente des résultats. Le futur locataire ou futur acquéreur est alors en droit de réclamer le contenu du DPE avant de s’engager.
• L’absence de DPE, qui est une anomalie et un non-respect de la réglementation pour des bâtiments à usage de logement. Dans ce cas, le vendeur ou le bailleur risque des sanctions comme l’annulation du compromis de vente, du contrat de vente ou du contrat de location ou bien le versement de dommages et intérêts.

Notez que depuis le 1er avril 2023, les logements classés F ou G doivent obligatoirement réaliser un audit énergétique réglementaire avant d’être proposés à la vente.